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??市場(chǎng)中有最真實(shí)的聲音。

??2024年一季度結(jié)束了，我們可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上還沒(méi)完全走出下行狀態(tài)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比降幅較大，土地成交也在持續(xù)縮量，行業(yè)交織著迷茫與焦慮。一季度全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么？為此，我們推出了“2024一季度樓市觀察”系列報(bào)道，希望以更寬泛的角度、更深入地方式透視市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。

??2020年，東莞曾以房?jī)r(jià)漲幅我國(guó)第一姿態(tài)出圈，高位之上緊隨而來(lái)卻是房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行，從風(fēng)頭無(wú)兩到急轉(zhuǎn)直下，這座“新一線”城市樓市可謂充滿戲劇性與挑戰(zhàn)，也讓過(guò)程中的不少房企和買(mǎi)家始料未及。

??當(dāng)前，樓市寒意仍在籠罩，為賣(mài)房開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主們正使出渾身解數(shù)。

??降價(jià)遭遇鄰居干預(yù)

??“我一直以為賣(mài)房是自己家的事，好不容易狠心降價(jià)，沒(méi)想到買(mǎi)家還沒(méi)等到，等來(lái)的卻是鄰居們的‘問(wèn)候’”。

??因有置換需求且工作地點(diǎn)有變，加上考慮到當(dāng)前新房?jī)r(jià)格也相對(duì)友好，劉夢(mèng)早有將手上一套小三居賣(mài)出的打算。房源位于東莞市鎮(zhèn)區(qū)，從一開(kāi)始掛牌210萬(wàn)元無(wú)人問(wèn)津，到房產(chǎn)中介人士不斷說(shuō)服，劉夢(mèng)不得已調(diào)低價(jià)格，目前掛牌價(jià)格已經(jīng)到了185萬(wàn)元。不過(guò)，目前該小區(qū)同戶型掛牌價(jià)普遍在200萬(wàn)元上下。

??“因?yàn)榻祪r(jià)，同小區(qū)業(yè)主在微信群里直接@我，問(wèn)我為什么掛這么低的價(jià)格，并要求我趕緊加價(jià)；一些沒(méi)在掛牌的鄰居也附和著，認(rèn)為我現(xiàn)在的掛牌價(jià)拉低了整個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)水平。”劉夢(mèng)表示，但二手房屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，想賣(mài)多少是自己的自由，最主要的原因是降不到位沒(méi)人看房，更別說(shuō)賣(mài)出去了，現(xiàn)在賣(mài)房真的是越賣(mài)心越累，像在打一場(chǎng)硬仗。

??事實(shí)上，降價(jià)賣(mài)房被鄰居說(shuō)的有關(guān)消息并不少，除了像劉夢(mèng)這種頂住壓力繼續(xù)低價(jià)掛牌出售的，也有業(yè)主在鄰居們的“圍攻”下無(wú)奈撤盤(pán)或調(diào)高價(jià)格。據(jù)悉有小區(qū)業(yè)主甚至還專(zhuān)門(mén)組建了“房?jī)r(jià)維護(hù)小組”，時(shí)刻緊盯并制定價(jià)格底線，有低于該價(jià)格的房源上線馬上聯(lián)系調(diào)整；不著急賣(mài)房或無(wú)出售意愿的業(yè)主，也鼓勵(lì)去房產(chǎn)中介平臺(tái)以較高價(jià)格掛牌。

??買(mǎi)家為促成交不斷降價(jià)妥協(xié)已然成為二手房交易常態(tài)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，過(guò)去的一季度東莞二手房成交價(jià)仍在下行，全市成交均價(jià)19836元/平方米，環(huán)比下跌5%，同比下跌15%。

??其中，尤以過(guò)去投資客集中的小區(qū)成交價(jià)降幅明顯，如樓市高峰期成交站上“5字頭”的東莞松山湖的金域松湖項(xiàng)目，當(dāng)前不少房源已回落至“2字頭”，近乎下調(diào)50%；“我們小區(qū)的三房以前300多萬(wàn)元，現(xiàn)在200萬(wàn)元都有掛牌”，東莞虎門(mén)一標(biāo)桿小區(qū)業(yè)主提到。

??支撐劉夢(mèng)愿意在房源價(jià)格上做出較大妥協(xié)的原因，是新房市場(chǎng)價(jià)格的同步下探。

??據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度東莞一手住宅成交約3900套，同比大幅減少49%，創(chuàng)近7年新低，其中網(wǎng)簽均價(jià)同比下降5個(gè)百分點(diǎn)至約28900元/平方米。

