2025年第二季度中國長租房行業發展指數分析報告

2025-07-31 10:52:25 來源：中房網

??2025年第二季度，中國長租房市場在“政策兌現、存量提質”的主線下，終于迎來修復式止跌回升。隨著畢業季帶來的租房需求集中釋放，市場活躍度顯著提升；同時，住建部 “好房子”標準的明確、城市更新專項資金的到位，以及保租房專項貸款等一系列政策紅利的密集發布與落地，為市場注入了強勁動力。多重積極因素共同作用，終結了長租房行業發展指數連續兩個季度的下行趨勢。

??中國房地產業協會基于行業發展情況繼續發布《2025年二季度中國長租房發展指數分析報告》，該報告旨在剖析二季度以來住房租賃行業運營情況，為行業內外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。

??一、發展指數綜合得分分析

??2025年二季度，長租房行業發展指數綜合得分由50.15分升至51.65分，環比提升3.01%，扭轉了連續兩個季度的下滑勢頭，核心原因來自“政策兌現+運營提效”的同步發力：一是，住建部“存量商品房納保”收儲細則落地，疊加城市更新專項資金二季度集中撥付，帶動約3.8萬套項目竣工開業，規模性指標環比再增3.05%，為綜合指數提供底盤支撐；二是，頭部運營商借畢業季窗口，通過“免押金+首月減租”等精細化運營手段將行業平均出租率拉升至91.85%，并以“公寓+商業”、長短租轉換、社群增值包等多元服務使其他營業收入環比激增，盈利性指標環比提升2.47%，成功對沖了租金仍處負區間的壓力，共同推動綜合得分止跌回升。

??二、一級指標分析

??成長性：企業成長性指標從上季度的18.43分提升至19.02分，環比增長3.21%，同比下降16.35%；關鍵原因來自“存量轉增量”的集中兌現：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”專項貸款項目在畢業季前集中竣工，大量房源由儲備轉為開業，新增長租房指數環比翻番；另一方面，面對租金仍處負區間、企業將有限資源優先投入既有房源品質升級與續租鎖客，通過“產品煥新+服務加碼”穩住現金流，從而在“增量兌現、存量提質”的組合策略下實現成長性指標提升。

??規模性：企業規模性指標從上季度的22.82分增至23.52分，環比增長3.05%，同比增長9.29%。主要原因來自“政策兌現+存量盤活”雙輪：一是，住建部明確支持地方自主收購存量商品房作保障房，疊加專項貸款陸續到位，帶動保租房及“非改租”項目集中竣工，當季全國新增開業房源約3.8萬套，直接拉高行業開業規模量；二是，公募REITs擴圍帶來退出預期，央國企與頭部運營商趁融資窗口期加速收并購存量商辦資產并改作長租，單季新增儲備3萬余套，推動在管儲備規模同步擴容。

??盈利性：企業盈利性指標從上季度的8.89提升至9.11分，環比增長2.47%，同比增長3.85%。原因在于“以量補價+多元增收”雙輪驅動：一是，住建部“好房子”標準及千億城市更新資金落地，推動存量改造提速，企業借“免押金+首月減租”等促銷活動拉升出租率，并以坪效降幅收窄對沖租金下行，實現租金收入環比增長；二是，頭部運營商趁REITs擴圍窗口，集中上線長短租轉換、智能保潔、社群活動等增值服務，加速布局“公寓+商業”模式，帶動其他營業收入環比增長，共同抬升整體盈利水平。

??三、二級指標分析

??（一）成長性

??1.新增長租房數量：二季度行業新增長租房指數得分從上季度的34.44分提升至73.28分，較上季度提升38.84分，環比增長112.78%，同比下降55.35%。根據樣本數據顯示，與一季度相比，新增長租房數量從34441間提升至73283間，具體來看，6家企業新增長租房數量增長在5%～50%之間，9家企業新增長租房數量下降在50%以上，29家企業本季度沒有新增，只有9家企業本季度新增住房數量較上季度略有增長。主要得益于前期儲備項目集中轉入開業階段：一方面，2024—2025年各地保租房及“非改租”專項貸款項目陸續竣工，帶動大量房源在6月前集中入市；另一方面，畢業季需求爆發促使頭部企業將已建成的集中式公寓提前投放，直接推高當季新增規模。

