??一

??政策環境

??持續寬松

??01

??中央層面

??支持合理住房需求，

??支持地方完善房地產政策

??二季度，中央層面政策以“支持”為主基調，在房地產金融領域提出支持購房者合理住房需求、下調貸款利率；優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。同時，政治局會議強調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，進一步增強地方因城施策的自主性。

??房地產金融政策持續寬松。二季度央行、銀保監會、證監會等部門多次表示，要執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序等。央行在全國穩住經濟大盤電視電話會議上明確提出，要盡快矯正對民營房企信貸收縮行為。在個人住房信貸方面，央行、銀保監會等部門多次強調，要維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求等。提出將首套房商業性個人住房貸款利率下限下調20個基點，同時5年期以上LPR下調15個基點。

??有序加大保障性租賃住房建設。4月，共青團、網信辦等部門聯合發文，提出開展青年發展型城市建設試點，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給力度。國務院在釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見中指出，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給；支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。5月，證監會、發改委聯合發文，要求規范做好保障性租賃住房試點發行REITs工作。

??推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，提出加快發展大城市周邊縣城，支持位于城市群和都市圈范圍內的縣城融入鄰近大城市建設發展，引導人口流失縣城轉型發展等。6月，國務院批復關于“十四五”新型城鎮化實施方案并強調，以推動城鎮化高質量發展為主題，以轉變城市發展方式為主線，以體制機制改革創新為根本動力，深入推進以人為核心的新型城鎮化建設，完善以城市群為主體形態、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化格局。

??整治房地產市場秩序和加強房屋質量監管。4月，國稅局、市場監督管理局聯合發文，要求加大對中介行業涉嫌虛假宣傳、發布虛假違法廣告等違規違法行為的查處力度。5月，國務院印發全國自建房安全專項整治工作方案，要求各地全面摸清自建房基本情況，包括結構安全性、經營安全性、建設合法合規性等內容，并明確地方政府及相關部門要嚴格自建房用于經營的審批監督等。

??02

??地方層面

??調控頻次創新高，寬松力度明顯加大

??“四限”政策優化擴展至一、二線城市。二季度，超50城對“四限”政策進行了優化。廣州、成都、合肥、蘇州、廈門、青島、武漢、濟南、長沙、杭州等熱點一、二線城市也加入寬松性調控陣營。

??重啟棚改貨幣化/房票安置政策。二季度，包括鄭州、溫州、昆明、常熟、江陰、南陽、紹興、駐馬店、南京溧水區、寧波奉化區等超20個城市或地區出臺或落地了貨幣化/房票安置政策。

??持續放寬住房公積金貸款政策。據中房研協研究中心監測，二季度在住房公積金政策上進行寬松性調整的城市或地區超100個，包括下調最低首付比例、上調最高貸款額度和放寬公積金提取限制等。其中，珠海、贛州、天津、秦皇島等十多座城發布了“一人購房全家幫”公積金貸款新政。

??購房財稅支持力度加大。據中房研協研究中心監測，鄭州、淮安、泰州、呼和浩特、合肥、銀川等超60座城市或地區出臺了購房財稅支持類政策，其中，高層次人才往往可享受更高的補貼標準。如：鄭州市航空港經濟試驗區對于高層次人才在區內首次購買新建商品住房的，最高給予300萬元購房補貼；長沙對新引進的國際級產業人才、國家級產業領軍人才、省市級產業領軍人才，分別給予200萬元、150萬元、100萬元獎勵補貼和200平方米、150平方米、100平方米全額購房補貼等。

??優化商品房預售資金監管辦法。南京、長春、吉林、海口、銀川、太原、駐馬店、南通等超40座城市對商品房預售資金監管辦法進行了優化，涉及降低重點監管資金比例、增加資金撥付節點、提高資金撥付比例、允許銀行保函替代、允許提前提取預售資金等。

??部分城市政策緊縮，表現在進一步強化商品房預售資金監管和整治房地產市場秩序方面。欽州、寶雞、中山、漳州、山西等地發文就商品房預售資金管理和使用細則作進一步明確；廣州、三亞、珠海、杭州等地房地產市場秩序整治工作持續推進。

??二

??房地產市場發展特點

??01

??供求

??主要行業指標繼續下行

??2022年二季度，全國房地產市場整體依然處于深度調整階段，主要行業指標加速探底。其中，開發投資累計同比進入負增長區間，季度內跌幅逐月擴大；房屋新開工跌幅持續擴大；土地市場繼續大幅下跌；商品房銷售面積及金額繼續負增長，單月跌幅連續收窄；國房景氣指數回調至95.4的歷史低位。

