??地方財政風險、金融風險和房地產市場風險是房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展必須要面對的現(xiàn)實難題。

??歲末年初，各大研究機構和媒體少不了對房地產市場走勢做一番盤點和預測。經歷了2021的劇烈震蕩，房地產走到了行業(yè)大變局的歷史關口，市場走勢更顯得波詭云譎。房地產調控政策是否已經見底？房企流動性風險是否會繼續(xù)蔓延？暴雷房企資產如何處置？房地產市場什么時候可以回暖？這一系列問題不僅事關中國經濟穩(wěn)定，更與百姓生活息息相關。

??盤點2021

??在預測2022年房地產行業(yè)走勢之前，我們先對2021年做一番簡要梳理。

??2021年房地產調控延續(xù)了“房住不炒”的總基調，調控政策在供需兩端持續(xù)發(fā)力。據機構統(tǒng)計，全年各地共計出臺調控政策650余次，同比大幅增長33%，刷新了歷史紀錄。前三季度以收緊政策為主，政策涵蓋限購、限貸、限價、市場整頓等各個層面；第四季度開始釋放轉暖信號，調控政策以適度放松信貸、滿足合理住房需求為導向。

??在所有調控政策中，融資“三道紅線”和貸款集中度管理成為2021年最“致命”的殺手锏。開發(fā)貸收緊導致高負債房企融資端“失血”，個貸收緊則對銷售端形成制約，雙重作用下，個別頭部房企陷入流動性危機。這種危機迅速在行業(yè)及產業(yè)鏈蔓延，導致金融機構和債權人進一步惜貸甚至催收欠款；地方政府出于對項目爛尾的擔憂，對房企項目資金實施更為嚴厲的監(jiān)管。多重因素相疊加，引發(fā)房地產及上下游產業(yè)鏈乃至消費者恐慌情緒迅速蔓延，房企債務違約事件頻發(fā)，市場陷入谷底。

??房地產流動性危機直接影響到土地和商品房市場。2021年初自然資源部出臺“集中供地”政策，要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”（集中公告，集中出讓）。這一政策措施加劇了房企資金鏈緊張的局面，造成2021年土地市場倍加冷清。上半年的第一輪集中供地表現(xiàn)尚可，隨著下半年房企資金鏈趨緊，房企拿地能力和意愿顯著下降，第二輪、第三輪集中供地出現(xiàn)大面積流拍或撤牌，非集中供地城市土地市場成交也極為慘淡。根據中指研究院數(shù)據，2021年全國300城推出各類用地規(guī)劃建筑面積25.8億平方米，同比下降7.9％；成交土地面積20.2億平方米，同比下降17.1％。住宅用地推出12.3億平方米，同比下降9.6％；成交8.8億平方米，同比下降25.2％。

??在商品房銷售端，同樣出現(xiàn)了前高后低的走勢，雖然全年商品房銷售面積和銷售額保持了正增長，但增幅逐月回落的趨勢明顯。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據，2021年1~11月商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%，其中住宅銷售面積增長4.4%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%。但是從月度數(shù)據來看，11月全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，下半年連續(xù)4個月保持兩位數(shù)的下降幅度。

??房地產金融和市場風險受到了監(jiān)管層的高度關注。9月底以來，央行、銀保監(jiān)會等金融監(jiān)管部門反復釋放維穩(wěn)信號，并對信貸政策做了適度放松，房企融資環(huán)境初步得以改善，但房企融資形勢依然不樂觀。前11個月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內貸款21640億元，同比下降10.8%。另據華泰證券統(tǒng)計數(shù)據，2021年1~11月房地產境內債、境外債、開發(fā)貸、信托、股權融資五大渠道凈融資額為-2184億元，行業(yè)融資總量非常罕見地出現(xiàn)凈償還，所有渠道凈融資額均出現(xiàn)同比下滑。

