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??成都萬科君逸小區(qū)圍墻拆建爭議風(fēng)波愈演愈烈。

??多位萬科君逸小區(qū)業(yè)主告訴中房報(bào)記者，自從2021年4月萬科君逸小區(qū)交房至今，區(qū)分商業(yè)與普通住宅之間的一面通透式圍墻幾經(jīng)拆建，本應(yīng)封閉的普通住宅區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在外部人員可以來去自如，正門的門禁已經(jīng)形同虛設(shè)。

??“我們的訴求就是按照規(guī)劃圖紙交付我們當(dāng)時(shí)想要的小區(qū)，但是成都萬科方面只是不停地更換客戶關(guān)系專員來找我們業(yè)主軟磨硬泡。”接受采訪的業(yè)主們表示，小區(qū)內(nèi)購房者大多是為了孩子就近上學(xué)方便選擇的，但是現(xiàn)在因?yàn)閲鷫Φ膯栴}面臨困擾“商業(yè)和普通住宅混為一片”。

??2月28日，中房報(bào)記者在位于成都天府新區(qū)瑞祥路上的萬科君逸小區(qū)內(nèi)，在部分業(yè)主的指引下，記者看到原本商業(yè)部分與普通住宅之間的通透式圍墻被強(qiáng)行拆開了多個(gè)通道，被拆除的部分圍墻柵欄，就散落在周圍，焊接拆除痕跡清晰可見。

??中房報(bào)記者就上述情況采訪成都萬科方面，萬科君逸小區(qū)開發(fā)商，成都萬興川府置業(yè)有限公司（以下簡稱萬興川府置業(yè)，系成都萬科項(xiàng)目公司）在回復(fù)中稱“對于小區(qū)部分業(yè)主關(guān)于圍墻的不同意見，公司正協(xié)助小區(qū)業(yè)主推動業(yè)委會的成立，由業(yè)委會組織業(yè)主投票確認(rèn)圍墻方案細(xì)節(jié)。”

??截至發(fā)稿，萬科君逸小區(qū)多名業(yè)主向記者表示，萬科方面確實(shí)提到過這個(gè)建議，但是他們不會接受投票決定圍墻方案的計(jì)劃，因?yàn)椤鞍凑找?guī)劃圖，圍墻本該就在那”。

??消失的通透式圍墻

??時(shí)間回到2017年9月21日，成都市公共資源交易中心土拍現(xiàn)場，雖然主持人多次強(qiáng)調(diào)“注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”，但是開發(fā)商們依然不停舉牌，你追我趕。

??當(dāng)天，位于毗鄰萬科翡翠公園項(xiàng)目附近的天府新區(qū)華陽街道辦事處一心村六組、鶴林村四組出讓面積40.89畝的住宅兼容商業(yè)用地地塊經(jīng)過長達(dá)1個(gè)小時(shí)，競價(jià)118次之后，被成都金色華府置業(yè)有限公司（以下簡稱華府置業(yè)）以12000元每平方米的樓面價(jià)競拍成功。

??彼時(shí)，57.64%的溢價(jià)率造就了天府新區(qū)第一宗“萬元地”。

??也正是這塊業(yè)主口中的“錦江生態(tài)帶”地王地塊，在2020年上旬開啟了萬科君逸小區(qū)的預(yù)售，成為多年后開發(fā)商與業(yè)主之間互生齟齬的源頭。

??2020年4月，李然出于孩子上學(xué)的考慮，決定購買萬科君逸小區(qū)的改善型住房，小區(qū)周邊豐富的教育資源，也成為了很多與李然一樣想法的孩子家長們傾囊置業(yè)的重要原因。彼時(shí)，該小區(qū)的樓盤價(jià)在24000元每平方米左右，其中1~9號樓為住宅，10~12棟為商業(yè)。

??2021年4月30日，萬科方面如約交房。

??“當(dāng)時(shí)小區(qū)竣工驗(yàn)收的過程中，那道通透式圍墻是有的，確實(shí)是商住分離。”李然回憶稱，“不過在我們交房的那段時(shí)間，開發(fā)商說商業(yè)部分要集中裝修施工，用圍擋將通透式圍墻連同商業(yè)部分圍起來可以避免一些噪音和污染。”

