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??導(dǎo)語(yǔ)

??三季度行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)期延續(xù)弱修復(fù)，在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年三季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預(yù)計(jì)仍將筑底震蕩。

??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩

??7月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，在加大宏觀政策實(shí)施力度之下，工業(yè)、出口、就業(yè)、物價(jià)等主要指標(biāo)總體改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)。商品房銷售因利好新政加持、房企年中沖刺等短期利好因素影響，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)，絕對(duì)量達(dá)年內(nèi)高點(diǎn)；新開工、竣工止跌企穩(wěn)、環(huán)比持增，開發(fā)投資額累計(jì)同比降幅持穩(wěn)10.1%。

??01

??上半年經(jīng)濟(jì)總體改善
M1/M2增速持續(xù)回落、居民加杠桿意愿仍顯不足

??上半年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有進(jìn)：初步核算上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值616836億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.0%。生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，需求持續(xù)恢復(fù)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，居民收入繼續(xù)增加，新動(dòng)能加快成長(zhǎng)，高質(zhì)量發(fā)展取得新進(jìn)展。

??整體來看，第一，工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)支撐作用明顯。上半年，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.0%。裝備制造業(yè)增加值增長(zhǎng)7.8%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)8.7%，增速分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)1.8和2.7個(gè)百分點(diǎn)。第二，消費(fèi)需求穩(wěn)中有升、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大、貨物進(jìn)出口較快增長(zhǎng)。上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額235969億元，同比增長(zhǎng)3.7%；高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長(zhǎng)10.1%、11.7%。貨物進(jìn)出口總額211688億元，同比增長(zhǎng)6.1%。第三，就業(yè)、物價(jià)總體穩(wěn)定。上半年，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.1%，比一季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲0.1%，一季度為同比持平。單6月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比下降0.2%。

??但從6月金融數(shù)據(jù)來看，內(nèi)需不足、購(gòu)買需求相對(duì)疲弱的態(tài)勢(shì)延續(xù)。一方面貨幣供應(yīng)增速繼續(xù)回落，6月M1同比增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)至-5.0%，M2同比增速回落0.8個(gè)百分點(diǎn)至6.2%；另一方面，6月社融存量同比增長(zhǎng)8.1%，增速較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前居民信貸需求依然不足。上半年，居民短期貸款凈增長(zhǎng)0.3萬億，是2009年以來上半年凈增量的最低值。居民中長(zhǎng)期貸款凈增長(zhǎng)1.2萬億，是2013年以來上半年凈增量的最低值。偏弱的貸款增長(zhǎng)意味著居民不愿意加大債務(wù)負(fù)擔(dān)，加杠桿消費(fèi)意愿明顯不足。

??02

??6月政策刺激疊加年中因素

??商品房銷售面積、金額環(huán)增50%同比降幅收窄

??6月因政策利好持續(xù)發(fā)酵，疊加房企年中沖刺季，推盤節(jié)奏加快、折扣力度增加，銷售達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)：6月新建商品房銷售面積為11274萬平方米，銷售金額為11468億元，環(huán)比漲幅均在50%以上，同比降幅分別較上月收窄6.2pcts和12.1pcts。上半年銷售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為19%和25%。

??6月銷售面積與3月小陽(yáng)春基本持平，銷售金額則創(chuàng)年內(nèi)新高，究其原因，一是6月仍處于517新政利好釋放期，從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，核心一二線城市諸如上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等6月新房成交顯著放量，環(huán)比增幅均在4成以上，對(duì)全國(guó)樓市起到了很好的支撐作用。二是因年中房企業(yè)績(jī)沖刺，加快推盤節(jié)奏同時(shí)優(yōu)化了供給結(jié)構(gòu)，折扣力度亦有所增加，刺激了一波存量需求釋放。

??03

??70城一二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄
房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)減少

??2024年6月份，70個(gè)大中城市一二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴(kuò)大。

??同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢(shì)變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態(tài)勢(shì)，二手房跌幅仍超新房。事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多已達(dá)峰值，截止2024年6月，全部70個(gè)城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，而新房銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量為68個(gè)。

??環(huán)比來看，6月70城一二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢(shì)，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量減少，6月70個(gè)大中城市中有64城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，66城二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

??值得關(guān)注的是，6月重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模持增，雖然增幅不及新房，但是整體延續(xù)高位震蕩，26個(gè)重點(diǎn)城市二手成交環(huán)比增7%，同比增23%，累計(jì)同比下降7%。從新房和二手房量?jī)r(jià)表現(xiàn)來看，本月成交量增價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄，整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??04

??新開工、竣工環(huán)比回升
上半年累計(jì)同比跌幅分別為23.7%和21.8%

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積696818萬平方米，同比下降12.0%。房屋新開工面積38023萬平方米，下降23.7%。其中，住宅新開工面積27748萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積26519萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積19259萬平方米，下降21.7%。

??本月新開工、竣工面積環(huán)比略有回升，但降幅始終保持在低位運(yùn)行。

??新開工面積累計(jì)降幅連續(xù)四個(gè)月收窄，6月新開工面積7933萬平方米，環(huán)比上漲21%，同比下降21.7%，從絕對(duì)量上看，企業(yè)新開工穩(wěn)中有增，略好于3月小陽(yáng)春水平。

??6月房企竣工面積環(huán)比增長(zhǎng)26.3%，同比下降29.7%，累計(jì)同比下降21.8%，降幅較上月均有擴(kuò)大趨勢(shì)，考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，預(yù)期隨著后續(xù)工程進(jìn)度的逐步推進(jìn)，竣工面積降幅有望低位企穩(wěn)，邊際修復(fù)。

??05

??6月開發(fā)投資額延續(xù)弱修復(fù)
累計(jì)同比降幅10.1%低位持穩(wěn)

??1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比下降10.1%，降幅與1-5月基本持平，累計(jì)同比降幅低位持穩(wěn)，降幅并未擴(kuò)大。一方面是房企新開工積極性回升，對(duì)開發(fā)投資的拉動(dòng)有一定積極作用；另一方面，本月土地成交規(guī)模低位回升，6月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交面積5759萬平方米，成交金額1749.3億元，環(huán)比分別上漲18%和48%。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??預(yù)判7月，我們認(rèn)為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之當(dāng)前供應(yīng)、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，同比降幅也將繼續(xù)收窄。不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情，北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購(gòu)房需求有待釋放，尤其是因二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動(dòng)新房成交回穩(wěn)。對(duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續(xù)若無明顯擴(kuò)充購(gòu)買力新政出臺(tái)，成交大概率沒有起色。

??三季度行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)期延續(xù)弱修復(fù)：商品房銷售面積、金額或?qū)⒊制蕉径?，考量到去年三季度基?shù)較低，同比降幅還將持續(xù)收窄。而在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年三季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預(yù)計(jì)仍將筑底震蕩。