??投資：進入負增長區間。2022年上半年，全國房地產開發投資68314億元，同比下降5.4%，累計同比從4月開始負增長后，跌幅逐月擴大。從物業類別看，住宅投資跌幅最小，下降4.5%，各物業類型跌幅均持續擴大。從地區來看，東部地區仍是支撐房地產投資的最大區域，上半年投資36819億元，高于其他三區域的總和。二季度全國房地產開發投資40549億元，較上季度上漲46.0%，同比下降9.1%。

??土地：大幅下跌。上半年，房地產開發企業土地購置面積3628萬平方米，同比下降48.3%；土地成交價款2043億元，同比下降46.3%；土地成交均價5631元/平方米，同比上漲3.8%。二季度土地購置面積2289萬平方米，較上季度上漲70.9%，同比下降51.5%；土地成交價款1371億元，較上季度上漲104.0%，同比下降54.3%.

??銷售：商品房銷售面積和金額負增長。上半年，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。分物業類型看，住宅市場量價齊跌，辦公樓和商業營業用房兩項指標保持上漲。分區域看，各區域商品房銷售面積和金額同比均處于負增長階段，其中東北地區跌幅最大。

??二季度全國商品房銷售面積37877萬平方米，銷售金額36417億元。兩項指標較上季度上漲約22%，同比跌幅在30%左右。季度內各月兩項指標同比跌幅持續收窄，6月回調幅度最明顯。

??庫存：有所減少。6月末，商品房待售面積54784萬平方米，比一季度末減少1329萬平方米。其中，住宅待售面積26254萬平方米，減少1311萬平方米；辦公樓待售面積3881萬平方米，增加35萬平方米；商業營業用房待售面積12365萬平方米，減少11萬平方米。

??02

??價格

??新房和二手房價格環比總體趨穩，

??同比跌幅逐月擴大

??新房：房價環比跌幅收窄，同比跌幅擴大。4-6月，70個大中城市新建商品住房價格環比上漲城市數量分別為18座、25座、31座，環比指數算數平均值分別為-0.30%、-0.17%和-0.10%。4-6月，房價同比為上漲的城市數量分別為30座、23座、21座，同比指數算數平均值分別為-0.11%、-0.79%、-1.29%。

??二手房：環比上漲城市數量增加，同比跌幅擴大。4-6月，70個大中城市二手住宅價格環比上漲城市數量分別為15座、15座、21座，環比指數算數平均值分別為-0.27%， -0.39%，-0.21%。4-6月，價格同比上漲城市數量分別為13座、13座、12座，同比指數算數平均值分別為-1.56%，-2.23%，-2.71%。

??03

??城市

??商品住宅成交量僅為上年同期五成，

??東部地區城市土地成交量領先

??二季度，監測30個重點城市商品住宅成交總面積4759.75萬平方米，較上季度增加7.6%，比去年同期減少50.8%。其中，青島、成都成交量領先，分別為397.62萬平方米、358.17萬平米，其次杭州、武漢、廣州、南京、天津、佛山在200萬—275萬平方米之間，其他城市均在190萬平方米以下。

??商品住宅庫存最大的城市為青島，為2450萬平方米，武漢也超過2000萬平方米；海口庫存面積最小，為291萬平方米。消化周期上，杭州、上海、濟南、南京消化周期低于12個月；26座城市消化周期在12個月及以上，長春、大連最長分別為49個月和40個月，昆明、鄭州超過30個月。

??土地成交面積方面，杭州、寧波土地成交面積相對領先其他城市，分別為431.52公頃、338.01公頃，合肥、西安、上海、蘇州在214—286公頃區間，成交前十的城市還有成都、長沙、重慶、鄭州，成交面積在141—188公頃之間。

??04

??企業

??銷售業績大幅下降 投資力度下滑

??業績：大幅下降。上半年百強房企累計銷售操盤金額30564.6億元，同比下降50.3%。部分規模房企單月項目去化情況較佳、業績表現突出，如中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發、仁恒等企業6月業績環比增幅均在60%以上。

??投資：力度下滑。截至6月末，房企新增貨值百強門檻44.4億元，環比上漲41%，同比下降58%；投資金額百強門檻為15.9億元，同比下降61%。百強房企投資金額的83%集中于22城。15家典型房企在城市選擇上，延續了聚焦核心城市的投資策略。上半年百強房企拿地銷售比是0.16（一季度為0.1，上年同期為0.38）。

??融資：規模腰斬。上半年100家典型房企融資總量為3837億元，同比下降53%。一季度融資環境處于審慎維穩的狀態，較大程度壓抑了房企的融資需求，二季度開始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，但企業整體融資未有明顯回暖、多數企業流動性壓力持續。

??到位資金：跌幅明顯。上半年，房地產開發企業到位資金76847億元，同比減少25.3%。其中，國內貸款9806億元，下降27.2%；利用外資55億元，上漲30.7%；自籌資金27224億元，下降9.7%；定金及預收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。二季度到位資金38688億元，較上季度增加1.4%，同比減少30.2%。

