二、“超大”配套

  “超配套”的另一種可能是超大規模。新城與老城最大的不同在于用地，“一張白紙可以畫出最美的圖畫”。由于土地的相對寬松和地價的相對低廉，有條件在新城規劃大規模的公共空間和配套面積。

  從另一個角度來講，新城的置業、就業主體是中青年，但實際上中青年對新城的公共空間和配套設施的利用時間較少，因為他們大部分時間在上班。反倒是老人和兒童，以及部分居家的太太們才是新城配套最主要的享用者。尤其是青少年，他們處在一生中最活躍、最容易接受新事物的年齡段，對新奇事物和戶外空間的向往最強烈。因此，可以說他們才是“超大”配套的主角。

  為這一特定人群提供專有的配套設施和空間，不僅滿足了這些小主人的需要，更重要的是它滿足了中青年主流客群的心理訴求。凡是有孩子的家庭無不以孩子作為家庭中關注的重點，能否為孩子帶來良好的生活、學習環境是他們置業時首要考慮的因素。

  為青少年提供的配套設施種類多樣，而且擁有巨大的市場潛力。從幼兒園、小學、中學等基礎教育，到課外的各種輔導班、興趣班、特長班，再到商業化的兒童職業體驗中心、兒童樂園……都成為城市和新城的重要功能構成。

  首先從基礎教育說起。教育地產是一個經久不衰的話題。雖然教育能為地產帶來巨大的信心保障和升值空間，但是開發商總是苦惱于開發項目入住進度和學校引入進度很難同步的問題，而這個問題又是由多種因素造成的，歸根結底在于開發商的開發規模以及開發商對學校的主導性。好在，新城開發必然涉及較大的開發規模，而新城、新學校的良好環境和硬件水平也具有較大的吸引力，這使教育地產的先天供需矛盾得到有力的緩解。所以從理論上說，新城可以成為基礎教育的理想土壤。

  中國教育地產最成功的例子恐怕非廣東碧桂園莫屬了吧。1994年，碧桂園集團創辦全寄宿制民辦學校——碧桂園學校，在國內創領“國際素質教育”。該校是目前中國國內極為少數的全面實施 PYP 幼小項目、 MYP 中學項目、 DP 大學預科項目的 IB 國際學校，占地380畝，現有學生4200多名，教師500多名。廣東碧桂園學校成為地產企業辦教育的優秀案例，每年大批進入國際名牌大學的學生使其成為一個神話，也為碧桂園在全國的擴張提供了教育品牌的背書。

  除基礎教育外，各種課外班也是一個重要的吸引點。在杭州的錢江新城，佇立著一組壯觀的建筑——杭州青少年發展中心。項目總占地約55畝，總建筑面積4.12萬平方米(不含公共配套面積)，是杭州錢江新城重要的公共文化教育配套設施，也是杭州市青少年第二課堂重要場館。內部包括10000平方米的仿真兒童城市——“DO都城”少兒社會體驗館，13000平方米的文化藝術、科技體育、綜合實踐等青少年興趣培訓中心，2000平方米的交流中心，11000平方米的由游泳、健身、游藝三大區塊組成的康樂中心?？梢哉f，這個青少年發展中心囊括了青少年課外的各種學習、娛樂、交流、體驗需求，每到周末及節假日，該中心的熱鬧景象可謂壯觀，孩子們嬉笑打鬧，家長們人頭攢動。新城中心成了城市里最有活力的地方。

   杭州市民中心

  就連最尋常的新城商業，也無法忽視孩子的需求。北京最大的新城——天通苑國際社區的集中商業龍德廣場中，有整整一層是為孩子服務的，包括溜冰場、兒童游樂空間、教育培訓、孕嬰童商品銷售等。天通苑的家長們把這里當成了主要的休閑娛樂場所，往往舉家前來，孩子玩耍、上課，爺爺奶奶監督，爸爸媽媽購物、健身，一站式解決全家的休閑需要。

  所以，“超大”配套在新城中的含義是雙重的，一方面是絕對面積的大，可以辦大規模的學校、大規模的活動中心、大規模的商業；另一方面是相對的大，即針對特定人群，尤其是青少年，為他們提供與母城相比更為集中、多元、豐富的配套。