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[克而瑞]榮盛發展:環京土儲占比仍較高,債務處于黃檔水平

沈曉玲、汪維文2021-08-24 11:46:01

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-08-24
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??核心觀點

??【業績增速不及TOP50平均,完成全年目標46.1%】上半年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額599.2億元,同比增長24.3%,低于TOP50強房企平均36%的銷售業績增速。截止至6月,完成全年銷售目標46.1%,參考過往企業的經營數據,在上半年成績的基礎上,全年目標完成壓力不大。企業積極去庫存,搶抓回款,實現全口徑回款490億元,銷售回款率81.8%,與去年同期相比提升近7個百分點。

??【保持審慎投資態度,超6成投向長三角區域】上半年榮盛發展新增土儲建筑面積為302.9萬平方米,總價為123.4億元,拿地銷售比為0.21,相較于去年同期的0.43有明顯下降。企業在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲,其中長三角地區占企業上半年新增土儲金額的比例達到了63.3%,為近年來新高,珠三角占新增土儲總價比例14.6%,環渤海地區雖然新增土地數量最多,但由于單價偏低,因此占比僅有16.2%。

??【環京區域土儲占比高,結構優化仍在路上】截止2021年中,榮盛發展的總土儲約3741萬平方米,結合企業2020年的銷售面積及2021年的目標增長率推算,目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。環渤海占比微降至60.4%,其中環京區域總土儲建面達到了1092.2萬平方米,較年初提升8.4%,占總土儲的比重達29.2%,其中廊坊一城土儲就達到了625.3萬平方。

??【營收增長,盈利能力持續下滑】2021年上半年榮盛發展實現營業收入342.2億元,同比增長30.9%。其中房地產業務營收315.8億元,占營業收入比重達92.3%,相較去年同期上升5.7個百分點。上半年榮盛發展實現毛利潤88.4億元,整體毛利率水平為25.8%,較去年同期下降5.5個百分點。整體來看,企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現持續下滑。展望全年,管理層認為毛利率大概在20%-25%的之間。

??【剔預資產負債率踩線,處于黃檔水平】截止至2021年中,榮盛發展持有現金291.7億元,現金短債比1.16,長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關注的是,截止至2021年中,榮盛發展應付票據總額仍有79.3億元,并且由于商票多為短期兌付,結合企業現金情況來看,我們認為榮盛發展短期內資金壓力仍然存在。截止至2021年中,企業凈負債率為66.5%,呈現持續下降趨勢。剔除預收賬款后資產負債率為70.8%,仍超出監管規則不高于70%的要求,整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??【產業園收入同比下降,“榮萬家”成功上市】2021年上半年企業多元化營收實現26.5億元,同比下降24.7%,主要是由于上半年企業產業園業務收入僅8億元,相較去年同期下降近60%。物業板塊和酒店板塊分別實現收入7.4億元和3.4億元,分別同比增長16.3%、67.6%,并且在年初,榮萬家還成功于港交所上市。

??01

??銷售

??業績增速不及TOP50平均

??完成全年目標46.1%

??銷售目標達成46.1%,參考過往水平來看,企業完成全年目標壓力不大。2021年上半年榮盛發展實現全口徑合約銷售金額599.2億元,同比增長24.3%,低于TOP50強房企平均36%的銷售業績增速。合約銷售面積516.7萬平方米,同比增長19.0%。截止至6月,榮盛發展完成全年銷售目標46.1%,2019年和2020年,企業半年度的目標業績完成率分別為41.6%和39.9%,參考過往企業的經營數據,在上半年成績的基礎上,全年目標完成壓力不大。

??上半年全口徑回款490億元,回款率同比提升近7個點。上半年,企業積極去庫存,搶抓回款,實現全口徑回款490億元,銷售回款率81.8%,與去年同期相比提升近7個百分點。按照企業的計劃,下半年保障回款560億元,即可完成全年回款1050億元的目標。

1

       02

       投資

??保持審慎投資態度

       超6成投向長三角區域

??投資謹慎拿地放緩,拿地銷售僅0.21。2021年上半年榮盛發展共新增28幅土地,新增土儲建筑面積為302.9萬平方米,總價為123.4億元,拿地銷售僅為0.21,相較于去年同期的0.43有明顯下降,對比上半年TOP50平均的0.30,企業拿地的力度也相對偏小。新增土儲樓板價為4075元/平方米,與2020年全年新增土儲樓板價基本持平。

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??調整布局重心,新增土儲超6成來自長三角區域。2021年上半年,榮盛發展秉持沿長江及隴海鐵路沿線,京滬、京廣鐵路沿線發展,深耕京津冀城市群,穩步拓展長三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰略布局策略,在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲,其中長三角地區占企業上半年新增土儲金額的比例達到了63.3%,為近年來新高,珠三角憑借廣州的高價地塊,占新增土儲總價比例14.6%,環渤海地區雖然新增土地數量最多,但由于單價偏低,因此投資占比僅有16.2%。

