- 城市:全國
- 發布時間:2016-11-16
- 報告類型:企業監測分析
- 發布機構:克而瑞
??一、并購項目或上市平臺不勝枚舉，皆為規模進一步擴張
??近年來，隨著地產“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，房企的收并購風氣也變得逐步盛行，成為了許多房企主要的拿地和擴張手段。在傳統地產領域，目前最主要的收購可以分為兩類，第一類主要目的是收購土地或者項目，以增加可售資源或進入新的城市、區域，從而進一步實現規模擴張；另一類則是收購上市平臺，即“殼公司”，進而達到上市或者回歸A股的目的，拓寬企業融資渠道、提升企業品牌影響力。
??1、地價攀升推動項目收購潮，助力企業持續擴張
??隨著近年來招拍掛土地成本的節節攀升，房企們紛紛采用收購的方式作為自身發展的重要手段。對于傳統房企而言，收購土地或項目，無疑是加速企業規模擴張，增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購方式獲取項目一般而言拿地成本相對較低，可以使企業避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業資金回流。
??1) 項目區位、發展前景與企業戰略契合，是并購準則
??對于并購目標的選擇，房企通常會根據自身的戰略發展，來綜合考慮目標地塊是否合適。首先，并購項目的目的在于增加可售資源或者擴大布局區域，那么如收購地塊的位置是否符合企業的戰略發展、項目是否位于企業未來想要深耕或者重點布局的目標城市，這是企業優先需要考量的因素。
??其次，目標項目的產品定位以及發展前景，也是房企標的選擇的重要標準之一。項目的基本指標決定可以打造什么樣的產品？項目所在板塊在該城市的市場發展前景如何？在企業已經布局的城市，是否能跟企業現有布局實現互動？在企業新布局的城市，是否能夠助力企業在新城市站穩腳步？這些都是有助于企業進一步篩選符合戰略發展的重要因素。
??最后，價格也是不可忽視的重要因素。在篩選出一些適合的目標之后，項目的收購價格和未來的盈利能力就是企業必須衡量的因素，項目測算就成為關鍵。企業的最終目的在于盈利，無法盈利，那么企業也會將食之無味，項目“性價比”越高，房企收購的意愿自然也越強。
??2) 并購王融創，低成本收購增加資源、拓展城市布局
??以融創中國為例，通過頻繁出手低價收購的方式實踐著自己的一二線城市戰略，以超規模速度進行擴張。如2015年9月，融創僅以6.82億元的價格就收購了天朗的八個項目。通過此次收購，融創中國不僅花費不大，還得到了位于西安、濟南、南京及成都四個城市的優質資源，并成功布局西安。在5月19日，融創中國又以43.94億元得價格收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權，并如愿進入深圳。從中可以看出，正是通過不斷的收購，融創正大舉擴張著一二線城市。
??2、收購“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發展(略)
??二、以并購促進企業多元化發展，尋找新的利潤增長點
??隨著地產行業進入白銀時代，行業利潤下行已成主流趨勢，加之近年來一二線地王頻出，拿地成本趨高，許多房企不得不謀求戰略轉型，而并購則成為了短期內擴張規模、提升競爭力的最佳方式。部分房企選擇了大金融領域來拓寬融資渠道，降低資金成本；部分房企則將目光瞄準了地產行業下游的一系列配套服務，包括社區教育、養老醫療、物業增值；寄望于通過提升服務品質來助力地產主業的發展；還有一些房企“另辟蹊徑”，選擇了諸如體育、農業、畜牧業、制造業、礦業、影視娛樂業等具備潛在投資前景的產業，找尋新的利潤增長點。
??1、房企加碼”大金融”，恒大收購盛京銀行意圖全金融布局
??房地產作為一個典型的資金密集型行業，如何保持資金鏈穩固、拓寬融資渠道是開發商應解決的首要問題。近期隨著核心一二線地價節節攀升，房價居高不下，各地政府也紛紛提升限購限貸門檻助力樓市“降溫”，加之此前曾一度降低發債門檻的公司債也面臨收緊風險，房企日后如何能“自給自足”也成為后期決勝的關鍵所在，因而許多房企也在今年頻頻收并購信托、保險、基金公司來加碼大金融布局。
??而針對于并購目標的選擇，往往會因為房企涉足大金融領域目的不同而有所差別，部分房企主要是戰略投資者心態，希望通過少量入股分享紅利，在進行標的選擇時，往往會希望與本身資本較為雄厚、業務實力較強的公司合作，可以“背靠大樹好乘涼”；而另一類將大金融作為自身戰略版圖擴張的房企，他們在選擇標的時會依據自身具體的擴張業務內容(如保險、信托、銀行、基金、全牌照、互聯網金融等)定向選擇性價比較高且有業務特色的公司。
