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??國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法似乎有所改變。

??6月20日，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)普”）將中國(guó)海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外發(fā)展”）的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”，并將該公司未償高級(jí)無抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)由“BBB+”上調(diào)至“A-”。同時(shí)標(biāo)普將其現(xiàn)有中期票據(jù)計(jì)劃的評(píng)級(jí)上調(diào)至“A-”。

??這是2023年下半年以來，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評(píng)級(jí)展望。

??2022年，多家房企出現(xiàn)境外債務(wù)違約的情況，因?yàn)椴豢春弥袊?guó)房地產(chǎn)的銷售和融資環(huán)境，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁將中資房企的評(píng)級(jí)無差別下調(diào)。同年11月，多家中資房企主動(dòng)要求撤銷評(píng)級(jí)。

??上述國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，最近一次調(diào)高中資房企評(píng)級(jí)要追溯到2023年2月9日。這天，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告確認(rèn)龍湖集團(tuán)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。與此同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，其高級(jí)無抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”。

??此后，上述國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中資房企的評(píng)級(jí)開始不斷下調(diào)。下調(diào)評(píng)級(jí)的房企中，不乏許多一直被視為地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)等生的企業(yè)。

??整整495天之后，中資企業(yè)終于又迎來了評(píng)級(jí)的上調(diào)，這一消息也迅速引發(fā)市場(chǎng)熱議。不少人認(rèn)為，這意味著樓市企穩(wěn)的信號(hào)及國(guó)際投資者對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的改觀。

??評(píng)級(jí)調(diào)整邏輯

??“我認(rèn)為，此次標(biāo)普對(duì)中國(guó)海外發(fā)展評(píng)級(jí)的上調(diào)屬于個(gè)例，并不能代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。”德邦證券地產(chǎn)&新材料首席分析師金文曦在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，此次標(biāo)普對(duì)中國(guó)海外發(fā)展的評(píng)級(jí)上調(diào)，應(yīng)該是出于對(duì)該公司本身運(yùn)營(yíng)能力、收益率和前景的看中。

??金文曦表示，在標(biāo)普發(fā)布的信息中也寫明了原因，標(biāo)普認(rèn)為在面臨壓力的情況下，中國(guó)海外發(fā)展將通過母公司中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 "中建集團(tuán)”）獲得巨大的政府支持。自 2021 年下半年以來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于低谷，市場(chǎng)仍在尋底。盡管該行業(yè)的外部融資條件極具挑戰(zhàn)性，但中國(guó)海外發(fā)展獲得此類融資的渠道未受影響。在某種程度上，這是由于其母公司中建集團(tuán)的大力支持。穩(wěn)定展望是基于標(biāo)普對(duì)中國(guó)海外發(fā)展的母公司中建集團(tuán)的穩(wěn)定展望。標(biāo)普還預(yù)期，中國(guó)海外發(fā)展將在未來兩年保持良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律和杠桿，包括有控制的土地收購(gòu)。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓也告訴記者，標(biāo)普等國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在調(diào)整房企評(píng)級(jí)時(shí)通常會(huì)注重該房企包括銷售業(yè)績(jī)、償債能力、融資能力、本身股價(jià)和持續(xù)拿地水平等多個(gè)方面的因素，而中國(guó)海外發(fā)展都表現(xiàn)得不錯(cuò)。

??記者注意到，中國(guó)海外發(fā)展堅(jiān)持審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，未觸及“三條紅線”任何一條，繼續(xù)保持在“綠檔”且各項(xiàng)指標(biāo)保持優(yōu)秀。截至2023年末，公司凈借貸比率38.7%，融資成本3.55%，均處于行業(yè)最低區(qū)間，在手現(xiàn)金1056.3億元，現(xiàn)金充裕度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。2024年1~5月，中國(guó)海外發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額1017億元。

??至于政策及大環(huán)境的改變對(duì)于評(píng)級(jí)的影響，謝逸楓表示，近期來，樓市利好消息頻發(fā)，不論是中國(guó)人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，還是國(guó)務(wù)院、住建部的表態(tài)，對(duì)于市場(chǎng)而言都是積極信號(hào)。不過，這些政策都還沒徹底落地。被寄予厚望的“5·17新政”對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力也未完全傳達(dá)到銷售端，今年5月份百?gòu)?qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比有所增長(zhǎng)，但同比仍大幅下降。因此，很難說此次評(píng)級(jí)是受到這類政策和大環(huán)境改變的影響。