??“當(dāng)時(shí)我們的想法很天真，相信了他們的話，完成了收房，結(jié)果幾個(gè)月之后，圍擋拆開，通透式圍墻已經(jīng)不見了。”另一位業(yè)主張谷告訴中房報(bào)記者。

??而根據(jù)張谷向記者提供的規(guī)劃圖紙，通透式圍墻的規(guī)劃清晰可見。而且業(yè)主們根據(jù)規(guī)劃還發(fā)現(xiàn)，商業(yè)別墅外圍的圍墻系違法違規(guī)修建。

??根據(jù)李然和張谷以及幾其他幾位業(yè)主的回憶，在圍墻不見后，他們與萬興川府置業(yè)和萬科物業(yè)管理人員進(jìn)行過多次溝通未果，最后演化為長達(dá)幾年的拉扯對峙。

??自相矛盾的小區(qū)規(guī)劃

??據(jù)業(yè)主們追述，自2021年4月30日萬科君逸小區(qū)交付之日起，他們窮盡了各種方式和渠道去維護(hù)自己的合法權(quán)益，但是成都萬科在圍墻整改上并沒有太多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??業(yè)主們在與開發(fā)商溝通的同時(shí)，也多次向?qū)俚卣O(jiān)管部門尋求協(xié)助。

??2021年6月，天府新區(qū)公園城市局回應(yīng)維權(quán)業(yè)主稱，規(guī)劃核實(shí)與審批圖紙中，商業(yè)別墅和普通住宅之間的確存在通透式圍墻，“已要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行整改”。

??而根據(jù)彼時(shí)媒體的報(bào)道，在歷經(jīng)一年的協(xié)商后，萬興川府置業(yè)承認(rèn)了規(guī)劃圖紙包含通透式圍墻，但是提出要想“加墻”需要跟商住別墅業(yè)主協(xié)商，只因開發(fā)商在房屋銷售時(shí)，向商住別墅業(yè)主承諾了小區(qū)“統(tǒng)一管理”。

??這一點(diǎn)，在天府新區(qū)公園城市建設(shè)局2022年5月16日向四川天府新區(qū)生態(tài)環(huán)境和城市建設(shè)局的《關(guān)于協(xié)助核實(shí)萬科君逸商業(yè)體臨瑞祥街道一側(cè)是否規(guī)劃圍墻的函的復(fù)函》內(nèi)容中可以得到證實(shí)，文中稱“經(jīng)與報(bào)規(guī)總平圖、房屋竣工規(guī)劃測繪圖（HXY工2020-029）比對，萬科君逸加建圍墻情況屬實(shí)，加建范圍大致于翔鶴五街的地下車庫入口起到商業(yè)12號樓東側(cè)之間。”

??此外，在該文件中稱“在現(xiàn)場核查時(shí)，我局工作人員發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)部9號樓和10號樓之間圍墻，商業(yè)11號樓、12號樓北側(cè)圍墻被擅自拆除，影響相關(guān)權(quán)利人權(quán)益，建議責(zé)令予以恢復(fù)”。

??而“統(tǒng)一管理”，顯然與李然和張谷所說的購房之初被告知的“商住分離”承諾相去甚遠(yuǎn)，在他們看來開發(fā)商涉嫌虛假宣傳和合同欺詐。

??2022年12月1日，四川天府新區(qū)生態(tài)環(huán)境和城市管理局在2022第624號文件《關(guān)于開發(fā)商成都萬興川府置業(yè)有限公司擅自拆除通透式圍欄違法違規(guī)修建圍墻事項(xiàng)的回復(fù)》（以下簡稱《回復(fù)》）中稱，經(jīng)調(diào)查，業(yè)主反映的情況屬實(shí)。萬科君逸小區(qū)開發(fā)商違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定：擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的。目前已對開發(fā)商下發(fā)《調(diào)查通知書》《責(zé)令限期整改通知書》，并稱相關(guān)執(zhí)法流程正在辦理中。

