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深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的通知

深建規(guī)〔2025〕4號

各有關(guān)單位：

??《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市住房建設(shè)局反映。

??特此通知。

深圳市住房和建設(shè)局

2025年3月25日

關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見

??為貫徹落實黨的二十屆三中全會精神，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，進一步規(guī)范我市城市更新工作，穩(wěn)妥有序推進項目實施，制定本意見。

??一、加強計劃統(tǒng)籌管控

??（一）各區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，以下簡稱各區(qū)政府）、深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局（以下簡稱市前海管理局）應(yīng)綜合研判轄區(qū)房地產(chǎn)市場情況以及城市更新項目推進情況，充分論證城市更新項目必要性、可行性、緊迫性，除工改普通工業(yè)以及以建設(shè)保障性住房為主的以外，審慎新增城市更新單元計劃。

??（二）城市更新單元計劃公告未明確有效期且城市更新單元規(guī)劃未經(jīng)批準的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局應(yīng)自本意見施行之日起30日內(nèi)，對上述城市更新單元計劃統(tǒng)一按照《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕4號）設(shè)定有效期，并對項目可實施性進行研究，針對不具備可實施性的項目，按程序確認后公告失效。

??已明確有效期的城市更新單元計劃，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審查并明確因政府原因?qū)е鲁^計劃有效期的，計劃有效期可根據(jù)實際情況從本意見施行之日起或原城市更新單元計劃有效期截止之日起順延，單次順延時間不超過1年。

??城市更新單元計劃申報主體應(yīng)至少在計劃有效期屆滿前3個月，將符合《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（深規(guī)土〔2018〕708號）要求的城市更新單元規(guī)劃草案，報送有關(guān)部門審查。有效期內(nèi)城市更新單元規(guī)劃草案已完成公示程序但未獲批準的，應(yīng)在城市更新單元計劃有效期內(nèi)按規(guī)定上報審批；自城市更新單元規(guī)劃草案公示結(jié)束之日起3個月內(nèi)城市更新單元規(guī)劃未獲批準且已過計劃有效期并未完成延期的，城市更新單元計劃由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局確認并公告后失效。

??城市更新單元涉及提前拆除部分建筑物情形的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局在確認并公告城市更新單元計劃失效前，應(yīng)督促計劃申報主體厘清城市更新單元涉及的經(jīng)濟關(guān)系及法律關(guān)系。

??（三）2023年7月24日前已公告城市更新單元計劃的城中村改造項目，可按既有城市更新模式推進。已開展部分前期工作但未列入計劃的城中村改造項目，原則上按照《關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（深府辦規(guī)〔2024〕1號）實施。符合以下情形之一的，可向區(qū)政府或市前海管理局申請按照既有城市更新模式推進：

??1.不超過3000平方米的零星城中村居住用地，確需與周邊其他類型用地統(tǒng)籌進行城市更新的。其中，涉及多塊零星城中村居住用地的，其總面積不超過拆除范圍的10%。

??2.2023年7月24日前因落實法定規(guī)劃公共利益用地需要，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局同意提前拆除，且已拆除或雖未拆除但已簽搬遷補償協(xié)議并支付搬遷補償款的城中村改造項目。經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審批同意的，應(yīng)在本意見施行之日起2年內(nèi)完成城市更新單元計劃公告。未能在規(guī)定時限內(nèi)完成的，市場主體應(yīng)自行厘清經(jīng)濟關(guān)系及法律關(guān)系且不得再按既有城市更新模式推進。

??3.2023年7月24日前已開展城市更新單元計劃公示的城中村改造項目。經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局審批同意的，應(yīng)在本意見施行之日起2個月內(nèi)完成計劃公告。未能在規(guī)定時限內(nèi)完成的，市場主體應(yīng)自行厘清經(jīng)濟關(guān)系及法律關(guān)系且不得再按既有城市更新模式推進。

??4.2023年7月24日前已經(jīng)市政府明確按既有城市更新模式改造的城中村改造項目。

??二、合理優(yōu)化規(guī)劃指標

??（四）在堅持土地集約節(jié)約利用、保障商業(yè)用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，嚴格落實國土空間規(guī)劃及《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》要求，合理減少商業(yè)規(guī)劃指標。對于本意見施行之日前已經(jīng)批準城市更新單元規(guī)劃但尚未簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的城市更新項目（含城市更新單元內(nèi)未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的部分用地），在保持規(guī)劃批準的非商業(yè)類建筑面積不變的前提下，減少商業(yè)類建筑面積，不涉及地塊功能改變的，可無需申請規(guī)劃修改，直接在用地批準或用地規(guī)劃許可階段同步研究確定；涉及地塊功能改變，但不涉及單元主導功能改變的，可按照城市更新單元規(guī)劃非強制性內(nèi)容的修改程序申請規(guī)劃修改。

??（五）在嚴格落實國土空間規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的指標傳導和空間管控要求，落實《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，滿足片區(qū)學位配套、市政交通承載力的前提下，本意見施行之日前已批準列入城市更新單元計劃但尚未批準城市更新單元規(guī)劃的城中村改造項目，經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局確認2年內(nèi)可確認實施主體的，可按照《深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)〔2019〕1號）第八條規(guī)定對規(guī)劃容積進行校核，不受現(xiàn)狀容積率不低于2.5限制。

