??【熱點聚焦】

??8月16日，有資本市場消息傳出，金融監管部門計劃通過國有增信機構中債信用增進投資公司（中債信用）對民營房企發債開展效力更強的“全額不可撤銷擔保”，幫助示范性房企發債，為其提供流動性支持。部分債券發行有望在本月底房企中期業績發布截止日期前完成。

??這份示范房企名單除了首批啟動信用保護工具融資的碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團和美的置業外，還包括金地集團、遠洋集團等企業。但鑒于消息尚未正式公開，該試點還未真正落地，疊加近期債券市場極度敏感，因此不排除存在變數的可能性。

??【熱點評析】

??市場下行趨勢下，房企渠道不斷收緊，信用風險加速暴露

??今年以來，房企融資渠道不斷收窄，信用風險事件持續發生。一方面，受上半年國內疫情多點散發、經濟下行壓力加劇等因素的影響，房企銷售回款承壓，市場預期轉弱。從房地產市場數據來看，1-7月，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，短時間內市場下行壓力或將持續。另一方面，房企融資環境依然嚴峻，數據顯示，2022年1-7月，民企發行海外債融資93.3億元，同比下降94.9%；信用債融資155.8億元，同比下降83.6%；信托融資總額780億元，同比下降80.2%，企業融資渠道受限，短期內兌付壓力仍然存在，如果后續銷售及融資情況無法改善，信用風險或將持續暴露。

??示范性房企獲增信支持，傳遞出積極的信號意義

??當前，房地產市場需要預期的穩定和信心的恢復，此次國資增信機構背書，一方面表現出監管層對民營房企融資問題的重視，以及對拓寬民營房企融資渠道、改善融資狀況的決心，另一方面，也是以示范性房企做標桿，引導和鼓勵其他民營房企積極改善自身基本面，向示范性房企的條件看齊，如果企業自身資質不佳，安全邊際較低，仍難以獲得政策面的增信支持。

??從被擔保方即發債方的角度來看，被選定為示范房企的，是那些財務狀況和債務結構穩健、綜合信用資質優質的企業。今年5月16日，碧桂園、龍湖集團、新城控股、旭輝控股集團和美的置業被監管機構選定為示范房企，這些企業在發行人民幣債券的同時，創設機構發行信用保護工具，以自身信用直接對其債券進行增信，縮減投資人的風險敞口，提振投資人信心。以美的置業為例，5月20日，美的置業成功發行2022年第一期公司債券，作為首批創設信用保護合約發債示范房企之一，美的置業本期債券吸引了多家機構積極認購，認購倍數達1.36倍，票面利率4.5%，遠低于民營房企平均融資成本，在優化債務結構的同時，顯著降低了企業融資成本。

??國資增信機構背書有利于提升房企債券發行的成功率

??從此次擔保方資質的角度來看，中債信用是我國首家專業債券信用增進機構，主要業務包括信用增進業務、投資業務以及信用風險緩釋工具三大類。作為國資機構，中債信用增進投資公司擔保下的發債融資，能夠有效提高債券信用水平，吸引投資機構積極參與，從而提升債券發行的成功率，并有助于降低債券發行利率。

??從擔保方式來看，相較于其他信用保護工具，全額無條件不可撤銷連帶責任擔保可以視作對債權人權益保障力度最強的擔保措施。如果未來發債房企出現流動性風險，無法兌付債券的本金和利息，中債增進公司必須無條件替房企償債。這一舉措也是在3月、4月證監會多次提出“要推動完善民企債券融資支持機制、鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持”的再次響應。

??此外，本次流動性支持暫未惠及中小型房企，而后者對補充流動性的需求相對更高。預計未來，在風險可控的條件下，財務結構穩健的中小型民企，也有望獲得相應的融資支持。