??核心觀點

??【2022年可售資源充足，銷售目標保持有質量增長】2021年,華潤置地實現銷售金額3158億元，同比增長10.8%；銷售面積1755萬平方米，同比增長23.7%。截至12月末，華潤置地順利完成3150億元全年目標。同時，華潤置地2022年新增可售貨源達5278億。從銷售區域結構來看，2021年華潤置地重點布局在華南大區，其中以深圳地區為主力占比超20%。 

??【新增土儲1439萬平方米，聚焦多元化拿地】 2021年，華潤置地獲取61宗地塊，共計1490億元，新增土地建筑面積1439萬平方米。具體來看，2021年華潤聚焦多元化拿地，占比達44%。長三角、粵港澳、京津冀、成渝等國家戰略區域，權益地價占比達76%。截至2021年末，華潤置地總土地儲備達6,873萬平方米，土地儲備布局與結構優質，將保障未來三年以上的發展需求。 

??【營收保持增長，毛利率指標逐年下滑】2021年，華潤置地實現營業收入2121.1億元，同比增長18.1%。其中，開發物業銷售收入1838.6億元，同比增長17%。投資物業租金收入達174.3億元，同比增長36.3%。毛利率27%，較去年下降3.9個百分點，其中毛利率下降的主要原因為開發物業毛利率從2020年同期的29.1%下降為23.7%，但投資物業毛利率從2020年同期的66.4%上升至68.2%。 

??【保持綠檔達標，融資成本創新低】2021年，華潤置地持有現金1087.5億元，較2020年同比增長21.6%。現金短債比為1.99，剔除預收賬款后的資產負債率為60.4%，凈負債率為24.4%，“三條紅線”均未踩線，穩居綠檔房企。此外，加權融資成本將至3.71%，同比下降0.37個百分點，融資能力有所提升。

??【穩步推進“3+1”業務，購物中心增長強勁】2021年，華潤置地逐步推向“3+1”業務的深化融合和協同發展。經營性不動產業務，購物中心租金收入人民幣139億元，同比增長38%。輕資產管理業務，萬象生活實現營業額人民幣88.75億元，同比增長30.9%。生態圈要素型業務，城市建設與運營業務收入占比95.4%。

??01

??銷售

??2022年可售資源充足

??銷售目標保持有質量增長

??2021年,華潤置地實現銷售金額3158億元，同比增長10.8%；銷售面積1755萬平方米，同比增長23.7%，權益比例為68%。2021年，華潤置地順利完成3150億元全年目標；全口徑銷售排名位居行業第八，較上年提升一位。管理層表示，2022年銷售目標將在有質量的基礎上保持增長。同時，華潤置地2022年新增可售貨源達5278億元，較2021年大幅增加2200億元。從2022年可售資源結構來看，一二線占比超90%；第二、第三季度供貨更為集中，整體貨源分布較為合理。

       從銷售區域結構來看，2021年華潤置地重點布局在華南大區，其中以深圳地區為主力占比超20%。而華東地區相較2020年銷售金額和面積分別同比下降4.5和0.9個百分點。同時，華北及東北大區的銷售占比均有所回落。從城市能級來看，2021年華潤置地一二線能級城市的銷售占比達86%，較去年持平；其中二線城市達58%，同比增加7個百分點。銷售均價17988元/平方米，較2020年下降11.7%。

??02

??投資

??新增土儲1439萬平方米，聚焦多元化拿地

??2021年，華潤置地獲取61宗地塊，共計1490億元，權益地價達1126億元。新增土地建筑面積達1439萬平方米。具體來看，2021年華潤聚焦多元化拿地，占比達44%。長三角、粵港澳、京津冀、成渝等四大國家戰略區域，權益地價占比達76%；并且在杭州、南京、長沙、鄭州等地獲得了多個TOD項目，總建面達468.6萬平方米。

??截至2021年末，華潤置地總土地儲備達6873萬平方米，土地儲備布局與結構優質，將保障未來三年以上的發展需求。其中開發銷售型業務土儲面積5778萬 平米，一二線城市面積占比維持在70%。投資物業以基本完成全國核心城市布局，達1095萬平米，其中購物中心占比69%，一二線城市面積占比提高至85%。

??03

??盈利

??營收保持增長，毛利率指標逐年下滑

??2021年，華潤置地實現營業收入2121.1億元，同比增長18.1%。其中，開發物業銷售收入達1838.6億元，同比增長17%，增速較上年小幅提升。投資物業租金收入達174.3億元，同比增長36.3%；其中，購物中心租金收入增長強勁占80%，為21年租金收入首次實現全額覆蓋利息及股息支出。

       從盈利指標來看，華潤置地全年實現凈利潤374億元，同比增長9.7%；實現歸母凈利潤324億元，同比增長8.7%。受市場因素影響，多數房企出現增收不增利的情況，2021年華潤置地毛利率27%，較去年下降3.9個百分點，其中毛利率下降的主要原因為開發物業毛利率從2020年同期的29.1%下降為23.7%，但投資物業從2020年同期的66.4%上升至68.2%。此外，凈利率17.6%，較去年下降1.4個百分點；歸母凈利率15.3%，較去年下降1.3個百分點。

??04償債

??保持綠檔達標，融資成本創新低

??2021年，華潤置地持有現金1087.5億元，較2020年同比增長21.6%。現金短債比為1.99，較去年略有下滑；剔除預收賬款后的資產負債率為60.4%，凈負債率為24.4%，“三條紅線”均未踩線，穩居綠檔房企。

??此外，華潤置地債務結構持續優化，平均債務期限拉長至5年，2022年到期債務以銀行借款為主。長短債務比2.3；加權融資成本降至3.71%，同比下降0.37個百分點，融資能力有所提升。同時，標普、穆迪和惠譽繼續維持本公司“BBB+/穩定展望”、“Baa1/穩定展望”及“BBB+/穩定展望”的信用評級。

??05

??戰略

??穩步推進“3+1”業務

??購物中心增長強勁

??2021年，華潤置地逐步推向“3+1”業務的深化融合和協同發展，即開發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務加上生態圈要素型業務。

??經營性不動產業務，購物中心租金收入人民幣139億元，同比增長38%；購物中心零售額達人民幣1072億元，同比增長45%，運營效力持續提升。截至21年末，華潤100%布局一二線城市核心地段寫字樓，其中在營寫字樓項目23個，總面積達137萬平米。酒店業務呈較強韌性，自有品牌“木棉花MUMIAN”市場影響力逐年提升。

??輕資產管理業務，萬象生活實現營業額人民幣88.75億元，同比增長30.9%，毛利率31.1%。截至2021年底，購物中心在營項目71個；寫字樓在營項目115個；物業管理總計1.96億平方米，在管面積1.55億平方米。

??生態圈要素型業務，主要包括城市建設與運營、長租、康養、影業等業務。2021年，實現營業額人民幣167億元，其中城市建設與運營業務收入占比95.4%。