中國房地產業(yè)協(xié)會會長 劉志峰

以十九大精神引領新時代養(yǎng)老地產 促進住房、養(yǎng)老、生態(tài)文明協(xié)調發(fā)展

2017年11月4日

??各位來賓，各位朋友，上午好！

??在全黨全國深入學習貫徹黨的十九大精神之際，中國房地產業(yè)協(xié)會會同浙江省房地產業(yè)協(xié)會召開第六屆中國老年住區(qū)項目經驗交流大會暨首屆“慢城常山”論壇，既是對十九大報告的學習貫徹，也是對習近平總書記“青山綠水就是金山銀山”理論實踐指導下浙江常山發(fā)展生態(tài)養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)的經驗推廣。我首先代表主辦方向各位的到來表示歡迎！對浙江省住建廳、民政廳、衢州市和常山縣委、縣政府及賽得健康產業(yè)投資有限公司的大力支持表示感謝！

??黨的十九大提出了習近平新時代中國特色社會主義思想和基本方略，確定了決勝全面建成小康社會和建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程的奮斗目標，對我國經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設、生態(tài)文明建設進行了全面部署。讓從事老年住區(qū)事業(yè)的人們鼓舞的是，養(yǎng)老產業(yè)在十九大報告中得到了充分體現(xiàn)，習近平總書記在報告中提出，“要積極應對人口老齡化，構建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進醫(yī)養(yǎng)結合，加快老齡事業(yè)和產業(yè)的發(fā)展。”

??總書記的這一論述，既是對我國老齡化社會面臨的形勢和矛盾的準確判斷，也是對養(yǎng)老產業(yè)政策體系建設、老齡事業(yè)發(fā)展的深刻分析，尤其是通過“醫(yī)養(yǎng)結合”加快發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的指導思想，為新時代老年住區(qū)和養(yǎng)老地產指明了方向。我們要圍繞“老有所養(yǎng)”、“住有所居”這兩個老百姓關心的問題，加快發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，促進住房、養(yǎng)老、生態(tài)三方面協(xié)調發(fā)展，為老年人創(chuàng)造美好的晚年生活。下面，我結合學習十九大精神，談幾點的體會：

??一、面向新時代，積極應對養(yǎng)老地產機遇挑戰(zhàn)。

??過去五年，我國養(yǎng)老產業(yè)得到了快速發(fā)展：一是養(yǎng)老、孝老、敬老的政策體系、社會和法制環(huán)境逐步建立，形成了以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充、醫(yī)養(yǎng)相結合的全社會養(yǎng)老模式。二是養(yǎng)老服務機構和設施大幅增加，全國注冊登記的養(yǎng)老機構2.8萬多家，養(yǎng)老床位近700萬張，其中社會興辦的養(yǎng)老機構1.37萬家。三是萬科、碧桂園、保利、首開、藍城、中信集團等大型房地產企業(yè)和中國人壽、泰康等金融保險機構紛紛進入養(yǎng)老產業(yè)。四是養(yǎng)老新理念、新模式、新業(yè)態(tài)、新產品順勢而為，與互聯(lián)網結合的智慧養(yǎng)老，與醫(yī)療結合的醫(yī)養(yǎng)服務，與金融保險結合的保障產品和以房養(yǎng)老，與特色小鎮(zhèn)結合的養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)、與旅游結合的旅居養(yǎng)老等，相互融合、共同推進。五是養(yǎng)老地產推動了整個養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展。浙江藍城烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風，常山賽得健康小鎮(zhèn)等成為產業(yè)標桿，為全國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展提供了樣板。

??但也要看到，黨的十九大為新時代養(yǎng)老產業(yè)提出了更高的目標任務。十九大期間召開的“滿足人民新期待，保障改善民生”的記者招待會，養(yǎng)老和住房，成為國內外最關心的話題之一。反映了養(yǎng)老產業(yè)雖然有很大發(fā)展，但“與人民日益增長的美好生活需要不平衡不充分的矛盾”仍然較為突出。