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??03

??土儲

??環京區域土儲占比高

??結構優化仍在路上

??總土儲可保障未來3年左右開發需求。截止2021年中,榮盛發展的總土儲約3741萬平方米,相較年初略有下降,結合企業2020年的銷售面積及2021年的目標增長率推算,目前的土儲總量基本可以滿足企業未來3年左右的發展需求。

??區域分布與年初差距不大,環渤海占比較年初略有下降至60.4%。目前雖然榮盛發展在逐步擴展全國化布局,但其環渤海區域依然是企業發展的大本營。尤其是環渤海中的環京區域,榮盛總土儲建面達到了1092.2萬平方米,較年初提升8.4%,占總土儲的比重達29.2%,其中廊坊一城土儲就達到了625.3萬平方米。在業績會上,管理層表示目前影響環京樓市的幾大因素都在趨穩,一是“房住不炒”政策在廊坊市場貫徹多年,目前政策平穩,投資客水分被擠掉一些,以自住剛需為主;二是廊坊上半年銷售面積同比有15%左右的增長,市場表現并不悲觀;第三個是集團調土儲結構效果顯現,上半年長三角業績占比達到了36.2%,平滑環京區域影響,抗風險能力增強。

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??04

??營利

??營收穩健增長

??盈利能力持續下滑

??營業收入同比增長3成,地產營收貢獻重回9成以上。2021年上半年榮盛發展實現營業收入342.2億元,同比增長30.9%。其中房地產業務營收315.8億元,占營業收入比重達92.3%,相較去年同期上升5.7個百分點。另外產業園收入較去年同期下滑近6成,物業服務和酒店經營業務同比均有提升。

??盈利能力持續下滑,預計全年毛利率在20%-25%。2020年上半年榮盛發展實現毛利潤88.4億元,歸母凈利潤25.3億元,整體毛利率水平為25.8%,較去年同期下降5.5個百分點,歸母凈利率為7.4%,較去年同期下降了3.9個百分點。整體來看,企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現持續下滑。且據管理層透露,由于政策調控嚴厲,限價限售等多重政策因素,上半年企業在長三角地區的平均毛利率僅有8%-15%,京津冀的項目可以達到15%-30%的毛利水平幫助平滑利潤。展望全年,管理層認為毛利率水平大概在20%-25%之間。整個行業利潤承壓的環境之下,榮盛還需在成本管控和產品打造上繼續發力以維持盈利水平。

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??05

??負債

??剔預資產負債率踩線

??董事長承諾絕不違約

??現金短債比1.16,應付票據79.3億元,短期資金壓力仍在。截止至2021年中,榮盛發展持有現金291.7億元(含受限制現金),較期初略有下降。現金短債比1.16,符合“三道紅線”監管標準,長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關注的是,截止至2021年中,榮盛發展應付票據總額仍有79.3億元,應付票據/有息債務總額為12.2%,應付票據/歸母凈資產為16%,處于行業較高水平。在6月30日,有消息稱央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入到了監控范圍,政策的趨嚴可能會帶來監管的壓力,并且由于商票多為短期兌付,結合企業現金情況來看,我們認為榮盛發展短期內資金壓力仍然較大。

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??凈負債率呈下降趨勢,剔預資產負債率仍然超過監管要求。據年報公布,截止至2021年中,企業凈負債率為66.5%,呈現持續下降趨勢。剔除預收賬款后資產負債率為70.8%,雖然仍超出監管規則不高于70%的要求,但已然可控,整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??另外在業績會上,榮盛發展董事長耿建明表示,現階段公司近階段最重要的任務和主要的策略有兩點,一方面緊跟政策步伐,努力降負債去杠桿,按照要求努力做好銷售,另一方面去庫存,搶抓回款,放棄規模,審慎投資,做好長期的思想準備,切實管理好流動性。同時董事長還做出承諾,無論面臨何種形勢,面對何種困難,企業都按時足額的兌現了各類的債務,“我們過去沒有,現在不會有,將來同樣也不會出現任何違約事件。”

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??06

??多元化

??產業園收入同比下降

??“榮萬家”成功上市

??“3+X”戰略穩步推進,產業園業務營收下滑導致多元化營收占比較年初下降。目前榮盛發展已基本形成了以房地產開發為主業,貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全產業鏈條,通過主、輔業的協同發展,實現公司收入和利潤的持續增長。整體來看,2021年上半年企業多元化營收實現26.5億元,同比下降24.7%,主要是由于上半年企業產業園業務收入僅8億元,相較去年同期下降近60%。物業板塊和酒店板塊分別實現收入7.4億元和3.4億元,分別同比增長16.3%、67.6%,并且在年初,榮萬家還成功于港交所上市。

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