??2.新增儲備項目數：二季度，長租房市場的新增儲備項目數指數得分從上季度的53.22分下降至49.9分，較上季度下降3.32分，環比下降6.23%，同比下降3.76%。根據樣本數據，從一季度到二季度，新增儲備項目數從53220套/間下降至49904套/間。行業全面進入“存量提質”階段：一方面，中央財政與發改委合計投入超千億元的城市更新專項資金集中流向已建項目改造及存量資產盤活，企業把有限資金優先用于既有房源品質升級而非新拿項目；另一方面，租金持續下探、盈利預期減弱，疊加融資端仍偏緊，使房企和地方國企普遍放緩新儲備節奏，轉而通過REITs擴募、輕資產托管等方式消化現有存量。

??3.租金增長率：二季度行業租金增長率得分為-2.47分，降幅雖較上季度收窄，但仍處負區間，核心原因在于保租房與市場化房源集中入市，短期內供大于求，以上海為例，2年內保租房項目數量激增15倍，導致集中式公寓在旺季反而降價搶客；二是居民收入預期偏弱、支付意愿收縮，多數運營方只能繼續以價換量，租金整體雖仍呈下探態勢，但本季度以略有回升。

??4.客戶續簽率情況：二季度客戶續簽率得分保持在70分，與上季度持平，從樣本數據來看，行業平均續簽率從一季度的59.28%上升至59.9%，環比增長1.05%。具體來看，有7家企業續簽率在25%到49%之間，23家企業在50%到59%之間，15家企業在60%到69%之間,而5家企業的續簽可達到70%到85%，且貴陽城寓本季度客戶續簽率達到87%，新投海瑜本季度客戶續簽率持續保持在90%。原因分析：一是頭部運營商趕在畢業季換租高峰前，提前集中煥新產品和公區——如貴陽城寓、新投海瑜借室內設計升級、共享空間優化與多渠道精準推廣，將續簽率分別推高至87%和90%；二是面對租金整體下行、換租窗口被拉大的壓力，多數企業提前三個月啟動續約談，以“租金不漲、服務加碼”鎖定老客，從而抵消了租客計劃換租的流失風險。

??5.外部融資規模情況分析：二季度外部融資規模情況本季度無新增。一是整體經濟環境的不確定性使得投資者信心受挫，資金流向愈發謹慎。長租房市場作為房地產關聯領域，難以避免地受到宏觀經濟波動的顯著影響，融資難度居高不下。二是雖然政策對長租房市場予以一定支持，然而金融政策的動態調整以及監管要求的持續強化，極大程度地壓縮了企業獲取外部融資的渠道，使得融資條件變得極為嚴苛。企業在融資過程中面臨重重阻礙，融資規模和速度均受到限制，這無疑對外部融資規模的增長形成了制約。

??（二）規模性

??1.行業開業規模量：二季度，長租房行業開業規模量指標得分從上季度的56.3分提升至58.17分，較上季度增加1.87分，環比增長3.34%，同比增長11.47%。根據樣本數據，一季度開業總規模達到116.35萬套/間，相較上季度增長了3.76萬套/間。主要原因在于政策的持續推動與市場需求結構變化的雙重影響。一是政策持續發力，中央及各地多次提及支持收購存量商品房用作保障性住房，并配套金融政策，極大推動了保租房建設。如住建部支持地方在收購主體、價格和用途等方面自主決策，拓寬了保租房供給渠道，大量新建及改造的保租房項目在二季度集中開業。二是市場需求結構變化也起到推動作用。城市化進程加快與人口結構改變，使租房需求走向 “多樣化”。新市民、青年群體對品質化、多元化租賃住房需求增長，企業為迎合需求加速布局。

