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??陸豪銘與開發(fā)商的愛恨糾葛，源于一套82平方米的房子。

??2018年3月下旬，緊跟島外購房客的步伐，陸豪銘以一次性支付的方式，在海口西海岸片區(qū)購買了一套82平方米的房子。

??對于這套房產(chǎn)，陸豪銘毫不忌諱地表明自己的投資意圖。

??2018年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)三十周年慶祝大會在海口舉行，習近平總書記在大會上宣布，“黨中央決定支持海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設”。

??這是海南歷史性的重大利好。在消息宣布之前，一大批嗅覺靈敏的島外居民涌向海南島，他們希望能踩著“節(jié)點”尋找機會。

??陸豪銘自感慶幸的是，他買完房的30天后，海南發(fā)布“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策，成了全國唯一一個全省限購的地方。

??頃刻之間，許多抱著投資目的的島外購房客被擋在了門外。

??從2018年到2024年，“全域限購”的6年時間，海南樓市發(fā)生了深刻變化：弱化傳統(tǒng)房地產(chǎn)依賴性開發(fā)，引導房企轉(zhuǎn)型升級，探索和構(gòu)筑適配海南自貿(mào)港的住房保障體系，“壯士斷腕”擺脫海南經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴癥。

??這個政策立即讓人們頓時感到恍如隔世。因為在此之前的2017年，是海南樓市歷史上收成最好的一年，總共賣了2713.72億元貨值的房子，占海南當年GDP總值4462.54億元的一大半。

??最嚴限購政策將一片喧鬧火熱的海南樓市，一把推入了冰河中。所有投資客、炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了，海南拉開了消除房地產(chǎn)過度依賴的歷史進程。

??海南房地產(chǎn)一業(yè)獨大除了體現(xiàn)在2017年商品房銷售額上，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收占49%、投資占51%上。2019年1月12日下午，海南省人民政府企業(yè)家咨詢會議在三亞宣告成立，時任海南省省長沈曉明在會上直言海南存在房地產(chǎn)依賴、人才缺、物價高等三大痛點。他說，房地產(chǎn)不限制，大家都會去做房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)被別人求著，其他產(chǎn)業(yè)還得去求人。但是房地產(chǎn)要消耗土地，我們沒有那么多土地可以消耗，最近一段時間我們千方百計減少房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的依賴，不能無休止的再去大量搞房地產(chǎn)。

??2018年，海南以有形之手強力劈開一道樓市分水嶺，用驚魂、刺激來形容一點也不為過。

??奔向海島的購房客

??2018年，陸豪銘39歲。當年3月份，他從哈爾濱老家趕赴海口，在進行短暫休整之后，他要做的第一件事就是四處看房。

??循著身邊朋友在海口的購房路徑，陸豪銘找房的方向很明確：首選區(qū)域為海口西海岸片區(qū)，那里是海口市政府辦公所在地，也是海口房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。

??3月17日，陸豪銘在海口濱海大道某項目二期看中了一套82平方米的房子。這個項目距離海口市政府辦公所在地1.5公里、僅4分鐘的車程。

??當天，陸豪銘與開發(fā)商簽訂了一份認購協(xié)議，交了5萬元定金。3月24日，陸豪銘一次性向開發(fā)商支付了約167萬元的全部房款。

??購房后不到一個月時間，正如陸豪銘與朋友此前預料的一樣，一個重大的利好消息撲面而來。2018年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)三十周年慶祝大會在海口舉行，黨中央決定支持海南全島建設自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設。

??風從海上來。海南一時之間站在開放的前沿，處在時代的浪尖。陸豪銘的購房目的很明確，就是作為一種“旅游度假+理財投資”，后者屬性偏重，因為他十分相信國家的戰(zhàn)略，他也希望從中獲得一絲發(fā)展的利益。當海南建設自貿(mào)港的重大利好消息經(jīng)媒體披露后，陸豪銘第一時間給多個在海南購房的東北老鄉(xiāng)打電話。

??9天后，一個對于陸豪銘來說“不算好也不算壞”的消息傳來。

??2018年4月22日晚間，海南省政府緊急召開新聞發(fā)布會，公布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來，人們習慣稱之為“全域限購”。

