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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]信陽現房銷售政策研究—政策要點和行業啟示

??5月13日，信陽市住建局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施》。此次政策為試行版和公示版，受到市場較大關注和討論。從此次政策來看，由于其提及“文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售”，所以熱度很高。同時，該政策與近期現房銷售的市場討論點契合，更值得學習。本報告立足房地產發展新模式導向，對信陽此次現房政策進行深入分析和研究。

??一、政策精神和目標

??1、中央經濟工作會議精神再學習

??此次政策提及“貫徹中央經濟工作會議精神，落實省委十一屆八次全會暨省委經濟工作會議精神”。這是我們理解信陽現房政策非常重要的抓手。從此類表述說明，關于推進現房模式并非近期思考，而是去年年底以來的系統謀劃。這也說明，信陽在全國較早落實了新一輪現房制度改革，亦說明房地產發展新模式工作有力推進。

??2、化風險等三類重要目標

??此次信陽提出了具體的政策目標，即“全力抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動態調整住房供應節奏”。這說明信陽現房政策立足三項具體目標，即“化風險”、“去庫存”和“控增量”。

??最為核心的即是“化風險”。從這個角度看，我們要精準理解“化風險”的含義和歷史脈絡。觀察本輪現房模式的推進，其有非常重要的歷史背景，即過去的爛尾樓事件和房企債務違約事件，尤其是2022年“停工斷貸潮”事件。回顧歷史，河南當時停工斷貸案例較多，也包括信陽市。信陽此次提出“一律實行現房銷售”，雖是簡單一句話，但能夠看出并非隨意提及，而是具有非常深厚的市場基礎和精心考慮。相關部門對這句表述可能產生的發酵效應預計也有足夠的預判。總結來說，“化風險”的表述，是總結歷史教訓并立足新形勢而得出的工作目標。

??去庫存的目標，本質上也是希望通過嚴控預售許可條件和預售資金等，更好規范相關樓盤項目的開工和交付，以增強購房者對購房市場的信心，進而實現去庫存的效果。同時，通過現房銷售模式，也在一定程度上減緩了當前新房的供應規模，促進供求關系更加匹配，亦有助于去庫存。而類似要求，也使得房企投資拿地會更加理性和科學規范。據此總結認為，“去庫存”和“控增量”工作目標是一致的，對于提振銷售行情和鞏固房地產市場穩中向好態勢都具有積極作用。

??3、本質是推進房地產發展新模式

??此次政策雖然沒有提及“房地產發展新模式”的表述，但其本質上就是房地產發展新模式的地方版，具有創新性和可借鑒性。此次政策提及的六條內容，每一條都和房地產發展新模式有關，具有非常豐富的內涵。因此，各地在積極探索房地產發展新模式過程中，需要深入理解信陽政策版本，更好和地方探索實踐進行結合。

??二、現房銷售政策

??1、現房銷售的規定

??近期市場上關于現房銷售的討論確實升溫，也有各種不同的說法，說明大家關注這項改革。信陽此次政策出臺，更會成為大家關注現房銷售政策的重要起點，對于信陽政策的分析和解讀也很關鍵。從具體的政策條文來看，其是在“嚴格預售許可條件”的框架下表述的。這說明，預售許可標準立足從緊從嚴導向，而作為一種特殊的“預售制度”，現房銷售模式亦需從緊從嚴。所以，“一律實行現房銷售”的表述，其分量是很重的。

??通俗解讀這句話即，后續信陽將全部推進現房銷售，也就意味著取消了期房預售的模式或售樓處看沙盤的形式。從開發商的購地行為來看，后續拿地的時候，就需要清醒認識，所有拿地都必須按現房銷售模式推進。除了海南此前全面推進現房銷售模式外，信陽成為新一輪現房制度改革中首個全面推進現房銷售制度的城市，市場影響很大，對于后續在信陽購地購房等參與者來說都有非常重要的啟示。

??有兩個細節需要提示。一是此次提及的“新出讓土地的時間”，是指以土地出讓合同簽訂日期為準的。二是不光除了后續新拿地項目，即便是對于此次文件印發后新取得施工許可證的項目，其也需要按照現房銷售的模式推進。這也說明，信陽一些未開工的住宅用地項目，后續也要納入到現房銷售的管理體系之中。