??2.行業儲備規模情況（在管項目含儲備項目）：二季度行業儲備規模得分也略有提升，從上季度的77.1分，提升至79.23分，環比增長了2.77%，同比增長7.23%。主要原因：一是“十四五”收官沖刺，多地政府加快“存量房納保”收儲，央國企與頭部運營商同步啟動輕資產委托，儲備量單季度提升顯著；二是公募REITs擴圍帶來退出預期，瓴寓、朗詩寓、城家公寓等頭部運營商趁融資窗口期加速收并購存量商辦資產并改作長租，單季新增儲備超3萬套，推高了行業整體儲備規模。

??（三）盈利性

??1.租金收入：二季度行業租金收入得分33.21分，較上季度提升0.64分，租金收入環比提升1.98%，同比增長4.39%。原因分析：一是政策端，住建部“好房子”標準落地、城市更新資金超千億注入，帶動存量資產改造提速，重點城市新增房源顯著提升，穩定了租金預期；二是運營端，企業在租金下行壓力中通過“免押金+首月減租”等促銷、差異化產品和精細化服務拉動入住率，出租率環比微升至91.85%，坪效降幅收窄，以量補價實現收入增長。

??2.其他營業收入（多元增值收入）：二季度其他營業收入得分1.53分，較上季度提升1.33分，環比提升664.35%，同比增長343.9%。一是頭部企業借畢業季集中上線長短租轉換、智能保潔、社群活動等打包服務，帶動增值消費滲透率提升；二是公募 REITs 擴圍后，頭部運營商借REITs資金優勢，加速布局“公寓+商業”模式，將底商、車位、廣告位統一招商運營，通過專業化運營顯著拉高增值收入，帶動行業整體水平抬升。

??3.出租率：本季度行業出租率得分保持滿分100分，與上季度持平，但從實際出租率的絕對值來看，行業平均出租率從一季度的91.31%，提升至91.85%，、環比提升0.59%，同比下降1.48%。原因在于：一是“五一”前后企業集中推出“免押金、首月減租”等促銷，疊加畢業季提前啟動，有效對沖了傳統淡季需求下滑；二是各地國資平臺與頭部企業延續“降租、免租、靈活付款”等促銷策略，并通過數字化系統縮短空置周轉期，有效對沖了保租房集中入市帶來的分流壓力，推動整體出租率穩中有升。

??4.運營成本：本季度運營成本得分為33.36分，較上季度提高1.55分，環比提升4.9%，同比增長10.8%。原因分析：一是存量盤活政策落地，多地國資平臺批量收儲存量房源后，委托頭部運營商輕資產運營，規模化攤薄了維修、營銷等可變成本，帶動行業平均運營成本降低。；二是行業規模擴大帶來固定成本攤薄效應減弱，疊加人工成本、能耗及物管費用隨通脹溫和上漲，共同抬升了運營成本基數。

??本期長租房行業發展指數成分企業名單

??排序按照參編順序排列

??數據說明：

??1.數據統計時間為2025年4月1日至2025年6月30日。

??2.本報告中的數據來源為數據提報合格的住房租賃企業提供，中國房地產業協會會同上海克而瑞信息技術有限公司通過多途徑數據監測，包括現場項目調研，對住房租賃企業提供數據進行驗證。

??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發編制長租房發展指數的通知》（中國房協〔2023〕201號）內容。

??主要研究成員：

??張其光王毅趙曉英王偉王俊林劉穎肖曉

??聯系方式：

??中國房地產業協會長租房分會

??地址：北京市海淀區甘家口街道車公莊西路中國水利水電科學研究院國際泥沙中心6層602

郵箱：fangxieczffh@163.com

??報告說明：

??本報告是由中國房地產業協會長租房分會出品的《中國長租房行業發展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業信息，請關注中房網長租房分會（http://www.dy720p.com/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。