??（六）對于經(jīng)區(qū)政府或市前海管理局同意的因公共利益提前拆除部分物業(yè)的項目，可以將臨近的多個項目統(tǒng)籌考慮，重新劃定城市更新單元拆除范圍，并按規(guī)定編制城市更新單元規(guī)劃。

??（七）合理控制項目土地移交率，在符合上層次規(guī)劃和城市更新政策的前提下，合理配置城市更新項目的公共利益用地和公共配套設(shè)施。

??三、優(yōu)化用地管理機制

??（八）國有土地使用權(quán)期限屆滿前2年內(nèi)的用地原則上不得申請納入城市更新單元計劃。納入城市更新單元計劃后使用權(quán)期限屆滿的，可按照我市城市更新政策繼續(xù)推進。

??四、落實稅收優(yōu)惠政策

??（九）落實好房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，符合條件的城市更新項目可依法申請享受稅收優(yōu)惠減免。

??（十）通過引入第三方承接的項目，新實施主體全額承接原實施主體實際支付的與取得項目有關(guān)的、真實合理的支出，依法取得合法有效扣除憑證的，準予按規(guī)定作為成本扣除。

??（十一）通過引入第三方承接的項目，承接后如分期開發(fā)，屬同一實施主體的部分，符合土地增值稅相關(guān)規(guī)定的可整體清算。分期開發(fā)的項目所發(fā)生的回遷物業(yè)等成本費用應(yīng)按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定進行處理。

??五、加大融資支持力度

??（十二）允許以“開發(fā)企業(yè)+融資平臺（投資方）+銀行+施工企業(yè)”多方監(jiān)管方式替代現(xiàn)金保函，降低企業(yè)資金壓力，封閉管理資金，明確資金使用用途，優(yōu)先支付安置過渡費及施工建設(shè)。住建部門在更新項目商品房預(yù)售階段將回遷安置物業(yè)建設(shè)資金納入到預(yù)售資金監(jiān)管范圍并實施監(jiān)管的，各區(qū)城市更新部門、市前海管理局可以根據(jù)實施主體的申請，解除對應(yīng)部分的回遷安置物業(yè)建設(shè)專項資金監(jiān)管。

??（十三）加大城市更新項目融資支持力度，支持金融機構(gòu)對條件成熟的項目提供信貸服務(wù)；鼓勵已對項目融資貸款的金融機構(gòu)參與項目處置，繼續(xù)投入資金，激活市場活力，推動項目實施。

??鼓勵支持金融機構(gòu)為城市更新項目提供配套金融服務(wù)。對于第三方承接的項目，支持存量債權(quán)金融機構(gòu)運用結(jié)構(gòu)化金融工具進行股權(quán)及債務(wù)重組。支持金融機構(gòu)提供針對第三方的并購貸款等配套金融服務(wù)。

??六、推動多元化安置補償

??（十四）建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

??七、提高行政審批效率

??（十五）因城市更新單元規(guī)劃審批前未進行土地權(quán)屬核查或土地權(quán)屬核查存在誤差等原因，城市更新單元拆除范圍內(nèi)包含已征轉(zhuǎn)用地或無法注銷的產(chǎn)權(quán)用地的，應(yīng)優(yōu)化相應(yīng)用地范圍。導致已批城市更新單元規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地減少的，相應(yīng)計容建筑面積從規(guī)劃建筑總面積中等比例（減少的開發(fā)建設(shè)用地面積占拆除范圍面積的比例，下同）扣減，按照城市更新單元規(guī)劃非強制性內(nèi)容的修改程序申請規(guī)劃修改。

??城市更新單元規(guī)劃在《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查技術(shù)指引（試行）》（深規(guī)土〔2015〕525號）施行前已經(jīng)批準或者公示的城市更新項目存在上述情況的，可視為技術(shù)誤差，無需修改計容建筑面積。

??（十六）對于歷史上未明確具體土地用途的行政劃撥用地、協(xié)議出讓用地，可依據(jù)產(chǎn)權(quán)、報建、規(guī)劃驗收或建設(shè)期間經(jīng)市規(guī)劃土地主管部門下屬測繪單位出具的測繪報告等歷史資料明確的建筑用途按比例劃分居住、商辦、工業(yè)等功能。

??八、促進項目實施

??（十七）在滿足城市更新單元規(guī)劃合理性和可行性以及公共利益用地面積不減少的前提下，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人的用地面積不少于總用地面積的95%時，申報主體可申請調(diào)整城市更新單元計劃拆除范圍。由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局對調(diào)出部分或調(diào)整后拆除范圍內(nèi)更新意愿進行核實，符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第二十五條要求后，可按程序?qū)Τ鞘懈聠卧媱澆鸪秶M行調(diào)整。相應(yīng)計容建筑面積等比例扣減。

??（十八）基于政府急需實施的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等公共利益需要，可由政府依法組織對城市更新單元拆除范圍內(nèi)公共利益用地進行房屋征收，相應(yīng)用地由各區(qū)城市更新部門、市前海管理局公告后調(diào)出城市更新單元計劃。

??九、其他

??（十九）本意見自2025年4月9日起施行，有效期3年。