??【銷售：超額完成業(yè)績目標，操盤權(quán)益比例低于行業(yè)平均】2019年全年德信實現(xiàn)全口徑合約銷售金額450.8億元，同比增長13.8%，超額完成438億元銷售目標。操盤比例63.8%，權(quán)益比例41.1%，距離TOP100的平均操盤比例86.8%和權(quán)益比例73.0%差距較大。

??【土儲：土儲城市能級提升，拿地權(quán)益仍然過低】2019年德信中國新增土儲總價295.13億元，新增土儲建面474.46萬方，拿地銷售比0.65，明顯高于百強房企0.34的平均水平。積極拓儲同時著力升級城市能級，一二線城市拿地金額同比上升近15個百分點至74.4%。但企業(yè)新增土儲總價權(quán)益比例僅為37.8%，如此低權(quán)益拿地會使得企業(yè)的銷售權(quán)益仍舊保持低位。

??【盈利：毛利率下降，非并表合聯(lián)營提升利潤】實現(xiàn)營收95.13億元，同比增長15.8%，毛利率下降5.8個百分點至32.2%，毛利潤下降2.1%至30.59億元。合聯(lián)營利潤大幅增長103%至11.75億元，占稅前利潤的39.4%，帶來凈利潤規(guī)模和凈利率雙升。但大量非并表非操盤的合作對企業(yè)操盤、營銷等能力提升無益，行業(yè)競爭持續(xù)加劇的環(huán)境下企業(yè)內(nèi)功得不到修煉。

??【償債：持續(xù)優(yōu)化財務(wù)，各項指標均處安全區(qū)間】財務(wù)情況明顯改善，現(xiàn)金短債比相較提升至1.73，現(xiàn)金覆蓋短債無虞。通過債務(wù)置換優(yōu)惠負債結(jié)構(gòu)，長短債比升至1.68。年內(nèi)企業(yè)積極投資，凈負債率僅微升1.1個百分點至68.7%，處于安全區(qū)間。

??1銷售

??超額完成業(yè)績目標，操盤權(quán)益比例低于行業(yè)平均

??業(yè)績增速13.8%，超額完成銷售目標。2019年全年德信實現(xiàn)全口徑合約銷售金額450.8億元，同比增長13.8%，超額完成438億元銷售目標；合約銷售面積246.2萬平方米，同比增長5.2%。合約銷售均價再度上升8.2%至18310元/平方米，企業(yè)銷售均價的提升一方面得益于企業(yè)調(diào)整布局升級城市能級，2019年企業(yè)銷售中一二線城市占比上升12.5個百分點達到45.9%，另一方面得益于其產(chǎn)品系的升級，目前德信已經(jīng)形成了海派系、泊林系、大院系、臻悅系以及新迭代出的高端產(chǎn)品云莊系五大產(chǎn)品系,其中今年僅1個杭州九溪云莊即讓企業(yè)整體均價提升300元/平米。

??操盤權(quán)益比例均遠低于TOP100平均，業(yè)績增長質(zhì)量有待提升。雖然德信取得了業(yè)績的穩(wěn)步增長，但是其增長質(zhì)量仍待提升，操盤比例和權(quán)益比例均低于行業(yè)平均水平。根據(jù)CRIC排行榜數(shù)據(jù)，2019年TOP100房企平均操盤比例為86.8%，德信的操盤比例僅為63.8%，而企業(yè)的權(quán)益比例數(shù)據(jù)與TOP100的平均水平差距更大，2019年德信的權(quán)益比例僅有41.1%，相較于百強房企的73.0%落后了31.9個百分點。

??2 土儲

??積極拓儲，提升城市能級優(yōu)化區(qū)域布局

??投資積極，拿地銷售比0.65，新進大灣區(qū)、成渝城市群，全國化持續(xù)推進。2019年德信中國新增土儲總價295.13億元，新增土儲建面474.46萬方，拿地銷售比0.65，明顯高出百強房企0.34的平均水平。步入20年德信仍未停止拓儲步伐，1-2月新增土儲總價39.5億元，接近1-2月銷售額的2倍。2019年新增土儲成本6220元/平方米，與企業(yè)19年銷售均價18310元/平方米相比仍有充足利潤價差。布局上，企業(yè)堅持深耕浙江省，布局長三角和全國主要樞紐核心城市的布局策略，2019年新進了成都、廣州兩大核心城市，在據(jù)守長三角的同時積極拓展大灣區(qū)及成渝兩大城市群，進一步完善了自己的區(qū)域布局。

??著力升級企業(yè)土儲能級，一二線城市拿地金額占比74.4%。根據(jù)企業(yè)公布的2018年及2019企業(yè)確認的銷售收入金額數(shù)據(jù)，德信中國確認收入項目主要以三四線城市為主，而與企業(yè)2018年及2019年新增土儲金額分布數(shù)據(jù)對比來看，企業(yè)明顯加大了在高能級城市的布局。除了在一線的廣州和上海分別斬獲土地之外，二線城市拿地金額占比已接近7成，成為企業(yè)重點布局區(qū)域；三四線投資占比逐步下降，且著重投資在溫州、無錫以及佛山這類有著優(yōu)異經(jīng)濟基礎(chǔ)支撐，市場風險較小的城市。

??拿地金額權(quán)益比例不足4成，未來銷售權(quán)益仍將保持低位。雖然企業(yè)整體拿地力度較大，新增土儲城市能級也有明顯上升，但是拿地權(quán)益比例仍然過低。根據(jù)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，2018年企業(yè)新增土儲總價的權(quán)益比例僅為31.3%，2019年雖然情況有所好轉(zhuǎn)，但是仍不足4成為37.8%，2019年企業(yè)銷售權(quán)益比例已經(jīng)只有41.1%，仍保持如此低權(quán)益的拿地，未來銷售權(quán)益比例仍將保持低位。

