融創(chuàng)中國：深耕五大區(qū)域擴充土儲，凈負債率高位但風(fēng)險可控

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、洪圣奇(香港) 、楊晶晶

  業(yè)績同比增長89%，全年450億元銷售目標可輕松完成

  融創(chuàng)中國發(fā)布中期業(yè)績，2013年上半累積實現(xiàn)合約銷售金額236億元，同比增長89%，完成全年450億元銷售目標的52%，已超額完成上半 年銷售目標。同時，伴隨著業(yè)績增長，融創(chuàng)中國的行業(yè)排名逐步上升，從去年年底的第十二名上升至目前的第十一名。此外，據(jù)融創(chuàng)中國在中期業(yè)績會中透露，今年 下半年，企業(yè)將加大推案量，可售貨值達到700億元，包括220億元庫存及480億元新推項目。根據(jù)上半年庫存及銷售情況，可以判斷，融創(chuàng)中國上半年推貨 量為456億元，整體去化率在52%左右，如果下半年企業(yè)保持去化進度，將可實現(xiàn)銷售金額364億元，完成全年預(yù)定銷售目標較為輕松。

  與綠城合作深化五大區(qū)域布局，下半年拿地策略或更為謹慎

  融創(chuàng)中國注重深耕戰(zhàn)略，深化五大區(qū)域布局。截止今年6月底，融創(chuàng)中國總土地儲備存量為1653萬平米，其中權(quán)益土地儲備為1090萬平米，按照 企業(yè)目前年度200萬平米銷量，可滿足未來7-8年開發(fā)需求。企業(yè)土地儲備分布于五大業(yè)務(wù)區(qū)域，其中上海占比高達38%，中心地位突顯，其次是天津、重 慶，在24%左右，而北京、杭州為7%上下。2012年新進入杭州后，2013年上半年，融創(chuàng)中國便積極加速杭州區(qū)域補倉，新增土地儲備約88萬平米，占 上半年新增項目的40%。企業(yè)布局杭州，主要通過收購方式獲取地塊，與綠城合作的聯(lián)營公司上海融綠發(fā)揮重要作用，一舉購入杭州之江一號項目，為企業(yè)新增土 地儲備近53萬平米。與此同時，借助上海融綠擴張，融創(chuàng)中國深耕上海，將上海盛世濱江項目收入囊中，新增土地儲備達66萬平米，占上半年新增項目的 31%。

  融創(chuàng)中國表示，下半年一二線核心城市較為緊張的供求關(guān)系短時間難以改變，市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)向好，政府供地力度將加大，更多優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)進入市 場，企業(yè)彼此間的競爭更為激烈。對“寧可不買地，也不買錯地”的融創(chuàng)中國而言，房企對地塊激烈競爭將使得價格不合理因素增強，成本風(fēng)險加大，即使地塊占據(jù) 多方優(yōu)勢，企業(yè)也會選擇謹慎態(tài)度。所以，在一二線城市土地市場熱度持續(xù)的背景下，融創(chuàng)中國會更多地考慮高價拿地對后期運作的風(fēng)險，拿地策略上或?qū)⒏鼮橹?慎。

  收購項目拖累毛利率，凈負債率較高但風(fēng)險可控

  企業(yè)上半年收入達85.63億元，同比幾乎翻番，收入大幅增長帶動凈利潤增長43%至7.52億元。不過，銷售向好，企業(yè)毛利率卻同比下 滑，2013年上半年，融創(chuàng)中國毛利率為21%，相較于去年同期減少了11個百分點。企業(yè)毛利率表現(xiàn)不佳，主要因素在于收購項目融創(chuàng)綠城的影響。據(jù)悉，該 項目結(jié)算毛利率較低，而銷售金額占總收入的比重達到46%，由此拖累企業(yè)整體毛利率下滑。如果不計此項目，則融創(chuàng)中國整體毛利率可達45%。除 此，2012年下半年以來，融創(chuàng)中國旗下項目價格不斷攀升，已從去年年末的17800元/平米上漲至今年上半年的20885元/平米，企業(yè)未來毛利率有望 回升， 但考慮到融資成本以及土地成本上漲的限制， 估計全年毛利率在25%-30%左右。

  截止6月底，融創(chuàng)中國長短期債務(wù)比從2012年年底的0.8提升至2.8，短期貸款占總債務(wù)的比重不足30%，企業(yè)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)效果明顯。同 時，融創(chuàng)中國持有現(xiàn)金達145億元，遠高于一年內(nèi)到期債務(wù)65.7億元，短期內(nèi)還貸壓力小。值得注意的是，企業(yè)凈負債率雖由去年底79%降至72%，依然 處于行業(yè)中上水平。不過，參考銷售金額/有息債總額比值，比值越高反映企業(yè)償債能力越強，可以看到，在已公布中期業(yè)績的標桿房企中，融創(chuàng)中國排名靠前，該 比值高達95%，說明企業(yè)有足夠能力應(yīng)對債務(wù)壓力，風(fēng)險可控。

  補充說明：此報告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關(guān)注！

  分析師簡介

  朱一鳴，CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財務(wù)分析

  楊晶晶，CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長房地產(chǎn)企業(yè)研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務(wù)資本市場