全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告

??一、本月樓市政策聚焦：中央提出在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下探索新的發(fā)展模式，地方政策松綁力度加大

??3月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，2022年政府工作報告明確指出，要堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也密集發(fā)聲強調(diào)，要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，滿足合理購房信貸需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加。其中，寬松性政策26條，占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進一步擴大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從調(diào)控內(nèi)容來看，本月地方寬松性政策除延續(xù)上月降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、發(fā)放購房補貼等舉措外，部分地區(qū)在“四限”政策上也有明顯松動，地方房地產(chǎn)調(diào)控松綁力度加大。緊縮性政策則集中表現(xiàn)在對住宅工程質(zhì)量監(jiān)管和商品房預(yù)售資金監(jiān)管上。本期報告主要對3月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，3月15日，央行開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作，較1000億元的到期量來看小幅超額續(xù)作。自3月25日起，央行將7天逆回購操作規(guī)模提高至1000億元，28日至30日，7天逆回購操作規(guī)模再次提高至1500億元。另一方面，本月MLF中標(biāo)利率和LPR均與上期保持一致。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，2022年政府工作報告明確指出，要堅持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門也相繼發(fā)聲強調(diào)，要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，加大住房租賃金融支持，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，滿足合理購房信貸需求等，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此外，住建部發(fā)文對房企資質(zhì)管理規(guī)定作出修改，取消了房企三、四級資質(zhì)評定，并對一、二級資質(zhì)評定要求、開發(fā)規(guī)模等作出具體要求；國家發(fā)改委發(fā)布2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)，要求持續(xù)深化戶籍制度改革，人口凈流入的大城市要擴大保障性租賃住房供給；財政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法，明確補助資金支持范圍主要包括租賃住房保障、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造等。

??三、地方政策：寬松性政策力度加大，地方政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1）土地政策

??（2）住房保障政策

??（3）市場監(jiān)管政策

??（4）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）土地政策

??（2）市場監(jiān)管政策

??（3）其他政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年3月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策45條，較上月略有增加。其中，寬松性政策26條，中性政策14條，緊縮性政策5條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重較上月進一步擴大至57.8%，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。其中，部分地區(qū)限購、限售政策明顯松動，地方寬松性調(diào)控力度加大。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在行政限制、住房公積金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：鄭州為專科以上學(xué)歷畢業(yè)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的購買商品住房發(fā)放購房補貼，允許投靠家庭新購一套住房，下調(diào)住房貸款利率等；廈門出臺搖號購房新政，島外項目不再強調(diào)搖號；懷化針對2022年1月1日至2023年12月28日購房客戶給予不同額度契稅補貼，并提出適當(dāng)下調(diào)貸款利率，公積金貸款金額上限提高至60萬元，144㎡以下首付為20%；廣西不限購城市首套房最低首付比例普遍下調(diào)至20%，南寧二套房最低首付比例由40%下調(diào)至30%；哈爾濱廢除自2018年5月以來施行的區(qū)域性限售政策；秦皇島廢除海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等。在公積金政策方面，典型代表有：中山將一名繳存人住房貸款最高額度由40萬元提高至50萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由80萬元提高至90萬元；宣城提出職工家庭在本地購買新建商品房的，首次使用公積金貸款最高限額在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加10萬元，對使用住房公積金貸款購買綠色建筑的，公積金貸款最高額度可再上浮20%；蚌埠將一名繳存人住房貸款最高額度由20萬元提高至30萬元，夫妻雙方繳存共同申請公積金貸款最高額度由40萬元提高至50萬元；南昌將公積金貸款最高額度統(tǒng)一調(diào)增至雙繳存職工80萬元、單繳存職工70萬元；唐山將個人住房貸款最高額度由60萬元提高至80萬元，二套房最低首付比例由60%降至30%等。在人口人才政策方面，典型代表有：衡陽對博士研究生、全日制碩士研究生、雙一流范圍內(nèi)全日制本科畢業(yè)生、高級技師分別給予10萬元、7萬元、5萬元、5萬元的人才購房補貼；馬鞍山提出各類人才在享受2萬－100萬安家補貼的基礎(chǔ)上，三年內(nèi)購買首套自住商品房的，將疊加給予最高30萬元購房補貼；石家莊對在市區(qū)內(nèi)購買首套自用商品住房的高層次人才給予15萬元的一次性購房補貼，同時補貼其子女最高一次性10萬元學(xué)費補助；陜西西咸新區(qū)對購買首套商品住房并簽訂正式購房合同的人才發(fā)放15萬元購房補貼；宜昌市點軍區(qū)對購買首套住房的各類人才給予5-15萬元住房補貼等。此外，福州不動產(chǎn)登記和交易中心在2022年主要工作任務(wù)中提出要加大商品房促開盤、促銷售力度，鄭州提出積極推動棚戶區(qū)改造項目貨幣化安置工作，沈陽市放寬普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，對地方樓市發(fā)展均有積極作用。

??緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在市場監(jiān)管政策上，如寧波進一步加強住宅工程質(zhì)量監(jiān)管、河南、長沙等地進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管、山東強化住宅工程質(zhì)量分戶驗收程序等。中性政策則主要集中在住房保障方面，如北京、廣西、鄭州、洛陽等地就保障性租賃住房建設(shè)進一步出臺發(fā)展意見或管理辦法。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??受地緣政治沖突升級、全球經(jīng)濟放緩、大宗商品價格異動及國內(nèi)疫情多地爆發(fā)等因素沖擊，當(dāng)前我國經(jīng)濟增長面臨較大壓力。近日，央行貨幣政策委員會召開2022年第一季度例會提出，要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，強化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度，增強前瞻性、精準(zhǔn)性、自主性，發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能。從市場流動性來看，根據(jù)中信證券測算數(shù)據(jù)，4月存在約3000億元資金缺口，預(yù)計央行將繼續(xù)通過公開市場操作呵護資金面。與此同時，同業(yè)存單與MLF利差水平已回到2021年12月6日宣布降準(zhǔn)前水平，這也就意味著在穩(wěn)增長目標(biāo)驅(qū)動下，4月降準(zhǔn)的可能性加大。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，在2022年政府工作報告提出堅持“房住不炒”，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求之后，國務(wù)院金融委、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局等部門密集發(fā)聲，提出要穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，滿足合理住房需求金融支持等舉措，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以“穩(wěn)”為主。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力下，維護好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行至關(guān)重要。在房地產(chǎn)市場未明顯改善前，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)邊際寬松，圍繞房企合理融資需求和居民合理住房需求的金融支持力度有望進一步加大。  

??2.地方層面

進入3月份以來，地方房地產(chǎn)調(diào)控在延續(xù)整體寬松走向的同時，政策松綁力度也明顯加大。典型代表如鄭州提出取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”“允許投靠家庭新購一套住房”，成為2022年以來首個放松“限購限貸”的省會城市，哈爾濱打響省會城市取消限售第一槍，秦皇島取消海港區(qū)城市建成區(qū)、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)開區(qū)西區(qū)等區(qū)域限購政策等，以往被視為調(diào)控紅線的“四限”政策頻頻松動，且暫未出現(xiàn)政策被叫停的情況。這也就意味著，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整過程中，大部分城市房地產(chǎn)市場均面臨較大的下行壓力，中央對地方調(diào)控的容忍度有所提高，地方自主調(diào)控空間提升。基于此，預(yù)計后續(xù)出臺松綁“四限”政策、降首付等寬松性政策的城市將繼續(xù)擴容，尤其對于高庫存、去化周期長的弱二線及三四線城市如長春、蘭州、大連等而言，調(diào)控松綁需求更為強烈。但同時需要關(guān)注的是，當(dāng)前我國很多城市房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險，不僅僅是來自調(diào)控政策的抑制，更多的是來自購房需求的透支和購買力的透支。對此，地方政府在調(diào)整調(diào)控政策的同時，更應(yīng)注重增強城市人口吸引力、加強自身經(jīng)濟建設(shè)等，從而為房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。