??面對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商顯然成了焦慮的一方。從主城豪宅盤(pán)紛紛放低身段啟動(dòng)分銷(xiāo)，到項(xiàng)目普遍打折降價(jià)，以及各種特價(jià)房、一口價(jià)、緊跟熱點(diǎn)的“賣(mài)房送小米SU7 MAX”，乃至涉嫌違規(guī)的“低首付”“零首付”等操作，當(dāng)下房企為去化可謂絞盡腦汁。

??最利好銷(xiāo)售的當(dāng)屬降價(jià)，從多盤(pán)公開(kāi)釋放的價(jià)格信息整理來(lái)看，過(guò)去僅存在于東莞東部個(gè)別項(xiàng)目的“1字頭”如今還在大幅蔓延，臨深的鳳崗、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)虎門(mén)等都未能幸免，諸如鳳崗的怡好相伴里、世紀(jì)時(shí)尚豪園，虎門(mén)的濱海璽悅府等個(gè)盤(pán)部分特惠房源甚至下探至了“1字頭”起。

??“這一輪價(jià)格回調(diào)下，東莞部分區(qū)域已經(jīng)不僅僅是回到2019年房?jī)r(jià)猛漲之前的水平了。”多位東莞地產(chǎn)人士表示。

??但即便是房?jī)r(jià)不斷突破下限，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)卻依舊難言樂(lè)觀。

??據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，3月份東莞一手住宅僅成交了1520套，同比減少5成；整個(gè)一季度全市一手住宅成交3873套，同比減少46%，“小陽(yáng)春”沒(méi)有如期而至。

??對(duì)于成交低迷，合富研究院高級(jí)分析師李興旺表示，一季度供應(yīng)量低也直接影響了成交量，過(guò)去的一季度東莞一手住宅供應(yīng)量為3238套，同比減少4成，尤其3月份新增供應(yīng)只有722套，同比減少近8成。

??因市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不好，也有如前海控股于塘廈開(kāi)發(fā)的桂灣府、虎門(mén)的濱海港灣、寮步建鼎匯悅等多個(gè)項(xiàng)目未入市的情況。

??“一方面是賣(mài)不動(dòng)項(xiàng)目處于持銷(xiāo)狀態(tài)，另一方面也反映出房企入市積極性不高。”對(duì)于“小陽(yáng)春”表現(xiàn)一般，有房地產(chǎn)人士分析表示。

??有房企正逐步撤出東莞

??新盤(pán)供應(yīng)量較少是一方面，土地供應(yīng)量也在銳減。

??2月底，東莞市自然資源局公布了《東莞市2024年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。從供地計(jì)劃來(lái)看，2024年?yáng)|莞擬供應(yīng)建設(shè)用地總量為1180.6萬(wàn)平方米，其中住宅用地供應(yīng)計(jì)劃僅6宗、46.26萬(wàn)平方米，較之前大幅減少。其中，南城和東城各有兩宗，塘廈鎮(zhèn)則占據(jù)兩宗，顯示出政策對(duì)城區(qū)和東南臨深片區(qū)的偏好。

??另外，這一年住宅用地供應(yīng)方向明顯傾向于城市更新項(xiàng)目，這可能意味著政府正在推動(dòng)城市內(nèi)部的改造和再發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單地?cái)U(kuò)張城市邊界。除了住宅用地，保障性住房用地供應(yīng)也表現(xiàn)出小體量、好地段、高集中度的特點(diǎn)。

??“考慮到一級(jí)市場(chǎng)熱度對(duì)二三級(jí)市場(chǎng)同步帶來(lái)的影響，在行業(yè)信心仍較脆弱的情況下，盡可能保證掛牌地塊都有接手方是有關(guān)部門(mén)的工作，最終出現(xiàn)在供地計(jì)劃上的6宗地塊大概率都能成功出讓。”當(dāng)?shù)匾环科笕耸勘硎尽?/p>

??面對(duì)艱難的市場(chǎng)狀況，規(guī)模收縮乃至隱退東莞市場(chǎng)正成為不少房企的選擇。某深圳企業(yè)早前曾透露，其公司主要任務(wù)就是消耗現(xiàn)有貨量，在東莞已沒(méi)有投資崗，短期也不會(huì)在東莞擴(kuò)張。目前該企業(yè)旗下項(xiàng)目銷(xiāo)售的折扣力度較大。

??不過(guò)，也有諸如綠城、建發(fā)等近年來(lái)新進(jìn)面孔仍在釋放深耕東莞市場(chǎng)的信號(hào)。據(jù)綠城東莞相關(guān)人士介紹，除了現(xiàn)在在售的東城綠城桂語(yǔ)旗峰項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)當(dāng)下還在與多宗土地、項(xiàng)目積極接洽，年內(nèi)于莞的目標(biāo)是“代建+開(kāi)發(fā)”實(shí)現(xiàn)7個(gè)項(xiàng)目落地。