??這就是業(yè)界所稱的“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體從三個層面進行限購：

??一是五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

??二是海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

??三是目前未實行限購的其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

??在當晚的新聞發(fā)布會上，海南省相關(guān)部門負責人表示，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立和完善房地產(chǎn)長效機制，堅決防范炒房炒地投機行為。

??實行“全域限購”政策之后，類似陸豪銘這樣的非海南戶籍居民，在海南購房變成一件十分不容易的事。2017年，海南全島賣了25萬套房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，就意味著海南幾乎失去了八成的房地產(chǎn)市場。

??巨大的投機沖動之下，也使得一些人動起了歪腦筋，通過虛假申報個人所得稅以及偽造社保的方式，騙取購房資格。

??2018年5月，海南省地方稅務局通報，通過大數(shù)據(jù)進一步分析比對，發(fā)現(xiàn)共有214人虛假申報、補繳個人所得稅，并將信息通報給住建部門。住建部門發(fā)現(xiàn)其中139人通過虛假的完稅證明，已經(jīng)購買住房，于是取消了這139人的購房資格，解除合同和網(wǎng)簽備案，并禁止他們5年內(nèi)在海南購房。為了做好房地產(chǎn)限購政策的個人所得稅完稅憑證管理，海南省地稅局對個人所得稅開展風險核查工作。

??開發(fā)商從天堂跌落地上

??海南實行最嚴全域限購后，一個故事在全國成為輿論熱點。一位著名經(jīng)濟學家想在海南陵水買一套別墅，定金已交，不巧趕上了“4?22”限購政策出臺，因戶口問題被拒之門外。

??房地產(chǎn)開發(fā)商也從天堂跌落地上。限購沒幾天，旭輝海南公司就被集團降級，歸入深圳公司管理，海南被旭輝從集團重點戰(zhàn)略布局之地的名單中劃掉。

??海南房地產(chǎn)和土地市場占有率最多的魯能、綠地、融創(chuàng)和恒大的區(qū)域公司，紛紛召開了對策會議，每個人的情緒就像那個玩得正高興突然被家長強行喊回家的孩子。

??事實上，自2017年4月起，海南各地至少26次出臺了樓市調(diào)控或與樓市相關(guān)的新政。比如2017年9月出臺的房地產(chǎn)新政，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。

??但是，2018年這次“全域限購”不只是表現(xiàn)在“限購”上，還包括限售、限貸、限價等“多限”政策。

??從此之后的6年里，“全域限購”政策還一路“打補丁”加碼限制，海南樓市“壓力山大”。作為房地產(chǎn)最重要的流通環(huán)節(jié)，當?shù)胤慨a(chǎn)中介圈流傳開一張黑底白字圖片，寫著“全劇終” ，圈內(nèi)人士稱10萬房產(chǎn)中介人員“逃離海南島”，奔赴云南、廣西等地另謀生路。

??2018年9月，海口樓市再次傳出限價“新政”，規(guī)定“海口商品房備案價最高不得超17300元/平方米”。這一至今也未正式發(fā)文的“口頭政策”，因為海口部分房企“花式漲價”被政府部門約談而流出。

??在流出海口“17300（元/平方米）限價新政”消息一個月后，海口椰海大道某大型樓盤200多戶購房人，拖家?guī)Э隈v守在售樓處向開發(fā)商維權(quán)。

??當時，維權(quán)的購房人在現(xiàn)場告訴中國房地產(chǎn)報記者，涉及的維權(quán)原由指向開發(fā)商存在“虛假宣傳、變相收取認籌金、違規(guī)收取房款、強制收取改造費、涉嫌違建‘偷面積’”等諸多問題。

??王明亞是其中的一名維權(quán)人。2018年8月4日，王明亞在該樓盤認購了一套55平方米的房子，一共交了四成的首付款58萬元。

??擁有4口之家的王明亞，55平方米的房子根本沒法滿足一家人的居住。但置業(yè)顧問告訴他，加上擴展面積可達80平方米左右，一室一廳也就變成了兩室一廳。這也是王明亞下定決心購房的主要原因。

