??導(dǎo)  語

??鑒于目前合肥地價處于相對洼地，在城市圈政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。

??33家房企參拍4宗地，平均溢價率達(dá)30%，開年以來合肥首場土拍熱度頗高。一方面是地塊優(yōu)質(zhì)、板塊內(nèi)供應(yīng)緊張，另一方面則是長三角一體化之下，眾多房企已經(jīng)把合肥作為布局要塞。鑒于目前合肥地價處于相對洼地，在城市圈政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。

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??33家房企競拍，平均溢價30%

??合肥土拍熱度不減

??雖然合肥土拍時間受疫情影響被推遲將近一個月，但并未影響房企的參拍熱情。據(jù)CRIC監(jiān)測，四宗地塊共吸引了33家知名房企參拍，4宗居住用地均溢價成交，總成交金額達(dá)到81億元。

??在“價高者得+最高限價時轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”之下，綠地、中海和陽光城所獲地塊均達(dá)最高限價，分別需要配建自持租賃商品房7200平方米至41000平方米，由此可見整體競爭較為激烈。

??我們認(rèn)為，熱度較高一方面在于出讓地塊自身條件優(yōu)質(zhì)：陽光城競得的濱湖科學(xué)城地塊距離省政府不足1.5公里，配套齊全，板塊內(nèi)均為綠城、融創(chuàng)、保利等知名開發(fā)商樓盤，一直受到開發(fā)商普遍看好；另一方面在于部分區(qū)域面臨“斷供”風(fēng)險，綠地、中海所得地塊雖然緊鄰高架，會受到一定影響，但經(jīng)開區(qū)即將面臨無房可售的空白期，對拿地企業(yè)而言是較好的市場機(jī)遇。

??此外，此次疫情期間的土拍，也從另一方面提振了當(dāng)前的市場信心，未來土地市場火熱也會傳導(dǎo)至銷售，進(jìn)而對房價形成支撐。

??02

??長三角一體化加速房企布局合肥

??近一年銷售50強(qiáng)”搶得“一半土地

??此次土拍的背后實(shí)際也是房企對于長三角一體化發(fā)展前景看好的”縮影“。

??類比于京津冀、粵港澳大灣區(qū)等，長三角地區(qū)核心一二線城市擁有較強(qiáng)吸附力，人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模優(yōu)勢顯著，市場需求較為堅挺。

??作為長三角一體化的”1+5核“之一、以及安徽省的省會，合肥自然受到了各大房企的關(guān)注。雖相較于杭州、南京和蘇州這類準(zhǔn)一線城市稍遜一籌，但合肥在省內(nèi)具備較強(qiáng)吸附力。

??安徽省內(nèi)三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內(nèi)外來人口第一聚集地。因此，近三年合肥也是企業(yè)踐行以城市圈發(fā)展為核心、投資回歸一二線的戰(zhàn)略的落腳點(diǎn)之一。并直接體現(xiàn)在房企對合肥投資逐年加碼。

??第一，近三年合肥經(jīng)營性用地成交建面逐年上漲，2019成交建面超過1400萬平方米，同比增長19%，已經(jīng)回到2015年、2016年高峰。成交均價也僅次于2016年的絕對高點(diǎn)，土地市場量價齊升。

??第二，2019年有十家房企新進(jìn)駐合肥，不乏雅居樂、新力等品牌房企。

??第三，超過三成銷售50強(qiáng)近一年在合肥有新增拿地，拿地總建面幾乎是2019年合肥土地市場成交的60%。范圍擴(kuò)大至百強(qiáng)來看，占比接近70%。

??當(dāng)然，支撐企業(yè)拿地信心的不僅是長期的城市規(guī)劃利好，短期市場房價強(qiáng)勢也是布局重要因素。CRIC數(shù)據(jù)顯示，合肥九區(qū)房價近5年一路攀升，2019年商品住宅均價已達(dá)17960元/平方米，較2015年增長一倍有余。

??03

??投資加碼之下競爭將愈發(fā)激烈

??保利、融創(chuàng)、萬科土儲優(yōu)勢明顯

??隨著越來越多房企將合肥作為布局的戰(zhàn)略要塞，投資加碼之下銷售競爭格局將愈發(fā)激烈。

??2019年在合肥銷售權(quán)益金額、流量金額TOP10的上榜企業(yè)中已經(jīng)以外來的頭部房企為主，融創(chuàng)、萬科、招商、碧桂園等名列前茅，本地房企僅剩文一地產(chǎn)和安徽高速集團(tuán)榜上有名，本土房企的生存空間被擠壓。從入榜金額來看，流量金額最高的萬科也僅有104億元，上榜門檻在40億左右。

??整體而言，合肥房企銷售正處于”混戰(zhàn)“階段，市場上漲的空間和格局尚未確定，尤其是疫情期間土地交易、銷售都暫停的情況下，土儲的優(yōu)勢也是左右”戰(zhàn)局“的重要因素。

??結(jié)合百強(qiáng)在合肥的土地儲備情況來看，土儲貨值在200億以上的企業(yè)有保利、融創(chuàng)、綠地、龍湖、旭輝、萬科等規(guī)模房企。其中融創(chuàng)、龍湖、萬科和旭輝均位列2019年合肥銷售TOP10，疊加其土儲的優(yōu)勢，預(yù)計接下來也將持續(xù)占據(jù)較高的市場份額。

??綠地雖然2019年未上榜，但作為早已多子布局合肥的企業(yè)，其土儲優(yōu)勢較大，加之新增地塊項目也能在年內(nèi)上市，有望重回合肥銷售TOP10企業(yè)。

??其次新城、弘陽、美的、佳源等企業(yè)也有百億以上土儲貨值位于合肥，且主要地塊集中在市內(nèi)九區(qū)，如何沖進(jìn)第一梯隊需要更快的提高土儲到銷售的轉(zhuǎn)化率。

??整體來看，鑒于目前合肥地價、房價處于相對洼地，且在政策利好加持下，中長期投資前景依舊值得期待。但在投資選擇上，2016年合肥多幅地王的前車之鑒值得警惕，18宗地王項目有10宗“面粉”貴于“面包”，盈利空間為負(fù)。因此，投資拿地上仍然需要理性對待。

??此外，值得注意的是，截止到2019年末，合肥全市廣義庫存1429萬方，廣義去化周期25個月。其中2018、2019年成交地塊庫存占比占57%，16年多個地王項目導(dǎo)致庫存積壓。這些庫存今年會逐步入市，疊加疫情過后的供應(yīng)放量，會進(jìn)一步加大市場銷售難度。但同樣給企業(yè)帶來機(jī)遇，目前市場銷售格局尚未出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面，當(dāng)疫情把所有房企復(fù)工節(jié)奏拉平至同一起跑線之后，如何提高土儲到銷售的轉(zhuǎn)化率是占據(jù)市場份額的關(guān)鍵。