??2022年3月2日，北京——2021年中國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到114.4萬億元人民幣，連續(xù)第二年超百萬億量級，占全球經(jīng)濟(jì)比重超過18%，構(gòu)成全球重要的增長引擎。與此同時，2021年中國GDP增速為8.1%，兩年平均5.1%，仍明顯低于疫情前2019年6.0%的經(jīng)濟(jì)增長率。因此，一方面，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)回暖步伐；另一方面，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)維持相對低位運(yùn)行。基于此，2021年12月底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重提“堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，明確政策不急轉(zhuǎn)彎，要“先立后破、穩(wěn)扎穩(wěn)打”。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“未來中短期內(nèi)，國家政策方向?qū)⑹窃陟倨浇?jīng)濟(jì)風(fēng)險的同時注重政策銜接，穩(wěn)定市場預(yù)期，通過提升流動性和提高政府支出等政策舉措保障中高速的平穩(wěn)發(fā)展，這也將對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同程度的利好。”

??仲量聯(lián)行通過對中國經(jīng)濟(jì)宏觀指標(biāo)和政策導(dǎo)向的解析，從開發(fā)供應(yīng)量、資本量、和企業(yè)需求三方面分析，中國宏觀經(jīng)濟(jì)對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場容量和業(yè)務(wù)增長帶來的發(fā)展機(jī)遇。

??核心城市辦公樓開發(fā)供應(yīng)增長動力強(qiáng)大

??2021年，全國經(jīng)濟(jì)排名前十的城市合計GDP總量約為26.4萬億元，約占全國GDP總量的1/4。其中，北上廣深4座一線城市的合計GDP占全國總量的12%。從開發(fā)供應(yīng)角度看，核心城市經(jīng)濟(jì)基本盤更大，未來增長空間更廣闊，也將輻射周邊城市群協(xié)同發(fā)展。因此，中國辦公樓的開發(fā)增量空間將集中在核心城市，其中一線城市現(xiàn)有辦公樓市場存量僅為其潛在理論上限的72%，北廣深三市有接近翻倍的增長空間。

??中國部分二線頭部城市將在引導(dǎo)和管控的基調(diào)上，迎來常住人口規(guī)模的進(jìn)一步增長。人口的增長將體現(xiàn)在對城市空間、資源和服務(wù)的需求的增長，轉(zhuǎn)化為空間規(guī)劃和開發(fā)機(jī)遇。

??預(yù)計到2035年全國經(jīng)濟(jì)前15強(qiáng)城市將有4000萬以上人口增量，帶來1.2-1.6億平方米的辦公樓開發(fā)空間。人口增長和資源流動將為核心城市提供更大的商辦需求和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。此外，中心型城市提升人口資源的吸引力和服務(wù)配置基礎(chǔ)設(shè)施水平，將顯著帶動周邊的城市群和多城市共建都市圈發(fā)展，形成多圈層的輻射效應(yīng)，為均衡發(fā)展提供有利支點(diǎn)。

??更多資本流向商業(yè)地產(chǎn)，推動行業(yè)提速發(fā)展

??提及房地產(chǎn)，市場的關(guān)注度和資源往往集中在住宅領(lǐng)域。2020年，全國商辦地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的投資比約為1:5。但隨著住宅地產(chǎn)政策的嚴(yán)格收緊，大量資本有望流向商辦項(xiàng)目，推動中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提速。根據(jù)仲量聯(lián)行與投資機(jī)構(gòu)的溝通，已有部分不動產(chǎn)投資和資管企業(yè)將原投住宅的資金轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尋求城市更新、商辦、康養(yǎng)、長租公寓等標(biāo)的機(jī)會。也正由于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)吸引資金量的差異，原投向住宅開發(fā)的資金若有1/5轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，即可為行業(yè)帶來翻倍的資源和熱度提升。

??此外，2021年第四季度開始，中國通過下調(diào)利率、降準(zhǔn)、降低LPR等多種手段增加市場流動性。2022年初，5年期LPR時隔21個月后首次下調(diào)5個基點(diǎn)，進(jìn)一步釋放流動性，為符合條件的開發(fā)商適度降低資金成本。預(yù)計2022年資本市場整體流動性提升，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金也會更為充裕。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“在流動性利好及投資熱度轉(zhuǎn)向的背景下，預(yù)計核心城市的商辦市場發(fā)展將快于其經(jīng)濟(jì)增長水平，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入上升周期。當(dāng)然，資金層面從宏觀利好到落地市場仍需要一定的時間和傳導(dǎo)。”

??創(chuàng)新型企業(yè)和上市企業(yè)增多，激發(fā)不動產(chǎn)需求

??《“十四五”促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，力爭到2025年推動新形成一百萬家創(chuàng)新型中小企業(yè)、十萬家“專精特新”中小企業(yè)、一萬家專精特新“小巨人”企業(yè)，或?qū)⒃佻F(xiàn)2015-2016年“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的培育和催化效應(yīng)。據(jù)此，預(yù)計未來5年專精特新及創(chuàng)新型中小企業(yè)將大量涌現(xiàn)。

??截至2021年底，滬交所、深交所上市企業(yè)數(shù)量約2000-2500家，2021年內(nèi)新上市企業(yè)約200家，京滬深三大交易所IPO排隊(duì)企業(yè)達(dá)873家。此外，隨著北交所熱度持續(xù)提升、快速擴(kuò)容，2022年預(yù)計吸引50-80家企業(yè)上市，未來或可達(dá)每年100-200家。由此可見，創(chuàng)新型企業(yè)和上市企業(yè)數(shù)量增勢強(qiáng)勁，為市場提供廣泛且多元的經(jīng)濟(jì)主體和持續(xù)增長的不動產(chǎn)需求。

??米陽表示：“推動創(chuàng)新型大中小企業(yè)發(fā)展，即強(qiáng)健經(jīng)濟(jì)毛細(xì)血管、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，新一輪“雙創(chuàng)”企業(yè)將在未來幾年不斷涌現(xiàn)；上市企業(yè)數(shù)量和融資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張，將為市場主體帶來更為直接、完善的金融資本和資源支持，進(jìn)而激發(fā)活躍的不動產(chǎn)需求。”