??近來，各地土拍會上萬科出現(xiàn)頻繁，尤其是在杭州，萬科拿地有如開掛，9月、10月先后拿下7幅地塊，另外上海、沈陽、成都、天津等地也均有地塊入手，其中還不乏高溢價(jià)地塊。向來低調(diào)拿地、專注“撿漏”的萬科為何突然出手闊綽，究竟又是在打什么算盤？

??30天53萬方宅地，全城全方位布局

??9月11日可謂這波杭州萬科拿地?zé)岢钡拈_端，位于市中心的文暉單元、彭埠單元宅地先后被高溢價(jià)拿下，隨后9月底又連續(xù)抄底余杭海創(chuàng)園、良渚街道 以及蕭山開發(fā)區(qū)三宗地塊，10月10日再奪未來科技城宅地及大江東物流用地。前后短短一個(gè)月時(shí)間，杭州萬科累計(jì)斬獲53.2萬平方米住宅類用地，耗資 45.3億元。

??不難發(fā)現(xiàn)，杭州萬科此番可謂布局全城，地塊跨越市中心和郊區(qū)，不僅有深耕區(qū)域，還有新進(jìn)板塊。從拿地分布及定位，我們可以大致判斷出杭州萬科的 戰(zhàn)略布局思路。高溢價(jià)競得市中心地塊表達(dá)了其豐富產(chǎn)品線的強(qiáng)烈意圖，文暉單元和彭埠單元兩幅地塊未來將定位為中高端改善型項(xiàng)目。但是，文暉地塊一來是萬科 首次布局的區(qū)域，客群相對陌生，二來18074元/平方米的樓板價(jià)高于周邊首開、天陽等新盤的售價(jià)，未來運(yùn)營存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，杭州萬科仍將 重心放在剛需型產(chǎn)品上，良渚街道等另外4幅宅地均遠(yuǎn)離市區(qū)，定位剛需以滿足龐大的剛需群體，并多數(shù)立足深耕區(qū)域，如城西和良渚板塊，利用區(qū)域認(rèn)可度和品牌 效應(yīng)來保證未來銷售。

??樓市向好、新帥上任，主客觀因素雙管齊下

??杭州萬科破天荒改變拿地風(fēng)格，拿地規(guī)模激增。我們認(rèn)為，這是由于多方面因素共同推動的。

??客觀角度來講，杭州萬科此番如此大刀闊斧，根本原因在于杭州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)異。杭州城市人口吸附能力強(qiáng)， 樓市需求基礎(chǔ)穩(wěn)固，同時(shí)還是典型的政策敏感型城市。因而，從去年下半年救市政策不斷出臺開始，杭州住宅市場逐漸由庫存高壓、供需嚴(yán)重失衡進(jìn)入市場持續(xù)回 暖、供需均衡的正常軌道。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來杭州商品住宅成交量一路小跑上漲，自4月開始單月成交量均超百萬平方米，至第三季度末累計(jì)成 交880萬平方米，同比漲幅達(dá)71%，領(lǐng)先一眾城市。同時(shí)，從萬科2014年年報(bào)中可以獲悉，2014年年末在杭僅7個(gè)項(xiàng)目有儲備，共計(jì)147萬平方米， 其中良渚文化村項(xiàng)目占到6成，其他項(xiàng)目體量均不大。2015年計(jì)劃開工49萬平方米，計(jì)劃竣工面積45萬平方米，未來供應(yīng)略顯不足。因而在市場基本面好、未來供應(yīng)不足的情況下，杭州萬科積極拿地補(bǔ)倉成為自然之舉。

??主觀角度來看，年初杭州萬科換帥，新帥李嵬走馬上任，手上可調(diào)配的資源相當(dāng)充裕，新帥意志可能是杭州大規(guī)模拿地的重要因素。 2014年杭州商品房銷售金額前三甲依次為綠城、萬科、濱江，成交金額分別為133億元、122億元和89億元。萬科與銷冠綠城差距并不大，新官上任的李 嵬在保持百億業(yè)績規(guī)模的基礎(chǔ)上有意沖擊杭州銷冠，因而選擇主動出擊，一改往日低調(diào)拿地風(fēng)格，全面擴(kuò)張規(guī)模。同時(shí)，萬科在杭產(chǎn)品基本著眼剛需，利潤率偏低。 反觀綠城、濱江，這兩家房企改善型產(chǎn)品居多，正好迎合越來越多的中高端需求。因而萬科力求填補(bǔ)產(chǎn)品空白，借改善產(chǎn)品之力改善利潤率、提升競爭力，這也就成 為其在主城區(qū)大手筆拿地的根本原因。說到底，都是為了業(yè)績。

??今年萬科布局力度明顯加大，布局范圍涉及全部城市能級，囊括全部經(jīng)濟(jì)大區(qū)。典型的如在太原新增9幅地塊，建筑面積165萬平方米，在東莞新增8 幅地塊157萬平方米，在上海新增4幅地塊133萬平方米。萬科積極尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的同時(shí)卻在擴(kuò)張傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模，看似相悖，實(shí)則相輔相成。萬科轉(zhuǎn)型聲勢浩 大，業(yè)務(wù)鋪開面廣，不光有集團(tuán)對外公布的五大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，還有家裝、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)的投入。然而新業(yè)務(wù)的前期投入大，需要占用資金量多，而初期的經(jīng)營性現(xiàn)金流很 難反哺業(yè)務(wù)發(fā)展，這時(shí)候還得需要用傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行支持和彌補(bǔ)，或許這也就成為繼續(xù)擴(kuò)張傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模的邏輯所在。只有繼續(xù)做大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，強(qiáng)化傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢，萬 科的轉(zhuǎn)型之路才能走得更遠(yuǎn)、更無后顧之憂。