??三大頑疾待解

??自1998年房改算起，房地產業(yè)經歷了23年的高速發(fā)展，其間雖有幾輪跌宕起伏，但總體保持了螺旋式上升的趨勢。由于房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動性強，往往成為經濟逆周期的調節(jié)工具。例如2008~2009年的4萬億計劃、2014~2015年的棚改貨幣化安置，這類刺激政策雖然起到了拉動經濟的效果，但不可避免地帶來“后遺癥”，這些問題和矛盾也隨著調控的深入愈發(fā)凸顯。

??首先，地方財政對房地產的過度依賴導致地方債務風險累積。

??土地財政主要來源于土地出讓收入、土地相關稅收，其中土地出讓收入約占整個土地財政來源的85%。土地出讓收入是地方專項債券的主要償債來源，賣地收入減少意味著地方政府償債能力下降，地方債風險激增。2021年絕大部分省份土地出讓金同比下滑，其中只有北京、上海、天津、貴州、江蘇和浙江實現(xiàn)正增長。云南、新疆、黑龍江、內蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧共計13個省份2021年土地出讓金同比下滑超過20%。分城市統(tǒng)計，全國超70%的地級市土地出讓收入下滑，50%以上城市下滑幅度在30%以上，且絕大部分為經濟欠發(fā)達城市。

??賣地收入減少只是一個方面，一些大型房企在三四線城市儲備了大量土地，很多地塊存在欠繳土地出讓金問題，隨著房企流動性危機爆發(fā)和市場轉差，這些地塊面臨退地風險，對地方財政造成更大損失。

??土地出讓收入減少不僅影響到地方財政，還會影響到房地產和基礎設施投資。這兩項投資也是拉動經濟直接動力。基礎設施投資主要來源于地方專項債，土地出讓收入減少導致專項債發(fā)行受到影響，進而影響到基礎設施投資。

??其次，房企對間接融資的過度依賴造成銀行風險累積。

??房地產行業(yè)有很強的金融屬性，嚴重依賴融資杠桿。從房企的融資結構看，大致分為內生融資和外生融資，內生融資主要包括銷售回款、供應鏈融資，外生融資主要包括境外融資、境內間接融資和境內直接融資。境內間接融資主要是銀行貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款等與房地產的開發(fā)、經營、消費活動有關的貸款。在眾多的融資渠道中，房企對傳統(tǒng)的銀行信貸始終有著很強的依賴性。房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款約占房企資金來源的30%，加上境內非標融資，間接融資的比例更高。

??十幾年來，業(yè)界一直在呼吁增加房企直接融資的比重，但始終難有根本性突破。境內IPO近20年來對房地產開發(fā)企業(yè)始終是大門緊閉；境內上市房企通過增發(fā)、配股實現(xiàn)再融資的機會也是少之又少；呼吁了十余年的房地產REITs只能在政策邊緣試水，難有大規(guī)模、實質性突破；在2015~2017年間發(fā)展較快的房地產信托融資和股權融資，近兩年受到金融監(jiān)管呈現(xiàn)衰退跡象。

??近年來，隨著金融降杠桿和信貸資金違規(guī)流入房地產的整頓逐漸深入，房企的資金鏈驟然緊張，特別是融資“三道紅線”和信貸集中度管理，直接導致房企融資渠道收緊，并由此引發(fā)債務違約的連鎖反應，成為房企流動性危機的“導火索”。

??第三，高房價與高庫存并存帶來市場風險的累積。

??“一邊是賣不動，一邊是買不起”，這是近年來樓市的真實寫照，2021年這一現(xiàn)象尤為突出。經過一輪接一輪的房價上漲，目前北京、上海、深圳平均房價已經達到每平方米六七萬元，即使杭州、南京、廈門等這樣的二線城市平均單價也達到三四萬元。隨著限價、限購等調控政策的逐步顯效，熱點城市房價漲幅收窄，但由于人口流入和住宅用地供應不足等原因，依然存在房價上漲的風險。高房價不僅透支了居民的購買力，也嚴重擠壓了其他消費需求，甚至成為影響生育政策實施效果的重要變量。