??上述單位還表示要會同相關(guān)部門和華陽街道對開發(fā)商進(jìn)行約談和警示，明確要求開發(fā)商按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案恢復(fù)拆除的通透式圍欄。

??對于業(yè)主們反映的萬科君逸違法違規(guī)修建圍墻問題，上述《回復(fù)》中稱，情況屬實(shí)，已經(jīng)對開放商在商業(yè)區(qū)外圍擅自修建圍墻立案調(diào)查，相關(guān)執(zhí)法流程正在依法辦理中。

??在商業(yè)體外圍擅自建設(shè)的圍墻，和商住分離區(qū)域擅自拆除的圍墻，都側(cè)面印證了萬科君逸“統(tǒng)一管理”而非商住分離的現(xiàn)實(shí)情況。

??令業(yè)主不滿的是，在限期整改的通知下達(dá)后，萬興川府置業(yè)方面并沒有積極回應(yīng)，只是不停地更換客戶關(guān)系人員不斷溝通拖延推諉。遙遙無期的等待，進(jìn)一步激發(fā)了業(yè)主們繼續(xù)為維護(hù)自身合法權(quán)益的斗志。

??強(qiáng)制整改隱憂

??在《回復(fù)》一年之后，2023年12月27日，四川天府新區(qū)生態(tài)環(huán)境和城市管理局會同華陽街道辦事處發(fā)出公告稱，對上述兩單位對于萬科君逸小區(qū)商業(yè)與住宅之間隔離圍墻被擅自拆除問題進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)與四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局核實(shí)，住宅與商業(yè)樓宇間設(shè)置有通透式圍墻。責(zé)令萬興川府置業(yè)自27日起對小區(qū)拆除的隔離圍墻依法進(jìn)行原址原貌恢復(fù)。

??2023年12月28日，該局向萬科君逸小區(qū)居民發(fā)出通告稱，該局此前對萬科君逸小區(qū)商業(yè)外圍違規(guī)修建圍墻問題進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)與四川天府新區(qū)公園城市建設(shè)局核實(shí)，該項(xiàng)目2021年4月2日取得的《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見書》（成規(guī)核字第510122202142011號）載明商業(yè)外圍無規(guī)劃圍墻，現(xiàn)有外圍墻屬于違法建設(shè)。

??同日，執(zhí)法部門對外圍墻進(jìn)行拆除，萬興川府置業(yè)也恢復(fù)了業(yè)主們最初看到的商業(yè)與住宅隔離的通透式圍墻。

??然而，就在圍墻恢復(fù)幾天后，就有不明身份的人士擅自將部分圍欄拆除，留下了與住宅區(qū)域可隨意通行的通道，業(yè)主告訴中房報(bào)記者，該事件目前已有警方介入調(diào)查，截至發(fā)稿前未有最新公開消息。

??萬興川府置業(yè)工作人員回復(fù)記者稱：“小區(qū)內(nèi)圍墻現(xiàn)狀開口非公司安排實(shí)施。”

??此外，萬興川府置業(yè)方面在回復(fù)中房報(bào)記者問題時(shí)稱，對于小區(qū)部分業(yè)主關(guān)于圍墻的不同意見，公司正協(xié)助小區(qū)業(yè)主推動業(yè)委會的成立，由業(yè)委會組織業(yè)主投票確認(rèn)圍墻方案細(xì)節(jié)。

??事實(shí)上，在李然和張谷等業(yè)主看來，原本開發(fā)商與住宅業(yè)主的矛盾，萬興川府置業(yè)的挑撥，演變成了商住業(yè)主與部分住宅業(yè)主之間的矛盾。

??“萬科的兩面討好，把矛盾的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主之間。”張谷說，“商住業(yè)主有情緒，主要原因就是他們交房的時(shí)候，那個(gè)通透式圍墻已經(jīng)不在了，商業(yè)和住宅是完全融在一起的，共用小區(qū)的大門，共用小區(qū)的綠化，而強(qiáng)制整改之后，圍墻被拆掉了，內(nèi)部通透式圍墻恢復(fù)了，他們就有一種利益被損害的感覺。”