??其中恒大算是典型，早在2015年10月便成立了恒大金融集團，致力于積極開拓金融全牌照業務。此后收購動作不斷，2015年11月以39.39億元收購了中新大東方人壽50%的股權后將其更名為恒大人壽；2016上半年又將目標瞄準在盛京銀行。具體來看，恒大收購盛京銀行可謂幾經波折，先是在2月24日至3月3日的9天時間，通過多次買入，耗資69.29億港元增持在H股上市的盛京銀行，以5.77億股，占比9.96%成為盛京銀行第一大股東。4月28日，恒大又宣布，與盛京銀行的5名A股股東簽訂協議，以100.16億元收購約10.02億股盛京銀行A股，收購價格為每股10元。5月6日，因港交所公眾持股紅線不得低于25%的規定，恒大決定“策略性減持”，以69.26億港元平價清倉H股。
??不得不說，恒大此舉可謂“一舉兩得”。一方面可以通過參股盛京銀行獲得銀行、消費金融兩張牌照，與恒大金服形成聯動效應，擴大其金融版圖；另一方面，對于有望在A股實現上市的盛京銀行來說，恒大棄H保A則既可以做財務投資者，又可以做戰略投資者，未來收益將遠高于H股。
??2、物業管理成為新風口，花樣年“蛇吞象”收購萬達物業(略)
??3、資本逐利性促進房企多元發展，萬達成為電影產業巨頭(略)
??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規避同業競爭
??(略)
??四、總結與展望：并購改變房企競爭格局，細分領域尋求更多機會
??融創中國開啟“買買買”模式、恒大在A股市場頻頻出手、多家地產央企籌劃重組整合……今年以來，房企并購重組成為行業一大熱點。不得不說，行業增速放緩、土地市場競爭加劇成為推動此次并購潮的主要動因；可以推斷，未來房企間的并購重組還將升級。總體來看，房企間的并購重組無外乎以下幾點考量：一是基于地產開發層面的規模擴張，以并購項目或獲取上市平臺為目的的兼并收購。二是以并購促進自身多元化發展，反哺主業的同時找尋新的利潤增長點。三是受政策主導推動的央企整合，旨在提質增效，避免同業競爭。
??此輪并購潮勢必會為地產行業帶來以下幾方面積極變化：
??首先，行業集約化和專業化程度都將不斷提升，房企的競爭也將更為激烈。通過收并購，本身就具備競爭優勢的房企勢必“強者恒強”，而地產開發基礎較為薄弱的房企也將面臨被收購整合的風險，房企之間優勝劣汰加劇，競爭也會更為激烈。
??其次，房企的競爭格局將發生改變，兩極分化也將逐步拉大。據CRIC公布的《2016年1-10月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜，目前TOP3房企恒大、萬科、碧桂園的銷售金額總和9001.2億元，相當于第四位至第十位總和9042.1億元。“后來者”想要超越，最大的變數還是來自于兼并合作的力度。
??最后，地產開發已是“紅海”，延伸細分領域將出現更多的機會。這些領域包含代建、物業、健康、醫療、金融等，部分房企憑借其在細分領域的口碑優勢，抓住時機，以收并購迅速占據市場份額，奠定競爭優勢，花樣年的物管業務就是典型。如何發揮一已之長，在細分領域尋求新的機會，這也將成為許多處于成長期的中小房企需要思考的問題。
??目錄
??一、并購項目或上市平臺不勝枚舉，皆為規模進一步擴張 2
??1、地價攀升推動項目收購潮，助力企業持續擴張 2
??1)項目區位、發展前景與企業戰略契合，是并購準則 3
??2)并購王融創，低成本收購增加資源、拓展城市布局 4
??2、收購“殼公司”劍指上市，拓寬融資渠道助力發展 5
??1)殼資源的財務結構至關重要，關注法律法規變化 錯誤!未定義書簽。
??2)先收購后資產注入、股權資產置換兩大方式借殼上市 錯誤!未定義書簽。
??二、以并購促進企業多元化發展，尋找新的利潤增長點 5
??1、房企加碼”大金融”，恒大收購盛京銀行意圖全金融布局 5
??2、物業管理成為新風口，花樣年“蛇吞象”收購萬達物業 6
??3、資本逐利性促進房企多元發展，萬達成為電影產業巨頭 6
??三、央企整合重組成為主旋律，旨在提升效率規避同業競爭 6
??1、同一企業集團下的整合：避免同業競爭，增強企業核心競爭力 錯誤!未定義書簽。
??1)、避免同業競爭、增強企業核心競爭力是整合主要原因 錯誤!未定義書簽。
??2)、中建系：中海地產如虎添翼，進擊千億房企 錯誤!未定義書簽。
??3)、保利系：存在潛在整合可能，區域劃分整合或為優選 錯誤!未定義書簽。
??2、不同企業集團下的整合：政策導向、強強聯合推動整合 錯誤!未定義書簽。
??1)、政策導向及強強聯合是整合主要原因 錯誤!未定義書簽。
??2)、保利中航：政策推動整合，保利借機低價“接盤” 錯誤!未定義書簽。
??四、總結與展望：并購改變房企競爭格局，細分領域尋求更多機會
央行上海總部：上海10月住戶部門中長期人民幣貸款增加182億元
