??近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目陸續公布進展，明確未來改造計劃。同時，奧園、時代、富力等房企今年也積極簽約城市更新改造項目，熱情不減。隨著行業由增量時代向存量時代過渡，城市更新市場規模將持續擴大，房企也在這一賽道上你追我趕。

??四成百強上市房企、過半50強上市房企的城市更新業務已成規模。我們初步假定城市更新規模達到百萬方即認定企業城市更新已成規模。故根據房企2020年半年報及公開信息，可知超六成百強上市房企有過城市更新改造的經歷，其中約有40%的企業已經達到超百萬方的規模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強的運營能力，相比之下該梯隊中有更多房企樂于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領域，形成規模的房企占比則達51%。內外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤；另一方面，隨著城市化進程的推進，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。 

??房企城市更新潛在土儲建面最高約1億平方米，行業規模持續擴大。雖大部分房企已布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，涉及的規模有所差距。我們用房企通過城市更新業務獲取、但未轉化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊。根據企業披露和搜集到的公開信息，可以發現房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規模小的只參與了1個項目，建面不到10萬方，但規模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉化緩慢，行業整體規模持續擴大。 

??佳兆業、富力、恒大城市更新規模遙遙領先。第一梯隊包括佳兆業、恒大、富力、融創、時代這5家房企，他們或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平。第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優勢高歌猛進。第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平，其中大于百萬規模的有十來家，絕大多數房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。

       佳兆業持續拓展舊改項目，土儲建面穩步轉化。1999年佳兆業以改造爛尾樓出道，就此入局城市更新，2011年又集中優勢資源組建了國內第一家專業城市更新公司，多年的積累以及持續的擴張使得佳兆業城市更新規模穩居第一梯隊。據企業披露，2019年舊改土儲占地面積約4000萬方，2020年上半年新增20個舊改項目，截止2020年中總儲備項目達167個，土儲占地面積達4200萬方，預計轉化后提供建面逾一億平方米。拓展能力決定了規模，但鑒于城市開發更新周期長、周轉慢，轉化能力才能真正決定業績。自佳兆業成立以來，共成功轉化了32個舊改項目，轉化面積逾1360萬平方米。盡管2020年上半年面臨疫情的影響，仍成功轉化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬方的土儲建面，全年來看預計能轉化10個項目達160萬方的建面，超過每年轉化80-100萬平方米舊改用地的目標。從效果來看，佳兆業多個通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業績，并且相比土地成本實現了較高的利潤率。比如，企業在深圳的主要舊改項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為14100元/平方米，但銷售均價卻達40000-70000元/平。不過，佳兆業99%的城市更新占地面積都位于大灣區，如何實現異地復制仍是企業要面對的問題。

??奧園2015年入局城市更新，2020年便達到逾3000萬方規模。第二梯隊中，奧園在2020年上半年的表現較為亮眼，據企業中報，期內簽約了珠海聯安舊村改造項目、東莞清溪鎮荔枝村南更新項目等，通過城市更新渠道獲得1633萬方土儲建面的凈增長，總規劃建面達3058萬平方米，涵蓋超50個項目。粵港澳大灣區仍是城市更新重點布局區域，可售資源占比達95%，除此之外，廊坊、西安、清遠、梅州、南寧也有所分布。實際上，發家于廣州的粵系房企奧園在2015年才開始布局舊改，但無論是拓展速度還是轉化速度都較為突出，20年上半年共實現了4個項目的轉化，釋放了64萬方的土儲建面，預計下半年還能轉化8個項目，再提供480萬方的總建面。除此之外，管理層還表示，下半年通過城市更新渠道拿地建面占比將從7%調整到15%左右。奧園之所以能在競爭激烈的大灣區舊改市場突圍而出，主要有兩方面原因：首先，業務覆蓋了“三舊”（舊城、舊村、舊廠）改造，涉及類型全面；其次，選擇了珠海作為城市更新主戰場，打造多個標桿項目。珠海奧園廣場作為奧園在珠海的首個城市更新項目，從2015年啟動到2018年7月正式建成開業僅用約三年時間，成為集大型購物中心、主題商業步行街、精品住宅、高端寫字樓、酒店等五大業務為一體的大型綜合體。該項目成功打響了企業在珠海的品牌，此后在珠海簽約了10多個項目。

??雖然城市更新對房企來說仍是一片藍海，但房企入局仍面臨挑戰，實現突圍更是需要時間沉淀。鑒于城市更新開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、涉及關系復雜等問題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財務風險。除此之外，還對房企的資源協調能力、運營能力提出挑戰。目前城市更新項目主要集中在大灣區和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優勢的粵系房企，也反映了該領域存在一定的門檻。所以房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚舊改模式的復雜性，而在城市更新領域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經驗形成系統，打造團隊經營，才能有所突破。