??這方面的矛盾有哪些？差距又在什么地方？一是養(yǎng)老產業(yè)在不同區(qū)域、城市、各個收入群體之間，發(fā)展不平衡、不充分、不完善，大城市養(yǎng)老產品短缺，中小城市養(yǎng)老地產發(fā)展緩慢；二是老年人在起居飲食、醫(yī)療護理等基本生活需求滿足后，在文化生活、心理健康需求方面還無法完全滿足；三是老年人的生活狀況和品質差距、差異明顯，影響了養(yǎng)老產業(yè)的協(xié)調發(fā)展；四是與發(fā)達國家相比，我國養(yǎng)老地產設計建設、運營服務水平仍存較大差距，行業(yè)內部發(fā)展也不平衡，服務水平參差不齊，一些產品最終成了只是針對老年人居住的普通項目，尤其是滿足老年人精神享受的養(yǎng)老產品和服務，供給無法滿足需求，跟不上時代和老年人以及子女的需要。

??解決養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展不平衡、不充分、不完善的矛盾，就要吃透習近平總書記在報告中對養(yǎng)老產業(yè)的定位，把握發(fā)展新時代養(yǎng)老地產的特征，主要是各方面、各產業(yè)協(xié)調好關系的這一核心，圍繞為老年人謀幸福這一重點，補短板、強弱項。

??首先，樹立多方協(xié)作的指導思想。習近平總書記對構建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境的要求，是發(fā)展養(yǎng)老地產的立足點。當前我國養(yǎng)老地產所面臨的嚴峻挑戰(zhàn)不僅是中國難題也是世界難題：老齡人口數(shù)量龐大，老齡化過程迅速加快，“失能、高齡、三無、空巢”老人和老人家庭占比高，與發(fā)達國家相比我國總體上仍屬未富先老。截止2016年底，我國60歲以上老年人口為2.31億，占總人口的比例為16.7%。預計2020年我國60歲以上人口將達到2.48億，占總人口的比例將達17.1%。這么大人口數(shù)量比例的養(yǎng)老居住和健康保障問題，光靠房地產行業(yè)和養(yǎng)老服務機構很難實現(xiàn)，要按《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃》，改革創(chuàng)新養(yǎng)老地產的社會分工；解決養(yǎng)老地產在福利性投資與市場化競爭中不對等的矛盾；加快推進26個地級市居家和社區(qū)養(yǎng)老服務改革試點，通過規(guī)劃、土地、金融、醫(yī)療的供給側改革，加快居家和社區(qū)養(yǎng)老的設施建設，改變養(yǎng)老配套服務匱乏、運營困難、長期經營風險大的體制機制障礙。

??其次，堅持“居家養(yǎng)老”的發(fā)展理念。我國養(yǎng)老體系正在形成“9073”，即90%的老人為家庭養(yǎng)老，7%的老人為社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人為機構養(yǎng)老，當然也有“9064”。我認為，“以居家為基礎，社區(qū)為依托，機構為補充”這一定位和發(fā)展理念，符合中國傳統(tǒng)文化。居家養(yǎng)老，“家”是基礎，“家”是90%甚至97%老年人居住生活的地方，從事養(yǎng)老地產的房地產企業(yè)，除少數(shù)涉足專業(yè)化養(yǎng)老機構外，應該把主要精力放在為這97%老年人提供居家養(yǎng)老的硬軟件服務上。

??第三，推進資源融合的共享模式。通過資源整合、跨界融合，打通居家養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老與老人看護、醫(yī)療體檢、健康保險、智能設備之間的產業(yè)鏈聯(lián)系，促進醫(yī)養(yǎng)結合、醫(yī)護結合，實現(xiàn)房地產企業(yè)與大健康、智能、現(xiàn)代服務業(yè)的深度合作和共享發(fā)展，同時在住房規(guī)劃設計前，盡可能將養(yǎng)老健康作為項目配套提前考慮，推動養(yǎng)老地產開發(fā)商變?yōu)椤搬t(yī)康養(yǎng)”的服務商。