??如果按照55平方米計算，王明亞購買的房產(chǎn)單價超過26000元/平方米。這一價格在當時海口主城區(qū)樓盤中已經(jīng)很高了。

??“17300（元/平方米）限價政策”之后，后面的購房價格自然就降了，王明亞等高價買房的購房人很是不服氣。但他們面上又不能直接提房價高的事，于是“虛假宣傳、變相收取認籌金”等理由成為購房人指向開發(fā)商的“維權(quán)利器”。

??200多戶業(yè)主的集體維權(quán)，一度成為海口職能部門最煩惱的輿情。類似的矛盾糾紛在其他樓盤也時有發(fā)生，就像猛然揭開滾燙燒水壺的壺蓋，熱氣騰騰。

??雙方玩起貓鼠游戲

??海南“全域限購”至今的6年里，政策最嚴的當屬海口、三亞兩個重點城市。

??2020年3月7日，海南再次發(fā)布樓市新政：全省首推現(xiàn)房銷售制度，本地居民限購兩套住房。

??2021年9月18日，海口再次發(fā)布購房新政，除了對人才購房條件進行調(diào)整外，還對離異人士購房進行了限制，“離婚”購房的偏門被徹底堵死。

??海口一個開發(fā)商戲稱，“全域限購”之下的海南樓市，更像是一場圍追堵截、乘勝追擊的戰(zhàn)役。在樓市政策疊加的背后，也衍生了樓市浮世繪。

??有人趕在離異限制政策前，“假離婚”僥幸購房；有人通過贈與等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的方式，將多套房變成了首套房，從而獲得再次購房的資格；還有人鋌而走險偽造購房資格……2021年，三亞市住城局決定注銷12人的購房合同網(wǎng)簽備案，并將13人列入三亞市誠信體系黑名單，5年內(nèi)不得在三亞市購房。

??為購得一套海南房產(chǎn)，購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商達成默契，沒有條件創(chuàng)造條件，最典型的一個做法是購房者先付全款，開發(fā)商通過自己的第三方公司代交個稅或社保，等到滿足條件之后再簽約，再辦不動產(chǎn)權(quán)證，絞盡腦汁想盡一切辦法去打擦邊球。

??2023年1月，上海居民江黎明斥資上千萬元，在陵水縣土福灣某樓盤為兒子購買了一套別墅。但后來因退房糾紛一事，當事人自曝開發(fā)商幫購房人“代交個稅”。

??按照海南“全域限購”政策的規(guī)定，江黎明家庭成員在海南并不具備購房資格，除非在海南累計繳納兩年社保或個稅。

??為不具備購房資格的人隱晦地代繳社保或個稅，交滿兩年后再簽正式商品房買賣合同，顯然是在鉆政策的空子。一些開發(fā)商為了賣房子鋌而走險規(guī)避政策，但這種行為對于購房人而言，潛藏著巨大的購房風險。

??江黎明要求退房返還購房款的主要理由，便是開發(fā)商違規(guī)為其兒子代繳個稅，他擔心將來會遇到麻煩。但他的相關(guān)投訴，并沒有引起有關(guān)方面的重視，事情最終不了了之。

??海南樓市斷崖式下滑

??在最嚴的調(diào)控政策打擊后，最明顯的市場反應就是各個樓盤的銷售業(yè)績大幅下滑。

??以“全域限購”為分界線，2017年海南全省房地產(chǎn)銷售面積及銷售額達到了歷史最高位，之后從2018年開始逐年下滑。

??據(jù)海南官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，海南全省房屋銷售面積2293萬平方米，較上年增長52%；銷售額2714億元，增長了82%。

??而在2018年，海南全省房屋銷售面積縮減至1432萬平方米，較上一年下降約38%；銷售額2083億元，下降了23%。

??之后的6年間，海南大部分市縣樓市成斷崖式下滑。其中2022年銷售業(yè)績跌至6年來的最低谷。這一年的房屋銷售面積僅644萬平方米，較上一年下降約28%；銷售額1098億元，下降約30%。

??對于各大房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們認為樓市限購政策過于嚴厲，是給市場戴“緊箍咒”；但站在行政主管部門的角度，他們希望海南房地產(chǎn)市場更趨健康有序，防止市場大起大落。

??時任海南省住建廳廳長霍巨燃在“全域限購”政策新聞發(fā)布會上稱，“全域限購”新政出臺的目標是為了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，回歸房子的居住屬性，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、租售結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設。

