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??7月25日，上海2025年六批次土拍圓滿結束。此次一共競拍8宗地塊，土地出讓金約為290億元。此次土地市場之所以受關注，就在于出現了全國單價地王現象，其樓板價超過了20萬。本報告對該地塊進行分析。

??一、土地項目情況

??1、地塊基本情況

??此次單價地王項目位于上海徐匯區，屬于衡復風貌區。本報告以“徐匯衡復地塊”為名進行分析。相關土地情況列表如下。

??2、地王現象和原因分析

??此次地塊成為全國單價地王。此前全國住宅用地地價最高的也出現在上海。今年2月份上海靜安區靜安寺社區某地塊交易，其樓板價超過16萬/平方米的水平。此次徐匯衡復地塊則突破了該地價，成為全國住宅用地中地價最高的項目。

??出現如此高單價的項目，有幾個重要原因和特殊性。1、此類區域作為衡復風貌區內十年來的首宗新增住宅用地，本身該片區住宅用地不多，所以供應此類土地，對房企的吸引力較大。2、土地出讓面積較小，總價是可控的。目前各地高溢價的土地，除非是一些大型央企所拿的超級黃金地塊，其他地塊普遍都和地塊是“小巧玲瓏”的特征有關。換句話說，房企易于消化。3、投資前景被看好，這也是房企積極拿地的原因。尤其是上海最近兩年高端住宅項目交易明顯強勢，類似低密風貌住宅亦有較好的市場認可度，企業投資自然會積極。

??二、土地市場啟示

??1、對區域房價預期的影響

??徐匯衡復地塊創下歷史新高的樓面價，將顯著提升市場對該區域房價的預期。作為衡復風貌區內十年來的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市場對其關注度極高。開發商在拿地成本較高的情況下，未來項目定價必然較高，預計后續項目售價達到28萬/平方米及以上是完全有可能的。據此，這將帶動周邊區域房價的上漲預期。不僅同區域的新房市場會受到直接影響，二手房市場也會因新房價格的拉動而出現價格上漲趨勢。周邊業主可能會調整心理預期，提高掛牌價格，這對當前二手房交易市場會帶來非常直接的影響。

??2、對土地市場的影響

??此次土拍中徐匯衡復地塊的高溢價成交，為上海下半年土地市場增添了更大的信心。一方面，說明當前有更多有實力的開發商在關注上海土地市場，尤其是那些具有獨特地理位置和稀缺資源的地塊。若是地價總成本可控，那么異常高的溢價率情況后續還會出現。另一方面，也進一步說明土地市場后續與高端市場的關系將更為緊密。此類土地出讓，本質上也是表明對上海高端市場的看好，也引導后續房企投資拿地更加關注此類優質土地。

??3、對城市發展的影響

??徐匯衡復地塊的建設，將有助于提升衡復風貌區的整體品質和形象。低密風貌住宅的建設將與周邊歷史建筑相得益彰，進一步彰顯區域的文化特色。開發商在開發過程中，會注重與周邊環境的融合，打造具有獨特文化氛圍的住宅項目。這本身就是對此類區域土地的負責，也是對此類區域片區開發與保護的重要貢獻。通過此類項目開發，能更好促進基礎設施完善和城市面貌改善，對于提升片區和徐匯區的綜合競爭力等都有積極作用。