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??導語

??總體來看，11月供應或將小幅放量，不過對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數還將持續減少。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??11月供應低位回升，環比上升22%，與2023年月均基本持平，延續弱復蘇行情。不同能級城市均保持環比持增，同比回落態勢；其中上海、武漢單月供應量均超100萬平方米，房企推盤積極性較高。從供給結構來看，剛需、改善各占4成，主城區為主、近郊為輔。預判11月，我們認為，雖然供應小幅放量，但是結合當前政策邊際效應遞減，微觀項目來訪、認購已有逐步走低態勢，我們認為11月整體成交環比或將穩中有降，同比增幅也將持續收窄。

??01 規模：11月28城供應預期環增22%
滬漢單月供應規模破百萬方

??據CRIC調研，11月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1151萬平方米，環比增長22%，同比下降25%，前11月累計供應面積將達到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續發酵，房企推盤積極性穩步提升。

??分能級來看，一線因京滬放量而低位回升，環比上漲38%，同比下降12%。北京因上月基數較低，本月環比倍增，同比增幅也達83%，迎來了小幅放量期。上海單月供應突破100萬平方米，為年內次高。相較而言，廣深供應略顯平淡，單月供應量均不及2023年月均，深圳更是同環比齊跌，11月僅有11個樓盤約4038套房源入市。

??二線城市穩中有增，11月供應環比預期增長17%，同比仍跌27%，累計同比微降6%。從絕對量來看，武漢單月供應達104萬平方米，位列二線城市榜首。因當前市場穩步修復，房企推盤積極性相對較高，11月環比翻番，同比漲幅也達16%。各城市環比漲多跌少，漲幅顯著的集中在青島、寧波、福州等弱二線城市，寧波已經歷了數月的供應低迷期，2023年下半年單月供應均不足20萬平方米，本月供應放量也在意料之中。青島、福州等則屬于穩步放量，整體供應與2023年月均基本持平。而下跌城市則多為濟南、南寧、長春等行情相對低迷的內陸城市，“以銷定產”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。杭州、南京等熱點城市本月供應也有小幅回落態勢，不過環比降幅基本都在5%以內。

??三四線整體供應放量顯著，環比增長32%，僅次于一線，同比下降36%。我們調研了長、珠三角部分重點城市，無錫、徐州、泉州單月供應規模均超過15萬平方米，徐州、泉州環比倍增主要源于基數較低，僅常州因行情低迷原因，房企推盤近乎停滯，單月供應量僅7萬平方米，同環比齊跌。不過值得關注的是，三四線累計同比降幅仍高達42%，在不同能級中居首。

??02 結構：11月供應剛需、改善各占4成
京滬穗津以近郊為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、43%和12%，呈現出以剛需、改善二分天下的供應結構。

??分城市來看，內陸弱二線城市剛需產品供應占比基本都在50%以上，以長春、鄭州、天津、南寧、濟南、昆明、青島、重慶、福州等為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關注的是，深圳、寧波等改善盤熱銷城市本月也加強了剛需產品供應，占比分別為71%、57%。上海剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。而蘇州、西安、廈門、杭州、北京等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，占比均在6成以上。而少數城市諸如成都本月則加強了改善和高端的供應占比，分別達到了38%和37%。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為45%、38%和17%，與上月的供應結構基本驅動，整體供應重心仍集中在主城區，近郊次之。

??分城市來看，泉州、昆明、西安、重慶、福州、南寧、廈門、成都主城占比均在7成以上，濟南、漳州、長春、無錫、青島、上海、北京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，寧波、杭州可謂“兩頭翹”，主城區和近郊供應各占4成。少數城市諸如長沙、深圳遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03 預判：供應小幅增量難挽成交頹勢
滬杭蓉等熱點城市成交亦承壓盤點了

??11月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：11月供應環比穩中有增，基本與2023年月均水平持平，前11月供應累計降幅進一步擴大至10%，供給對成交的約束作用更加明顯。加之10月多數城市諸如廣州、天津、合肥、南京等項目來訪、認購在國慶假期后均呈現穩步回落行情，政策效果邊際遞減，因而我們認為，11月成交不容樂觀，環比或將穩中有降，同比增幅也將持續收窄。不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市，若無切中痛點的政策利好加持，成交增長動能或將持續放緩。從目前京滬杭市場表現來看，隨著“認房不認貸”、限購局部松綁等新政落地，短期內刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應遞減，上海外環線熱區/新城軌交項目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區域分化越加明顯。雖然三城高端購買力基礎雄厚，但是二手房價下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續若無密集利好政策加持，實則很難對成交產生穩固支撐。

??第二類為短期內熱度較高的成都、西安等城市，成交或將轉降，供給約束將更為顯著。以成都為例，預計11月新開或加推項目約34個，供應量持續低位水平，對中短期成交有制約作用；從供應結構來看，雖7成位于一圈層，但熱盤較少，加之一圈層庫存相對較低，且多為普通順銷項目房源，難對市場熱度有明顯助力。西安則因9、10月集中供應，市場需求提前消耗，加上后續市場新增供應節奏放緩，對成交刺激力度減弱，后市主要以去庫存為主。

??第三類為南京、武漢等短期內穩步修復，人口、購買力尚有支撐的二線城市，11月成交或將延續小幅微增態勢。主要是基于一方面供應放量且結構尚佳，南京加強了主城區改善產品的結構占比，武漢則主要以主城剛需為供應主力，適銷對路樓盤入市會帶動居民購房熱情；另一方面，年末將至，房企也會加強營銷力度，對于武漢而言，目前只要有次核心區低于市場價的高性價比樓盤入市，還是可以撬動剛需購房需求的，因而對于11月成交大概率延續高位。第四類為天津、鄭州、重慶等以剛需客群為主導，市場仍處筑底階段。對于這類城市而言，雖然整體購房基數較大，但是剛需客群購買力降級嚴重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價跌分流客戶，11月成交難有亮眼表現。

??總體來看，11月供應或將小幅放量，不過對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數還將持續減少。一方面各地新政利好頻繁疊加，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區項目去化亦承壓；另一方面，當前政策落地效果良好的成都、西安，受供應縮量+供需錯配雙重影響，成交也難有較大的釋放空間。此外，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。