??對(duì)于此次評(píng)級(jí)的調(diào)整，中國(guó)海外發(fā)展則表示，這既是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與資本市場(chǎng)對(duì)公司的肯定，也是對(duì)公司處在市場(chǎng)調(diào)整期給予的支持和推動(dòng)。

??國(guó)際投資者信心增強(qiáng)

??盡管當(dāng)前僅有中國(guó)海外發(fā)展的評(píng)級(jí)被調(diào)高，但仍釋放了積極信號(hào)。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)者盤和林告訴記者，雖然當(dāng)前樓市不及預(yù)期，但政策主基調(diào)的改變的確對(duì)樓市穩(wěn)定起到了顯著作用，標(biāo)普對(duì)國(guó)內(nèi)房企提高海外發(fā)展評(píng)級(jí)，也是預(yù)期未來中國(guó)房企財(cái)務(wù)狀況向好，尤其是“白名單”房企，將逐步恢復(fù)現(xiàn)金流循環(huán)，發(fā)展也將回歸正軌。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)研究總監(jiān)劉水則從三個(gè)層面闡釋了評(píng)級(jí)的調(diào)整將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來的變化。

??第一，標(biāo)普上調(diào)房企評(píng)級(jí)，表明國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期正在改善?！?·17新政”以來，監(jiān)管部門實(shí)施大力度的支持政策，重點(diǎn)城市陸續(xù)調(diào)整放松房地產(chǎn)政策，降首套房及二套房首付比例，降公積金貸款利率，進(jìn)而促需求、穩(wěn)市場(chǎng)。近1個(gè)月以來，比如上海、深圳、杭州等房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯提高，政策效果在逐漸顯現(xiàn)，這些將帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生積極變化。國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)評(píng)級(jí)，部分原因是要考慮企業(yè)所處行業(yè)環(huán)境指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期改善也會(huì)帶動(dòng)企業(yè)評(píng)級(jí)上行。

??第二，將向國(guó)際資本市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際融資。標(biāo)普上調(diào)中國(guó)海外發(fā)展評(píng)級(jí)有極強(qiáng)信號(hào)意義，其他國(guó)際機(jī)構(gòu)及國(guó)際資本將會(huì)借鑒參考，也會(huì)改善對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企經(jīng)營(yíng)的預(yù)期，進(jìn)而提升對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資意愿，有利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行國(guó)際融資。

??第三，標(biāo)普上調(diào)評(píng)級(jí)背后也表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還實(shí)現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，充分說明了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的韌性與穩(wěn)健。

??值得注意的是，近期以來多名國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心也出現(xiàn)變化。

??4月25日，瑞銀投資銀行中國(guó)及香港房地產(chǎn)研究主管JohnLam接受采訪時(shí)表示，他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀。而他是首批給予恒大賣出評(píng)級(jí)的分析師之一。Lam預(yù)測(cè)，明年某個(gè)時(shí)候房屋需求和供應(yīng)將恢復(fù)到歷史平均水平，在21個(gè)主要城市擁有大量投資組合的開發(fā)商的股票可能會(huì)出現(xiàn)反彈。他在1月份將包括龍湖集團(tuán)控股有限公司在內(nèi)的幾家公司升級(jí)為買入。

??6月20日，中國(guó)外匯交易中心黨委書記霍穎勵(lì)在2024陸家嘴論壇上表示，境外投資者已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月凈買入國(guó)內(nèi)債券，債券持有規(guī)模超過4萬億元，創(chuàng)下歷史新高。在中美利差倒掛的背景下，境外資金持續(xù)流入銀行間市場(chǎng)，顯示了人民幣金融資產(chǎn)的吸引力。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，綜合來看，政策面、市場(chǎng)面、資金面等多重利好，促進(jìn)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這必將引領(lǐng)企業(yè)發(fā)揮標(biāo)桿示范作用，積極促進(jìn)和帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。