??“世界工廠”的流量密碼失效了？

??從2020年房?jī)r(jià)一躍而起漲幅沖至我國(guó)第一，到如今降價(jià)艱難走量、寒意彌漫，東莞樓市急劇變化的背后除了整個(gè)地產(chǎn)下行因素外，與這座城市“失速”的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)也密切相關(guān)。

??2023年，東莞生產(chǎn)總值11438.13億元，位居全國(guó)第24位，但增速僅2.6%，全國(guó)26座萬(wàn)億GDP城市中居末位，同時(shí)也是廣東省增速最慢的一個(gè)城市。

??在受訪專(zhuān)家看來(lái)，制造業(yè)承壓、外貿(mào)增速放緩是東莞經(jīng)濟(jì)“失速”的主因。

??國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁在采訪時(shí)提到，東莞的制造業(yè)雖然強(qiáng)大，也有“世界工廠”的美譽(yù)，但總體形態(tài)卻以中低端產(chǎn)業(yè)為主，自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)、高尖端產(chǎn)業(yè)太少，同時(shí)城市的外貿(mào)依存度又非常高，特別是很多訂單要出口到歐美。當(dāng)面對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，訂單銳減加上企業(yè)外遷等，對(duì)于這座以工業(yè)為基石的外向型經(jīng)濟(jì)城市而言壓力顯然。

??參考多方數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年?yáng)|莞出口總額為9240.1億元，同期GDP為11200.32億元，即外貿(mào)依存度高達(dá)82.5%，位居當(dāng)時(shí)全國(guó)第二。2023年，東莞出口總額同比下降了8.9%至8460.9億元。外貿(mào)訂單的減少直觀影響著當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的發(fā)展，部分工廠的停工歇業(yè)公告被陸續(xù)掛上公共平臺(tái)。

??此外，在宋丁看來(lái)，一個(gè)真正發(fā)達(dá)的現(xiàn)代制造業(yè)一定有一個(gè)非常強(qiáng)大的服務(wù)業(yè)配套，但東莞在某種意義上卻是一個(gè)沒(méi)有中心的城市，或者說(shuō)中心的凝聚力、CBD聚合力、綜合服務(wù)能力等相對(duì)薄弱，制造業(yè)受困下，缺少像廣深那樣有足夠的金融、服務(wù)業(yè)來(lái)補(bǔ)充，最終影響到經(jīng)濟(jì)增速。

??悲觀的經(jīng)濟(jì)氛圍同步傳導(dǎo)至樓市。“很多工廠搬遷走了，就業(yè)人口相應(yīng)減少，對(duì)房地產(chǎn)的需求也自然減少，加上房地產(chǎn)大形勢(shì)不好，所以今年以來(lái)我們看到東莞的樓市還是比較低迷的。”宋丁進(jìn)一步提到。

??在住房回歸自住，回歸追求品質(zhì)、宜居的趨勢(shì)下，東莞一直以來(lái)各鎮(zhèn)街相對(duì)獨(dú)立的“散裝”城市格局也再一次表現(xiàn)出了局促的一面。

??翻看各大社交平臺(tái)，城市面貌一般，工廠、城中村交錯(cuò)，僅開(kāi)通了一條37.8公里長(zhǎng)的地鐵等事關(guān)城市面貌、基建的吐槽聲不斷，過(guò)去野蠻生長(zhǎng)時(shí)期留下的行政區(qū)劃弊端正成為制約今天這座城市人居發(fā)展的障礙物。

??不過(guò)，面對(duì)時(shí)代浪潮下的變局，東莞也一直在尋求破局之路。

??城市發(fā)展格局上，近年來(lái)“強(qiáng)心”概念被提出，東莞CBD如火如荼建設(shè)并初現(xiàn)成果；產(chǎn)業(yè)方面，圍繞高質(zhì)量發(fā)展的首要任務(wù)，城市也在不斷加快由“制造”向“智造”轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，同時(shí)重磅籌碼吸引全球資金、企業(yè)進(jìn)莞，推動(dòng)?xùn)|莞從世界工廠向全球創(chuàng)新高地轉(zhuǎn)變。

??“一是聚焦細(xì)分領(lǐng)域，企業(yè)正在向?qū)＞匦罗D(zhuǎn)變，雖然它們體量不大，但是在產(chǎn)業(yè)鏈中處于不可或缺的位置；二是進(jìn)行數(shù)字化迭代；三是研發(fā)水平非常高，創(chuàng)新能力很強(qiáng)；四是在搶占產(chǎn)業(yè)話語(yǔ)權(quán)”于近期的一場(chǎng)論壇上，財(cái)經(jīng)作家吳曉波談?wù)撝鴸|莞制造業(yè)當(dāng)下正發(fā)生的積極變化。

??值得一提的是，今年前兩個(gè)月東莞主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)局良好，呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢(shì)。