??與熱點城市相比，大多數(shù)三四線城市則面臨著房價下跌和庫存高企的風險。根據國家統(tǒng)計局2021年11月數(shù)據，11月70個大中城市房價環(huán)比下跌的城市達到59個。未列入統(tǒng)計的其他三四線城市下跌趨勢更為明顯。

??庫存方面，根據《中國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底，三四線城市新建商品住宅庫存總量為2.25億平方米，環(huán)比增速為2.6%。在所有能級城市中，三四線城市庫存最為嚴重，出現(xiàn)37個月庫存規(guī)模同比增長的態(tài)勢。

??2021年下半年以來，已有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山、張家口、淮安等至少20多個城市公布了“限跌令”或發(fā)布相關倡議，同時也有安徽蕪湖、浙江武義、廣西桂林、江蘇海安、福建晉江、湖南衡陽等20余個城市出臺了鼓勵性購房政策。但是在市場趨于飽和、房價處于高位的市場環(huán)境下，無論是“限跌”還是鼓勵政策，都難以扭轉市場下行的大趨勢。

??“冰凍三尺，非一日之寒”，上述三大問題是房地產長期高速和非理性發(fā)展積累起來的頑疾，其中涉及地方財政風險、金融風險和房地產市場風險，如何化解這三大頑疾，是房地產良性循環(huán)和健康發(fā)展繞不開的話題。

??2022年形勢預測

??關于2022年房地產形勢，2021年12月底住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時已經給出了答案，就是一個字：“穩(wěn)”。堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，著力在“增信心、防風險、穩(wěn)增長”上下功夫，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這是2022年房地產發(fā)展的主要任務。

??政策層面，堅持“房住不炒”，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，這一點始終沒有改變。王蒙徽強調，要保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調控政策協(xié)調性精準性，堅決有力處置個別頭部房企房地產項目逾期交付風險，持續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序。由此可見，下一步房地產調控政策不會轉向，而是更強調精準性和有效性。下一步“因城施策”的調控政策會有更充分體現(xiàn)，對房企和項目存在的問題也會采取更精準的手段。

??最近一段時間，中央高層和金融監(jiān)管部門連續(xù)釋放利好信號，強調了房地產的支柱產業(yè)地位，更好滿足購房者合理住房需求。由此可見，政策上回暖的跡象明顯，下一步大概率會出臺一些支持合理住房消費的政策措施，對房地產企業(yè)必要的金融支持也會得到保障。

??市場層面，2022年市場分化的格局會更為明顯。隨著市場趨于飽和，三四線城市面臨更為嚴峻的市場下行風險，地方會出臺更多的刺激住房消費的政策措施。一二線熱點城市在保障房建設發(fā)力的環(huán)境下，新市民和青年人更多會選擇租賃住房解決居住問題，房價上漲的勢頭也會進一步得到控制。但高端住房市場會逐步放開限價、限戶型等限制措施，實現(xiàn)市場與保障雙軌制發(fā)展。

??企業(yè)層面，問題房企會加速出清，并購潮不可避免。近日金融監(jiān)管部門明確提出鼓勵優(yōu)質房企對問題房企和項目的并購，并提出并購貸款不納入“三道紅線”監(jiān)管。人民銀行金融市場司司長鄒瀾2021年12月30日表示，房地產企業(yè)間的項目并購是房地產行業(yè)化解風險，實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。1月11日，多家大型銀行表示，已經做好房地產并購貸款等業(yè)務的額度安排。據悉，近日廣東省政府即召集多家房企開會，為幾家國企央企收并購出險房企項目牽線搭橋。一些出險房企也在積極尋找合適買家洽談合作和項目出售事宜。

??經歷了2021年的大幅震蕩，2022年將是房地產大變局的一年。隨著問題房企的出清，金融風險將逐步得到釋放；隨著政策糾偏，市場將逐步回暖。但這僅僅是變局的開始，房地產實現(xiàn)良性循環(huán)還需要很長的路要走。