??三

??當前產業存在的問題

??01

??行業指標大幅下跌 市場信心嚴重受損

??房地產行業各項指標持續大幅下探，為歷史上跌幅最深、持續時間最長的階段，不同于2020年3月份疫情突發造成的下跌。開發企業投資信心嚴重不足，更多精力放在了對存量項目的處置上，有主動選擇的因素，更多是被動和無奈，甚至是躺平，這種形勢短期難以扭轉。

??投資下行、新開工規模縮減引起市場供應短缺，結果會是房價再次快速上漲，陷入惡性循環。市場中潛在需求還是存在且有動能，當前的主要問題是疏通內循環，改善市場主體預期。同時必須認識到，預期僅對短期供求關系起作用，不會影響長期的供求關系。長期的住房需求仍取決于人口增長和收入增長。

??02

??項目爛尾、

??購房者“停貸”或導致連鎖信用危機

??二季度鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等多房地產項目業主發布停貸告知書，主要起因是所涉樓盤項目停工或爛尾。目前來看“斷供”范圍有不斷擴大、愈演愈烈之勢。如果持續發酵，房地產信用風險則外溢到其他產業領域，產生連鎖信用危機，有可能出現更大的社會信用危機。購房者的預付款和購房貸款是開發商重要的資金來源，占比接近總資金來源的一半左右，任何關于信貸政策或預售制度方面的波動都對開發商的資金來源及籌資模式產生巨大而深遠的影響。購房者“斷供”，是想用輿論攻勢讓政府出手倒逼房企繼續施工，只有政府、銀行、企業積極承擔責任，才能穩定購房者信心，不對行業復蘇產生負面影響。

??03

??房地產行業流動性風險傳導性逐步產生

??在緩解房地產企業流動性問題上，金融政策、財政政策的支持力度以及地方政府的積極性非常高。當前房企流動性風險在擴大，是行業主要風險集中點，其流動性風險的傳導效應正在產業鏈上下游、行業內外逐步產生。房企對上游供應商拖欠大量欠款，在產業鏈前端規模較大的企業尚有一定的抗風險能力，但處于產業鏈末端很多中小民營企業已經在危機中倒下。如果得不到妥善解決，未來幾個月內將出現更多部品供應企業和施工企業破產。

??04

??地方的刺激政策效果不樂觀

??二季度各地積極出臺寬松性調控措施，政策發布頻次高，但市場對優化政策敏感性較弱，效果還不明顯。政策主要為降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等，以刺激需求端為主，供給端沒有進行相應的政策配套。目前消費需求端正面臨兩大預期壓力：一是經濟下行，二是行業收入收縮。曾經高收入的房地產、IT、金融行業，現在正經歷大裁員，導致房地產需求主體大量處于失業狀態。如果僅以需求端刺激為主，而沒有在供給端進行相應的政策配套，下半年房地產行業復蘇仍然困難重重。

??四

??2022年三季度房地產市場

??走勢預判

??1、政策繼續邊際放松。當前房地產行業仍處于深度調整期，宏觀經濟層面出臺的政策措施對行業有積極正面的影響。樓市政策以不增加行業風險為底線，解決企業流動性危機、恢復市場主體活力、扭轉市場預期。在中央支持下，地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，合理解決資金缺口，保障消費者合法權益，加強項目施工監管、預售資金監管。對需求端的政策主要著力在首付比例、首套房標準認定、貸款利率調整，取消限購、限售等方面。

??2、市場仍處于艱難博弈階段。三季度行業投資、銷售、開工等指標規模上仍處于低位，在政策支持下商品房銷售跌幅有望進一步收窄，投資、新開工的恢復尚需時日，市場信心不足，復蘇仍在艱難博弈。高能級城市房價依然堅挺，部分城市小幅上漲，三、四線城市繼續下調。土地市場仍存在較大的下行壓力，城市分化、區域分化廣泛存在，為提升市場熱度地方政府土地供應質量或將提高。從中長周期衡量當下市場，應該是處于市場新增規模觸頂回落的階段，市場存量規模依然上升，年度新開工和銷售表現為波浪回落態勢。

??3、企業融資、市場環境分化。上半年已經有部分民營企業獲準發債，在行業起到示范效應，更多民營企業的融資難題將得到改善。但也存在兩極分化，資金更偏向于經營穩健、發展勢頭良好、債務負擔較輕的民營企業。去年下半年大量地方城投企業入市拿地，但其主營業務不是房地產，其操盤能力還有待市場檢驗，這也是有經驗但缺乏資金的房企的機會，部分房企可承接代建業務擴大生存空間。受項目停工和爛尾風波影響，信用良好和運營穩健的房地產企業市場占有率將進一步提升。