??2022年1月20日，北京——近期科技行業(yè)裁員及其帶來(lái)的影響討論熱度持續(xù)升高。仲量聯(lián)行結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析解讀，認(rèn)為這是科技行業(yè)在年終較為常見(jiàn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整舉措，對(duì)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)的影響較小，科技企業(yè)未來(lái)仍將引領(lǐng)辦公樓需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??科技企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)換賽道

??2021年是國(guó)內(nèi)科技行業(yè)大幅度擴(kuò)張的一年。頭部大廠充分把握住了疫情后科技行業(yè)的利好優(yōu)勢(shì)，業(yè)務(wù)、部門和人員增長(zhǎng)幅度巨大。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)10家頭部科技企業(yè)僅2021年上半年正式員工人數(shù)新增即達(dá)到近40萬(wàn)人，較2020年底增長(zhǎng)22%，大約相當(dāng)于400萬(wàn)平方米的辦公空間，而年末人員調(diào)整比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年中擴(kuò)張步伐。因此，現(xiàn)階段的裁員等結(jié)構(gòu)調(diào)整，在一定程度上是行業(yè)在大面積增長(zhǎng)過(guò)后的回調(diào)。

??本輪的“裁員”，不僅受到了2021年下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的影響，還受到了年內(nèi)政策監(jiān)管對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中教育、游戲、直播、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等領(lǐng)域業(yè)務(wù)在不同程度的限制。而這些領(lǐng)域，恰恰是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭在過(guò)去一兩年內(nèi)快速布局?jǐn)U張的領(lǐng)域。同時(shí)，也有部分賽道此前得到企業(yè)積極搶占押注，但年末仍未獲市場(chǎng)驗(yàn)證，觸發(fā)科技行業(yè)的業(yè)務(wù)方向調(diào)整。當(dāng)前的大部分裁員報(bào)道，更多是按事業(yè)部、業(yè)務(wù)線分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)調(diào)整，而非集團(tuán)層面平均性、整體性的優(yōu)化。

??這一方面說(shuō)明，科技大廠充分把握住了疫情后的機(jī)遇，積極嘗試多元增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)行了大面積擴(kuò)張，因此才會(huì)在年底集中出現(xiàn)業(yè)務(wù)和人員的結(jié)構(gòu)性調(diào)整“換血”，構(gòu)成行業(yè)年內(nèi)擴(kuò)招回調(diào)的規(guī)律性波動(dòng)，是較為常見(jiàn)的商業(yè)行為。另一方面，電商互聯(lián)網(wǎng)等傳統(tǒng)高利潤(rùn)領(lǐng)域紅利趨于見(jiàn)頂，因此企業(yè)需要不斷開(kāi)拓新的事業(yè)板塊、找到新的增長(zhǎng)極，如醫(yī)療、教育、VR等領(lǐng)域。

??科技企業(yè)加大不動(dòng)產(chǎn)投入，看好未來(lái)發(fā)展

??縱觀2021年，科技行業(yè)人員及業(yè)務(wù)整體大幅擴(kuò)張，推動(dòng)其不動(dòng)產(chǎn)需求急速增長(zhǎng)，在全國(guó)大部分主要城市均構(gòu)成辦公樓市場(chǎng)租賃需求的重要支撐。在北上廣深、南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市，科技行業(yè)全年租賃成交面積占比為31%。其中，第四季度科技企業(yè)租賃比例達(dá)到34%，高于全年整體水平，說(shuō)明年末科技企業(yè)仍在積極租賃辦公場(chǎng)所，或持續(xù)自建總部辦公園區(qū)。

??以2021年第四季度數(shù)據(jù)為例，騰訊在北上廣深一線城市中單筆超過(guò)1萬(wàn)平方米的租賃成交，合計(jì)總面積已超過(guò)30萬(wàn)平方米。美團(tuán)和字節(jié)跳動(dòng)在全國(guó)主要城市第四季度的租賃成交總面積，分別可達(dá)近20萬(wàn)平方米，其中包括美團(tuán)在北京新租的8萬(wàn)平方米、字節(jié)跳動(dòng)在深圳超10萬(wàn)平方米的租賃等。此外，海康威視、華為、榮耀等企業(yè)均在年末有數(shù)千至上萬(wàn)平方米的新租成交。

??此外，企業(yè)租戶承租辦公樓宇的租期基本在3到5年左右，辦公場(chǎng)所租賃使用的穩(wěn)定性往往高于員工和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，且辦公面積租賃、搬遷、裝修等一次性支出成本較為可觀。因此，科技行業(yè)在2021年末的大面積租賃活動(dòng)，充分體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)自身未來(lái)發(fā)展增長(zhǎng)的預(yù)期。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“科技行業(yè)整體保持正向增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，賽道調(diào)整、人員裁撤和長(zhǎng)周期穩(wěn)健增長(zhǎng)的規(guī)劃同時(shí)發(fā)生。對(duì)于辦公樓市場(chǎng)而言，未來(lái)科技行業(yè)仍然會(huì)是需求的主力軍，新的業(yè)務(wù)探索將不斷構(gòu)成‘動(dòng)能需求’引領(lǐng)租賃需求增長(zhǎng)，并逐步沉淀累積成為‘基石需求’并演變?yōu)楦鞒鞘修k公樓市場(chǎng)的壓艙石。”