??海南省主要領(lǐng)導也在多個場合表態(tài)，海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。

??6年來，海南房地產(chǎn)發(fā)展也理出了一個清晰的思路：島內(nèi)居民基本需求由政府保障，改善性需求由市場調(diào)節(jié)，投資性需求靠制度限制。

??2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，明確提出建立健全海南省住房保障和供應體系，發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足本省居民和引進人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租賃住房需求。

??海南大力推進安居房項目建設，實行現(xiàn)房銷售制度等，被賦予更深刻的民生內(nèi)涵。

??王娟娟是三亞市的一名醫(yī)護人員，是安居房的受益者。2022年，她優(yōu)先參加三亞市區(qū)一批安居房的搖號選房，并以13900元/平方米的價格，按揭貸款購買了一套約100平方米的安居房。如果按照周邊市場化商品住宅的價格，要超過30000元/平方米。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安居房的代建上，也成為企業(yè)“1.0版本”轉(zhuǎn)型升級的標志。在三亞，萬科、保利發(fā)展是安居房項目代建的代表企業(yè)。

??根據(jù)海南省對安居房項目建設的計劃，到2025年，海南安居房建設將增至25萬套，主要面向符合條件的本地居民家庭和引進人才銷售。

??時隔六年的“松綁”

??嚴厲調(diào)控取得了巨大效果，房地產(chǎn)供求關(guān)系也發(fā)生了巨大變化。2023年12月上旬，海南發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)工作的通知》，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??這份通知被外界視為“海南樓市松綁”政策，其內(nèi)容有三大項、共計10條政策措施，主要內(nèi)容涉及當前海南樓市調(diào)控政策的優(yōu)化調(diào)整，包括個人住房貸款的套數(shù)認定標準、降低存量首套住房貸款利率、不動產(chǎn)“帶押過戶”、放寬二手房交易轉(zhuǎn)讓年限，以及增加多孩家庭購房套數(shù)等。

??之后，省會城市海口迅速跟進，在“省十條”的框架內(nèi)，首批出臺多條優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施。包括商品住房轉(zhuǎn)讓年限“5改2”、二孩及以上家庭購房可增加1套、停止“離異人士3年內(nèi)購買商品住房總套數(shù)計算”限制，以及注冊企業(yè)可購商品住房等優(yōu)化政策措施。

??從此之后，海南多個市縣在“省十條”的基礎上，出臺了樓市“松綁”政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前海南共有13個市縣出臺了優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)新政。

??鮮為人知的是，在這些優(yōu)化調(diào)整樓市新政的背后，是政府職能部門充分聽取了當?shù)胤康匦袠I(yè)協(xié)會和房企代表的建議和呼聲。

??2022年底，海南省房協(xié)形成了一份長達4000余字的《行業(yè)調(diào)研報告》，并呈送至相關(guān)職能部門主要負責人手中。這份《行業(yè)調(diào)研報告》歸納了7大類共10余條建議。海南省房協(xié)主要負責人也曾告訴記者，相關(guān)職能部門的主要負責人也曾多次到協(xié)會及房企調(diào)研。

??記者對比這份調(diào)研報告和“省十條”新政，多條建議已被政策采納。

??“全域限購”前在海南購房的陸豪銘，最終房子沒有買成。

??由于開發(fā)商遲遲未能與他簽訂《商品房買賣合同》，2019年8月，陸豪銘將開發(fā)商訴至法院。開發(fā)商也承認，遲遲未與購房人簽購房合同確實是事實，但主要的原因是政府部門出臺了限價政策，導致其無法進行價格備案。

??但法院經(jīng)審理后認為，主要原因是案涉房產(chǎn)被抵押，并非政府限價政策原因所致。法院據(jù)此判令陸豪銘與開發(fā)商解除認購協(xié)議，返回購房款及賠償購房人相應損失。

??某些時刻，為著某些利益，人們總會出現(xiàn)意外。王明亞等200多戶購房人，大部分通過法律訴訟的形式解決彼此的爭端；在陵水購房的江黎明已通過與開發(fā)商協(xié)商的方式解決，目前大部分購房款項已經(jīng)返還；三亞醫(yī)護人員王娟娟，如今已住上了新房。（文中購房者均為化名）