??核心觀點

     【權益銷售規模收縮，長三角貢獻率六成】2022年上半年上坤地產實現權益銷售金額35.4億元，權益銷售面積31.9萬平方米。銷售均價11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于銷售城市分布變動較大，高均價城市項目占比下降。2022年上半年長三角銷售占比為58%，仍是上坤銷售主力地區，其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達到26%，較去年同期提高12個百分點，其中，信陽、上饒權益合約銷售金額達到6.0億元、3.2億元。

??【期內投資謹慎無新增，土儲主要分布長三角】2022年上半年，上坤無新增土儲，截止至2022年中期，上坤地產共擁有約654.2萬平方米的土地儲備，較去年年底下降6.9%，其中權益土儲建面達到了477.8萬平方米，若按照企業2021年的銷售去化速度推算，可滿足企業4-5年左右去化需求。從區域分布上看，長三角占比為67%，較去年同期提升7個百分點，中西部占比26%，較去年同期下降8個百分點，珠三角地區土儲占比基本與去年同期持平。

??【預收賬款覆蓋營收倍數2.05，為下半年營收提供支撐】2022年上半年上坤實現總營收2.5億元，物業銷售收入2.1億元，主要由于期內交付尾盤較多且無新增竣工物業。企業實現租賃業務收入0.3億元，相較去年同期下降4%。預收賬款覆蓋營收倍數（預收賬款/2021年全年營收）為2.05，處于較高水平。同時管理層表示，在下半年將堅持“四保一突破”策略，即保項目交付，為下半年的營收提供基礎。期內毛利虧損1.0億元，凈利潤虧損8.2億元，歸母凈利潤虧損5.6億元，均較去年同期出現大幅下滑，另外期內就開發中物業確認減值虧損達到1.3億元。

??【三道紅線踩線兩條，優先票據交換要約緩解年內償債壓力】截止至2022年上半年，上坤持有現金25.4億元，現金短債比較期初的0.78進一步下降至0.63。長短債比小幅提升至1.07，債務結構有待完善。期內發行（包括合并）1.6億美元規模2023年到期的優先優先票據，年內兩筆優先票據順利交換要約，緩解年內償債壓力。凈負債率為87.3%，剔除預收賬款資產負債率為72.5%，負債水平較2021年底上升，凈負債率滿足要求，剔預資產負債率微高于監管紅線。

      01銷售

??權益銷售規模收縮

??長三角貢獻率六成

??權益銷售規模下滑，銷售面積、均價同降。2022年上半年上坤地產實現權益銷售金額35.4億元，同比下降66.4%；權益銷售面積31.9萬平方米，同比下降59.9%。銷售均價11087元/平方米，同比下降16.2%，主要由于銷售城市分布變動較大，高均價城市項目占比下降。

??長三角銷售占比近六成，中西部銷售占比顯著提高。根據企業中報公布的銷售金額城市分布來看，2022年上半年長三角銷售占比為58%，較去年同期降幅達到20個百分點，但仍是上坤銷售主力地區，其中蘇州銷售占比最高接近10%。中西部銷售金額占比達到26%，較去年同期提高12個百分點，其中，信陽、上饒權益合約銷售金額達到6.0億元、3.2億元。珠三角區域業績占比變動不大，主要集中在佛山、汕頭兩城。

??02土儲

??期內投資謹慎無新增

??總土儲主要分布長三角

??期內土儲無新增，總土儲可滿足4-5年去化需求。2022年上半年，上坤無新增土儲，截止至2022年中期，上坤地產共擁有約654.2萬平方米的土地儲備，較去年年底下降6.9%，其中權益土儲建面達到了477.8萬平方米，權益比例73%，若按照企業2021年的銷售去化速度推算，可滿足企業4-5年左右去化需求。

??長三角土儲分布近七成，中西部土儲占比有所下降。從區域分布上看，上坤土儲主要分布在長三角、中西部和珠三角三個區域內，其中長三角占比為67%，較去年同期提升7個百分點，中西部占比26%，較去年同期下降8個百分點，珠三角地區土儲占比基本與去年同期持平。

??03營收

??預收賬款覆蓋營收倍數2.05

??為營收提供支撐

??總營收與地產營收下滑，降幅均超八成。2022年上半年上坤實現總營收2.5億元，同比下降84%，物業銷售收入2.1億元，同比下降86%，主要由于期內交付尾盤較多且無新增竣工物業。企業實現租賃業務收入0.3億元，相較去年同期下降4%。從預收賬款儲備來看，預收賬款（預收賬款）覆蓋營收倍數（預收賬款/2021年全年營收）為2.05，處于行業較高水平，可為下半年的營收提供支撐。同時管理層表示，在下半年將堅持“四保一突破”策略，即保項目交付，為下半年的營收提供基礎。

??毛利首次出現虧損。根據企業中報披露，期內毛利虧損1.0億元，凈利潤虧損8.2億元，歸母凈利潤虧損5.6億元，另外期內就開發中物業確認減值虧損達到1.3億元。

??04債務

??“三道紅線”踩兩條

??優先票據交換要約緩解年內償債壓力

??現金短債比持續下降，長短債比微升。截止至2022年上半年，上坤持有現金25.4億元，同比下降65%?，F金短債比較期初的0.78進一步下降至0.63，剔除受限制、已抵押存款的現金短債比僅為0.29，較期初0.94降幅較大，短期流動性緊繃。長短債比小幅提升至1.07，債務結構有待完善。根據企業公告數據顯示，今年1月有一優先筆優先票據到期，期內償還0.06億美元，剩余部分順利交換要約，并發行（包括合并）1.6億美元規模2023年到期的優先優先票據，同時7月到期的優先票據也順利交換要約，緩解年內償債壓力。但企業仍需持續關注現金流，以保障明年債務的按期償還。

??凈負債率小幅升高，剔除預收賬款資產負債率尚未達標。截止至2022年上半年，上坤凈負債率為87.3%，剔除預收賬款資產負債率為72.5%，負債水平較2021年底上升，凈負債率滿足要求，剔預資產負債率微高于監管紅線。