??2017年8月3日，長實公布2017年中期業績。2017年上半年，長實收入298.63億港元，同比增長8%，股東應占溢利144.1億港元，同比增長67%。近期，長實在能源的大筆投資引人關注，加上上半年長實沒有購入一塊土地，一時間李嘉誠不做地產、退出內地香港市場的流言紛飛。但是縱觀中期業績，長實純利的大幅增長依然依靠物業銷售，地產業務從業務占比到體量依然是長實核心，內地地產業務則是核心中的核心。依靠充足的土地儲備，長實的地產業務在近年來一地未投的情況下依然保持穩健，長實在土地市場的表現以及在新領域的開拓更多是象征著長實正逐步走向利潤最優化型企業。

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??不買地不代表不做地產

??李嘉誠不做地產的流言自然不是空穴來風，事實上，長實近年來在土地市場上表現異常保守。以大本營香港市場為例，從2012年到2017年五年間，長實在香港地產總共只投得四幅土地，拿地積極性甚至不如南下的內房企。近三年集團土地儲備持續下降，且下降幅度與開發土地面積大致相當。

資料來源：公司公告

??但是逐漸減少的土地儲備短期內對長實地產業務的開展影響不大。截止2017年6月30日，長實土地儲備為1152萬平方米，按照2017年計劃開發面積164.74萬平方米計，即使長實未來一塊地不投，現有土地儲備還足夠長實開發7年。

??在銷售收入方面，2017年上半年物業銷售收入218.31億港元，占總收入73.1%，而2016年同期物業銷售收入占總收入77.26%，地產業務作為長實集團業務核心的地位并沒有改變。

??從區域上看，內地業務占據長實地產業務的半壁江山。上半年內地物業銷售收入142.92億港元，占比65%，銷售收益61.36億港元，占比67%。在2017年全年長實地產開發計劃中，內地地產項目開發面積占比95%。

資料來源：公司公告

??盡管在土地市場表現保守，但長實在投資物業方面表現積極。長實在香港購入荃灣海之戀商場，并新建北角維港頌項目酒店及擴建紅磡九龍海逸君綽酒店。長實表示未來會繼續增加能提供固定收益的項目，彌補減少購買土地的影響。

??因此，近期對長實的種種流言可謂是夸大，地產業務依然支撐起長實集團業務的半壁江山，而內地地產業務則是長實核心中的核心。

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??利潤最優化型房企VS規模擴張型房企

??既然地產業務在集團業務中依然占比很重，為何近年來長實積極開拓新領域而在土地市場上表現如此謹慎？

??李嘉誠在很多場合都表示過對于內地和香港未來樓市的看淡，以及表示目前土地價格過高。從長實業務表現上看，2017年上半年物業銷售收入占比73.1%，物業銷售收益僅占比63.37%，物業銷售的毛利率41.81%，相比集團其他投資業務低。如果長實持續高價拿地，毛利率可能還會下降。長實在業績報告中提到“發展不忘穩健”原則，在利潤和規模擴張速度中選擇了利潤最優化。

??相比長實，國內各大房企在近幾年紛紛走上高速擴張的道路。2016年54家典型房企存活規模達50665.75億元，同比增長22%。其中12家房企存貨超過1000億元，排名前列的恒大、綠地、萬科三家企業規模都超過了4000億元。其中恒大土地儲備面積增長46.9%至2.29億平方米。而長實地產土地儲備與內地房企連前20都排不進。

資料來源：企業公告、中國房地產決策咨詢系統（CRIC）

??但是從2017年上半年的土地儲備變化情況上來看，各大房企的拿地策略已經出現了不同，部分企業依舊拿地進取，但更多的企業選擇了謹慎。在謹慎拿地的方面，長實可以說走在了各大房企的最前列。

??與內地規模擴張型的房企對比，長實的物業銷售業績增長速度自然是遠遠不如。相比國內銷售業績排名前50房企2017年1-5月平均銷售業績增長56.6%，長實的上半年物業收入增長速度僅2.51%，相距甚遠。如果將長實地產放入內地房企銷售業績排行榜，長實僅排33位。

??但是從盈利能力及債務情況上看，長實這樣的利潤最優化企業則更優。內地房企毛利率普遍位于20-30%，而長實近三年毛利率均保持在38-40%。

資料來源：企業公告、中國房地產決策咨詢系統（CRIC）

??債務情況方面，穩健發展的長實也要更優。長實近兩年的資產負債率均在20%以下，而內地近年擴張比較快的房企如恒大、萬科等資產負債率均在80%以上。

資料來源：公司公告

??因此，以長實為代表的香港追求利潤最優的房企與內地規模擴張型房企對比，長實擁有更好的盈利能力和償債能力，但是發展速度遠遠不及規模擴張型房企。

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??非地產業務比地產業務更吸引？

??雖然半年來沒有投得一塊地，但長實今年上半年連續進行了幾項重大的非地產業務投資。2016年12月，集團以76.9億港元收購長江和記實業旗下的飛機租賃公司，完成飛機租賃業務的重組合并；2017年5月，長實以426.9億港元收購歐洲能源集團DUET；2017年7月17日，長實以414億港元收購另一家歐洲能源集團ista。這些多元化的非地產業務有什么亮點使得在地產業務謹慎無比的長實愿意大筆投資呢？

資料來源：公司公告

??就盈利能力來看，長實集團飛機租賃業務的毛利率41.16%，能源及基建資產業務44.99%，與物業銷售毛利率41.81%相當，低于物業租賃業務的92.57%。所以，長實的新業務和地產業務水平盈利能力相差不遠。長實新業務的拓展更多是因為與自身原有的能源投資和飛機租賃業務進行整合。同時，由于長實保持盈利能力，高漲的地價阻止了長實在地產業務擴張的步伐，長實需要尋找能提供固定收入的新業務來彌補集團增長的頹勢。

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??結　語

??盡管長實2017年上半年一地未拿，但是半年純利取得67%的增長基本依靠地產業務，而內地地產業務仍是長實核心中的核心。同時，在長實拿地策略謹慎，土地儲備不斷減少的情況下，能提供穩定收入的新業務的投資有助于彌補集團增長的頹勢。