房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2011年的低谷，2012年可謂迎來了回暖。開發(fā)商們“以價換量”的銷售策略迅速完成了救贖，并不斷創(chuàng)下業(yè)績新高。政策的松緊博弈，降息降準(zhǔn)的輔助，需求的重新釋放，成交的量價齊升，這些都可看做是今年樓市的一道靚麗風(fēng)景。

  樓市：今年很“糾結(jié)” 明年“冰火兩重天”

  在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰眼里看來，今年的樓市可以用“糾結(jié)”一詞來描述。消費(fèi)者層面，年初大家都對今年普遍悲觀，意外的是樓市成交量反彈力量強(qiáng)勁，去庫存化進(jìn)程很快；房企層面，面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”，由于集中度進(jìn)一步加快，大企業(yè)回籠資金的能力越來越強(qiáng)，但是是否增加土儲始終糾結(jié)。

  眼下，隨著樓市的回暖，越來越多的人給出明年房價暴漲的猜測和對賭。做為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也一度出現(xiàn)“一房難求”的局面。對于這種情況，李文杰表示，觸底反彈、積壓需求的釋放及去庫存化導(dǎo)致了北京樓市火爆。從市場反映來看，剛需戶型價格反彈較快，城區(qū)價格反彈加快，說明目前市場的總體購房人群依然是首次置業(yè)和改善型購房，但是這個氣氛也會帶動多次改善的客戶跟風(fēng)進(jìn)場。而目前股市低迷，儲蓄資金進(jìn)入樓市始終是需求預(yù)期被放大的客觀基礎(chǔ)。按照目前的趨勢，春節(jié)前后依然是買房的好時機(jī)。

  對于明年的房地產(chǎn)市場趨勢，李文杰認(rèn)為往往一面倒的看好預(yù)期，反而會帶來完全不同的結(jié)局。從目前情況看，明年資產(chǎn)價格上漲壓力加大，通脹形勢依然嚴(yán)峻，政府會首先控制價格。隨著這種預(yù)期的增多，會帶來更不確定的調(diào)控政策，未來調(diào)控從緊是大概率事件。況且政府已經(jīng)表態(tài)，不會放任量價齊漲的局面不管，因此調(diào)控依然會繼續(xù)，個別時候甚至可能會更嚴(yán)格。價格的上漲和政府調(diào)控的雙重壓力最終會導(dǎo)致價格不會出現(xiàn)太大波動，因此他判斷2013年樓市總體會保持穩(wěn)定。但部分二三線城市由于嚴(yán)重的供過于求，而一線城市和部分二線城市由于受到公共資源比較集中的影響，是供不應(yīng)求。因此明年各地樓市會呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。

  房產(chǎn)稅不會全面鋪開 城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產(chǎn)高潮

  對于社會普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅問題，李文杰認(rèn)為房產(chǎn)稅是否出臺和調(diào)控關(guān)系不大，屬于對房地產(chǎn)稅種優(yōu)化的范疇。在其看來，明年試點(diǎn)城市會擴(kuò)大，但不會全面鋪開。李文杰同時表示，應(yīng)該支持財(cái)產(chǎn)公開，公開房地產(chǎn)權(quán)屬面向公眾的查詢，發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用；其次，要對超過人均面積標(biāo)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。同時，對于已經(jīng)繳納70年的出讓金進(jìn)行沖抵。

  關(guān)于十八大報(bào)告中提及的城鎮(zhèn)化問題是否又將帶動房價新一輪的高漲？在李文杰看來，城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產(chǎn)的高潮，而且會持續(xù)十年以上。同時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程受戶籍、社保、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等諸多公共資源布局的牽制。如何解決這些資源的統(tǒng)籌分配問題，將是城鎮(zhèn)化下一步政府所面臨的最大挑戰(zhàn)和不確定性。

  開發(fā)商有回歸一二線城市趨勢 養(yǎng)老地產(chǎn)存風(fēng)險

  目前，房企面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”，由于房企的集中度進(jìn)一步加快，大企業(yè)回籠資金的能力越來越強(qiáng)，但是否增加土儲始終糾結(jié)。對于近期全國地王頻出這一現(xiàn)象，李文杰認(rèn)為開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，有從三四線城市回流至一二線城市的趨勢。而房企應(yīng)首先應(yīng)了解政策的核心，才能在土地儲備、回籠資金 及營銷政策方面能夠把握好節(jié)奏。高周轉(zhuǎn)的快銷產(chǎn)品線這兩年證明是個大方向。

  眼下，越來越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)陣營，在他看來，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，屬于朝陽板塊，但是目前政策不清晰、投資周期長、風(fēng)險高。