??5月11日，上海松江區泗涇鎮兩宗土拍引起市場高度關注，其中一塊純住宅地由格力地產以總價19.65億元競得，溢價率109%，樓板價 37674.7元/平方米。也就是說，將來這個項目單價將高達六七萬。雖然地塊本身條件優質，靠近地鐵9號線，與佘山高端別墅社區為鄰，同時受到大虹橋輻 射影響，板塊發展潛力較大。但是，如果明年就賣這么高價恐怕很難有產品撐的起來！

??第一， 地塊限制較多。根據地塊出讓文件顯示，地塊建筑限高50米，容積率1.6，內需5%的保障房，中小套型(多層住宅建面不大于90平方米、小高層住宅建面不大于95平方米、高層住宅建面不大于100平方米)住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。

??第二， 周邊目前價格和保本價相差甚遠。概不論周邊二手項目的低價壓制，這塊地周邊有新加推的項目中，最高均價也僅三萬出頭(如保利翡麗公館32000元/平方米、綠地云雅園30000元/平方米)。

??也就是說，這項目的上市時間選擇需要更加慎重，另外從價格上來說，勢必要求產品打造偏向中高端住宅。格力地產旗下主要的房地產品正是中高端型，而且，公司方面也是可以不急于依靠該項目的加速開發而實現回款的。

??(1) 地產板塊重組完成，國資委支持提升企業資金及拿地實力

??2015年1月，格力集團將其持有格力地產3億股無限售流通A股無償劃轉至海投公司，并與5月完成交易，實現地產板塊的重組。據了解，海投公司以產權管理、資本運作及投融資業務為主業。資產劃轉后，新國資平臺直接控股格力地產(控股51.94%)。對于格力來說，在珠海國資委的股東支持下，企業不僅可獲得資金方面的顯著提升，而且拿地方面也擁有資源。

??2014年以前，格力地產在土拍市場上鮮有大動作，而在2014年末，企業在土地市場重金投入，首入上海，連續高價拿下浦東前灘兩塊住宅地塊，溢價率分別為127%、93%。2015年年報顯示，目前格力地產主要布局在珠海、重慶和上海。此次重金再入一上海住宅地塊，一方面由于其在上海的土儲較少，在“重點布局”的戰略要求下，國資委也希望可以加大格力地產對房地產的投資；另一方面，對于格力走出珠海，打造全國品牌知名度能起到顯著作用。

??(2) “3+2”產業新格局，港珠澳一體化建設利于業績釋放

??從格力地產業務布局定位而言，公司在2015年年報中提出由房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業的全面拓展以及現代服務業、現代金融業共同組成的“3+2”產業格局。在產業升級的同時，工業注重跨區域的發展，并且搶先布局海洋、健康、金融、旅游、生態農業等極具潛力的產業。尤其在港珠澳一體化的建設下，企業可受益于區域經濟發展帶來的利好條件，不僅獲得公司現有區域資源的升值，而且可有效推進旗下各產業發展，加速業績釋放。

??(3) 凈利率高達53.82%，房地產業務為主要貢獻來源

??格力地產2015年的整體盈利水平顯著上升，尤其是凈利率高達53.82%，同比上升32.48個百分點。另外，營收上升74%，整體毛利率41.51%，同比上升8.41個百分點。其中，由于房地產業務為其主要收入來源，房地產業務毛利率達41.30%，同比上升8.85個百分點。

??債務能力方面，資本結構良好，長短期債務比有1.6，凈負債率雖高達128.43%，但對于國資背景企業來說屬于合理水平。

??總結：不難看出，雖然格力地產正在堅持實施轉型戰略，但是房地產板塊依然是其最重要的業務。房地產業務不僅支撐了公司整體的收 入及盈利貢獻，并且格力的戰略實施也是基于其穩健發展的基礎上進行橫向縱向產業鏈的拓展。在國企改革意見達成下，國資委的背景能對其拿地、資金及業務拓展 等方面形成實力保障。為了繼續拓展房地產業務，公司積極獲取一線城市項目及其他潛力城市的優質資源也是必要的。