三、“超前”配套

  當然，更多的新城不具備“超級”配套的特殊資源，不具備“超大”配套的開發實力，在這種情況下，就必須打好時間差，以“超前”配套滿足第一批入住業主的基本生活需求，從而形成良好的口碑，帶動后續人群的跟進。

  國外有一套MPC理論，即master planned community——整體規劃社區，它所強調的社區配套理念是“最小限度商業”，包括生活所需的最基本服務單元，如銀行、超市、風情街等。這一理論的核心其實在于標準化，因為無論何處無論何時，人們對生活的基本需求是相似的，因此可以形成相對固定的功能組合和配置標準。這個理論雖然淺顯易懂，但用于新城實踐時又很考驗開發商的運營能力，因為越是小規模的銀行、超市、商業等，越要剛性地依賴人流，而這正是新城初期最不確定的因素。但是反過來講，一旦這個“最小限度商業”做好甚至做出創意，它甚至可以成為新城的一個亮點。

  我們以目前全世界最大的地產開發商萬科為例。雖然萬科的住宅年開發量已經無人能及，但在商業方面一直非常謹慎保守，近兩年才開始試水商業。萬科秉承的商業配套理念一直是“合適就好”，因此在萬科商用物業中最重要的部分是社區配套商業。凡事喜歡講標準化的萬科，已經在“最小限度商業”上做出了很有意思的探索。“食堂是第一步，最近在做菜市場，未來還會拓展到便民診所、銀行等各個方面”，萬科副總裁毛大慶如此講述北京萬科長陽半島的社區配套發展思路。

  萬科進軍社區食堂由來已久，早在2010年8月，萬科董事長王石在浙江視察“良渚文化村”項目時，就對良渚食街上“村民食堂”的早飯——道地的燒餅油條等贊不絕口。到了2011年5月，上海萬科終于將這種“村民食堂”的模式引入到了旗下的四季花城小區，并為之取名為“四季食堂”。據稱，那時的上海四季花城周邊的餐飲配套并不完善，“三家包子鋪、兩家小餐館、一家面包店和兩家小吃店”顯然并不能滿足小區3900戶人家的胃口，所以上海萬科將社區食堂選址在了該小區。四季食堂也確實獲得了業主們的青睞，在業主論壇中，有業主將其形容為“充滿家的味道的老食堂”。資料顯示，上海四季花城小區的許多業主的一日三餐都在四季食堂解決，每天的刷卡數大約為在500次左右，考慮到一家人可能共享一張卡，每天的實際就餐人數應該是超過了1000人次。

  在四季食堂取得了成功之后，萬科決定將萬科食堂擴展到全國其他城市的萬科小區，并且把接下來的餐飲配套統一取名為“第五食堂”——意為在家庭、單位、學校、街市酒樓之外，為居民開設的第五個就餐的空間。2012年6月15日，深圳萬科城第五食堂開業。根據萬科提供的數據顯示，該食堂的日均客流量達到700人次。就在深圳萬科第五食堂開業的第二天，北京萬科長陽半島小區的第五食堂亦開始對外營業。北京萬科對于第五食堂進行了一些“微創新”——率先完成一整套VI視覺系統，包括統一的在餐具上印有“第五食堂”的LOGO、統一的色彩和裝飾等等，這些標準化的內容正在由萬科物業公司總部逐步向全國范圍推廣。

北京萬科長陽半島小區的第五食堂