??李然與張谷向記者表示，他們無法接受開發(fā)商關(guān)于“投票”的建議。

??“通透式圍墻是被違法拆掉的，商業(yè)外圍墻是違法修建的，有規(guī)劃圖紙印證，這本身就是個(gè)錯誤，我們要糾正這個(gè)錯誤，而不是通過投票去忽略錯誤本身。”李然說。

??更讓住宅業(yè)主們擔(dān)心的是，小區(qū)的安全問題。

??通透式圍墻被擅自拆除那一年開始，萬科君逸正門的入口門禁就已經(jīng)“名存實(shí)亡”，尤其是在商業(yè)外圍墻被強(qiáng)制整改拆除之后，街上的人員可以輕松一段路走進(jìn)小區(qū)內(nèi)。而且業(yè)主們也擔(dān)心商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者和注冊公司的工作人員在經(jīng)由被破壞的通透式圍墻出入小區(qū)，這樣既打擾他們的正常生活，也不利于小區(qū)的安全。

??記者2月29日，在萬科君逸小區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行了試驗(yàn)，從街邊可隨意經(jīng)由綠化帶穿行直接進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。商業(yè)區(qū)的外墻已經(jīng)被拆除，幾處明顯地區(qū)佇立著“商業(yè)臨時(shí)通道”的藍(lán)色告知牌。

??此外，記者在現(xiàn)場還看到有多個(gè)臨街商業(yè)貼出了對外出租的廣告，有的商業(yè)則是已經(jīng)注冊公司，有辦公人員在內(nèi)辦公。商業(yè)區(qū)的另一面，則是已經(jīng)被不明身份人士破壞的通透式圍墻，經(jīng)由幾個(gè)缺口，可以直接進(jìn)入住宅區(qū)域，出入無阻。

??據(jù)受訪業(yè)主不完全統(tǒng)計(jì)，已入住的戶數(shù)大約在160戶左右，其中很多家庭，都有孩子，住宅業(yè)主的居住品質(zhì)、安全感下降。

??在萬科披露的2021年財(cái)報(bào)中顯示，截至2021年12月31日，集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一欄中，成都萬科君逸年初賬面余額約為2.9億元，本年減少額中轉(zhuǎn)銷部分約為2.9億元。作為天府新區(qū)學(xué)區(qū)集中地區(qū)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，萬科君逸的表現(xiàn)起碼從財(cái)報(bào)來看，不盡如人意。

??當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士告訴中房報(bào)記者：“這或許也是開發(fā)商在面對業(yè)主維權(quán)、公然違法違規(guī)的主要原因，一般地產(chǎn)項(xiàng)目面臨踩雷風(fēng)險(xiǎn)，急于出售變現(xiàn)獲取現(xiàn)金流才是最主要的，作為地產(chǎn)開發(fā)商，一切舉動背后，往往都有可循的利益驅(qū)動。”

??中房報(bào)記者梳理查閱萬科君逸小區(qū)當(dāng)年的宣傳物料，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)預(yù)熱宣傳銷售的時(shí)間正是2019年年末。距離1999年萬科揮師成都正好二十年。

??二十年后，被譽(yù)為“革新天府新區(qū)、錦江生態(tài)帶的深度宜居代表作品”的萬科君逸樓盤預(yù)熱宣傳，隨之卻因?yàn)橐坏绹鷫Φ牟鸾L(fēng)波引發(fā)業(yè)主“宜居”之問。

??“我們業(yè)主們這幾年真是太苦了，掏空所有錢包，總價(jià)三四百萬買這么一個(gè)房子，就想著住很多年，結(jié)果還要被開發(fā)商坑，住在商住混合的小區(qū)里，現(xiàn)在最困擾我的是接送孩子的問題，這個(gè)小區(qū)雖然離周邊的學(xué)校比較近，但是早上不敢讓孩子自己下樓走出小區(qū)，放學(xué)也要記準(zhǔn)時(shí)間去接孩子。”張谷說。

??他認(rèn)為“這里完全沒有改善型住宅小區(qū)的體驗(yàn)”。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李然、張谷為化名。）