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??北京,2024年6月27日–全球領先的多元化專業服務與投資管理公司——高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發布2024年第二季度北京寫字樓市場報告。

??2024上半年，中國經濟整體呈現穩中向好的態勢，制造業投資和出口對經濟穩定起到重要支撐作用，大規模設備更新、消費以舊換新等政策也同時在刺激市場需求持續恢復。今年上半年中國經濟發展取得的成績也得到了眾多國際金融機構的認可，國際金融機構紛紛上調2024年中國經濟增長的預期，表明國際社會對中國經濟增長前景的信心。但是，目前核心價格指標并沒有明顯改善，5月份CPI仍處于0.3%的較低水平，PPI雖然有所改善，但仍然處于下降區間，同比下降1.4%。價格指標表現不及預期表明市場需求依然不足，部分行業存在產能相對過剩的情況。市場一旦形成價格下降的長期預期，就會對供應端產生重大影響，供給側競爭壓力將增大。市場增量不增價，企業增收不增利，利潤空間持續被壓縮，企業缺乏繼續大規模投資的動力等情況依然存在，而現在的辦公樓市場就在面臨這樣的市場競爭環境。

??截止到2024年二季度，北京甲級寫字樓市場主要表現為“量”增“價”跌。根據高力國際數據顯示，本季度甲級寫字樓市場需求持續恢復，凈吸納量接近6萬平方米，連續四個季度實現去化，累計去化總量接近28萬平米。由于多個自用項目于本季度開始進行市場化租賃，因此空置率小幅上升至20.6%。然而，在租賃活躍度和成交量均出現大幅改善的情況下，市場租金降幅卻正在逐步加大。本季度甲級寫字樓市場的租金降幅達到5%，是自2018年開始的本輪租金下行周期以來最大的單季降幅，市場平均凈有效租金為276.9元每月每平米。其中，租金降幅最大的子市場為望京酒仙橋，單季租金降幅達到10.8%，至182.7元每月每平米。

??乙級寫字樓市場在經歷連續三個季度錄得正凈吸納量后，未能在本季度延續去化趨勢。由于主力租戶辦公空間的調整，本季度乙級市場凈吸納量僅為-3.7萬平方米，空置率上升至18.8%。 空置面積增加的同時，乙級市場凈有效租金同樣出現大幅下探，單季降幅達到4.1%，至179元每月每平米。中關村乙級項目本季度增加了近4.7萬平方米的空置面積。租賃成交活躍的區域集中在望京酒仙橋，凈吸納量達到2.5萬平方米，而成交量大幅提升的背后是區域內項目的“以價換量”。望京酒仙橋本季度凈有效租金降至148.3元每月每平米，單季降幅達到7.2%。

??產業園市場實現微弱去化，上地市場表現一枝獨秀。本季度整體產業園市場凈吸納量不到6,000平米，空置率維持在20.6%。然而，上地市場需求保持強勁，單季度凈吸納量接近6萬平方米，延續了一季度的強勢表現，今年上半年累計凈吸納量已超過14萬平方米。從上半年凈吸納量的橫向數據對比來看，目前上地市場的表現是所有子市場中需求最強勁的。上地已連續三個季度實現大幅去化，空置率回落至25.4%，累計降幅接近10%。

??高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明表示，隨著互聯網大廠大規模的辦公空間整合在過去兩年間的結束，泛上地區域已經利空出盡。同時，以科技創新為驅動力的新質生產力企業高度集中在泛上地區域。泛上地區域在過去十年逐步積累的科創產業聚集優勢、長期服務于科創企業的先發優勢和產業辦公項目的高性價比優勢，將使該區域最先受益于新質生產力企業成長壯大所帶來的產業紅利。

??展望下半年的市場走勢，陸明認為宏觀經濟需求不足仍然是制約辦公樓市場持續恢復的系統性問題。當空置率維持在20%以上的高位的時候，租金難言觸底企穩，市場仍然需要更長的時間、更多的耐心等待需求側的恢復。同時，市場空置率高位運行的時間越長，項目去化壓力也將越大，租金下行壓力也將更大。隨著租金持續下行，各子市場和各資產類別之間的租金差距將逐漸縮小，進而加劇了各子市場之間、各資產類別之間的競爭格局。從目前市場租金走勢來看，整體辦公樓市場正在從局部租金競爭演變成波及全市的“價格競爭”。

??高力國際北京公司董事總經理李娟認為，在市場下行期，價格戰無法避免，但價格遠不是唯一的競爭維度。市場和行業的發展需要放眼長期且健康的發展，價格競爭不可避免，但一定是理性、有底線，且不能只關注短期利益的。辦公樓市場是中國產業發展的關鍵載體，也是觀察經濟運行情況的晴雨表。辦公樓市場和經濟發展、社會就業、國家稅收、營商環境、雙碳戰略等重大進程息息相關。樓宇經濟的高質量發展需要樓宇經營主體通過資產管理獲取利潤和資金，這些利潤和資金又會再投入到新技術創新和應用、物業管理品質和效率提升、設備設施維護和升級等重要方面。簡單粗暴的無序價格戰終局就是市場短期主義盛行、樓宇品質和服務質量無法保障、市場主體缺乏創新動力等，辦公樓市場的長期發展也將受到嚴重制約。如何讓市場避免深陷簡單粗暴的價格戰，真正扮演起科技創新和產業發展的重要載體，這才是市場長期行穩致遠的關鍵。