??土儲資源充足，土地儲備城市能級持續(xù)提升。截至2019年底企業(yè)共擁有土地儲備1341.9萬方，同比翻番，按照企業(yè)目前的開發(fā)節(jié)奏，足以滿足企業(yè)3-4年發(fā)展需要。隨著企業(yè)對一二線城市投資力度的持續(xù)加大，總土儲城市能級相較2018年末也有明顯提升，其中一線城市土儲建面占比為2.0%，布局包括廣州、上海兩城；二線城市占比相較2018年末提升18個百分點達46.5%，其中杭州占比達30.0%是企業(yè)第一大重倉城市；三四線城市占比降至51.5%，以溫州、湖州等長三角城市為主。

??3 盈利

??毛利率下降，非并表合聯(lián)營提升利潤

??物業(yè)銷售規(guī)模擴張推動集團營收增長，租金收入同比翻倍但規(guī)模太小影響不大。2019年德信實現(xiàn)總營收95.13億元，同比增長15.8%，營收增長主要源于當期物業(yè)銷售確認收入的增長，集團物業(yè)開發(fā)收入94.64億元，同比增長15.6%。另外值得關(guān)注的是上半年企業(yè)商業(yè)物業(yè)租金收入同比增長102.5%至0.55億元，但由于整體規(guī)模較小，因此對企業(yè)營收增長貢獻并不明顯。

??受項目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，年度毛利規(guī)模、毛利率雙降。2019年德信中國實現(xiàn)毛利潤30.59億元，同比下降2.1%，整體毛利率下降5.8個百分點至32.2%。企業(yè)本期毛利率大幅度下降主要受到寧波及衢州確認收入的項目售價較低的影響。整體來看，近年來企業(yè)毛利率水平呈現(xiàn)上升趨勢，雖然本年度錄得下降，但是仍然保持在30%以上。隨著拿地成本的控制以及新迭代的產(chǎn)品系入市，未來毛利率仍有回升空間。

??大量合作項目不并入收入而直接結(jié)轉(zhuǎn)合聯(lián)營利潤，使得凈利潤、凈利率雙升。根據(jù)企業(yè)業(yè)績數(shù)據(jù)，2019年德信中國實現(xiàn)凈利潤22.57億元，同比上升22.6%，凈利率23.7%，同比上升1.3個百分點。毛利下降凈利反升是由于企業(yè)合聯(lián)營確認收益的大幅增長，德信中國2019年確認合聯(lián)營利潤同比增長103.0%達到了11.75億元，占稅前利潤的39.4%。這種合聯(lián)營的項目由于不確認營收而直接確認利潤，因此對企業(yè)的凈利潤率起到了美化作用。但是長遠來看，這種大量合作的模式對企業(yè)操盤、營銷等能力提升無益，行業(yè)競爭持續(xù)加劇的環(huán)境之下企業(yè)內(nèi)功得不到修煉。

??4 償債

??持續(xù)優(yōu)化財務(wù)，各項指標均處穩(wěn)健區(qū)間

??債務(wù)情況明顯改善，現(xiàn)金短債比1.73，長短債比1.68。截止至2019年底，德信中國共持有現(xiàn)金95.70億元，相較期初上升27.8%，在短債規(guī)模基本維持不變的情況下，企業(yè)現(xiàn)金短債比大幅提升達至1.73，現(xiàn)金覆蓋短債無虞。長短債方面，企業(yè)通過債務(wù)置換，累計償還借款72.18億元同時新增借款122.87億元，將企業(yè)長短債比優(yōu)化至1.68，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯改善。

??凈負債率微升至68.7%，財務(wù)狀況穩(wěn)健。近幾年企業(yè)降負債效果明顯，尤其是上市之后，企業(yè)凈負債率水平得到進一步優(yōu)化。雖然2019年企業(yè)積極拓儲擴張投資規(guī)模，但仍然維持了穩(wěn)健的債務(wù)水平，根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，截止至2019年底，企業(yè)的凈負債率為68.7%，相比2018年末微升1.1個百分點。

??5 資本市場

??券商首次覆蓋，展望正面

??從券商覆蓋情況來看,一方面由于上市時間比較晚，另一方面由于市值較小，德信中國受到券商關(guān)注度較低。但是資本市場對德信還是給予了認可，于2019年5月和8月，德信先后被納入MSCI中國小型股指數(shù)以及恒生綜合指數(shù)系列。9月9日深圳證券交易所公告成分股定期調(diào)整時，德信地產(chǎn)又成功納入港股通。從今年2月中達證券對德信中國的首次覆蓋情況來看，機構(gòu)也給予了德信非常正面的評價，預(yù)期未來兩年企業(yè)將實現(xiàn)27%左右的營收年復(fù)合增長率，同時還預(yù)計企業(yè)核心凈利率將會進一步提高,給出的4.61港元的目標價格相較于目前的股價也有50%的增長空間。

??總體上來看，企業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，但權(quán)益過低問題需要注意。整體來看，企業(yè)全年業(yè)績目標穩(wěn)步完成,且城市能級和產(chǎn)品系均得到提升。憑借積極拓儲，企業(yè)亦新進廣州、成都等城市群核心城市，拓展粵港澳和成渝區(qū)域。更值得一提的是，隨著企業(yè)的上市成功，企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，現(xiàn)金短債比、長短債務(wù)比均實現(xiàn)優(yōu)化。但企業(yè)的業(yè)績增長依靠了大量的合作力量，操盤和權(quán)益比例均低于平均水平，得不到內(nèi)功修煉的德信從長遠來看仍面臨競爭的挑戰(zhàn)。