??第四，鼓勵大型品牌房企帶頭建設養(yǎng)老地產。養(yǎng)老地產的資金投入大、回收期長，短期可能存在投資收益不確定等因素，但長遠看，投資養(yǎng)老地產符合國家政策和時代要求，為絕大部分家庭所愿所盼。雖然有些政策的出臺需要時間，但有條件的房地產企業(yè)特別是大型品牌房地產企業(yè)，應圍繞模式和手段創(chuàng)新，大膽進行改革探索。舉個例子，以往房地產企業(yè)在建筑工業(yè)化方面欠缺投資熱情，但不久前我去碧桂園參加SSGF工業(yè)化建造體系現(xiàn)場會，他們主動改革探索、轉換身份，將工業(yè)化技術作為任務下達給施工單位，變被動投資為主動投資，既實現(xiàn)了自主創(chuàng)新也提升了住房質量。養(yǎng)老地產也要逐步建立持有物業(yè)+服務增值的盈利模式，既取得經濟效益也實現(xiàn)社會效益。最近，住建部、國家質監(jiān)總局修改了《老年人照料設施建筑設計標準》，下調了設施等級的規(guī)模指標，鼓勵建設小型社區(qū)養(yǎng)老機構，為發(fā)展養(yǎng)老地產創(chuàng)造了條件。

??二、滿足新需求，促進養(yǎng)老、住房、生態(tài)協(xié)調發(fā)展。

??發(fā)展養(yǎng)老地產既要與房地產的“小目標”一致，更要與住房發(fā)展目標、生態(tài)文明、特色小鎮(zhèn)建設和住房租賃的“大目標”一致。具體應做到三個相適應：

??（一）要與住房發(fā)展目標和供應結構相適應

??習近平總書記在十九大報告中指出，要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這對養(yǎng)老地產意義深遠。

??過去若干年，房地產企業(yè)比較注重短周期、高周轉、快營銷。這種快速開發(fā)模式在當前強調居住屬性的時代，將難以為繼。當房地產淡化了投資品屬性，抑制了投機炒作，就進入了穩(wěn)定的平臺、內容、運營、服務時代。養(yǎng)老地產作為促進老年人生活升級和健康保障的載體和平臺，在發(fā)展理念上要跟上新時代，與我國住房發(fā)展目標和供應結構相適應。怎么相適應？

??一要準確引導養(yǎng)老地產的需求，根據(jù)各地經濟社會發(fā)展水平、老齡人口的變化，形成大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的養(yǎng)老地產格局。二要將養(yǎng)老地產納入城市的功能布局，圍繞“醫(yī)養(yǎng)結合”配置公共資源，既要讓大城市的醫(yī)療、文化教育等資源“走下去”，也要讓養(yǎng)老養(yǎng)生小鎮(zhèn)在中小城市“站得住”。三要針對不同健康狀況、不同經濟能力、不同生活習慣和生活態(tài)度的老人，提供多樣化、差異化服務，讓他們各得其所。四要明確養(yǎng)老地產的定位是載體和平臺，承載的是人、產業(yè)、服務、城鎮(zhèn)；整合的是養(yǎng)老服務業(yè)上下游的醫(yī)療、護理、老年用品、金融服務、文化、旅居等各類資源；供給的是運營和服務，避免像普通住宅那樣重復發(fā)展；五要在提供有效供給的同時，發(fā)揮工業(yè)化、信息化、集成化在養(yǎng)老地產建設中的作用。在適老化住宅的浴室、廚房等關鍵部位，優(yōu)先應用先進、智能的部品部件和設備。

??（二）要與生態(tài)文明建設相適應

??十九大報告中提出，“堅持人與自然和諧，像對待生命一樣對待生態(tài)環(huán)境，形成綠色發(fā)展方式和生活方式，為人民創(chuàng)造良好生產生活環(huán)境。”養(yǎng)老地產也應遵循生態(tài)、綠色、健康優(yōu)先發(fā)展的原則。今天我們看到的常山是一個尊重自然的地方，這里峽谷溪流、鳥語花香，建立了“何處心安、慢城常山”的生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略，為養(yǎng)老地產、旅游休閑和大健康產業(yè)創(chuàng)造了條件。

??與大城市生活的“快節(jié)奏”相比，有些小城市和小城鎮(zhèn)的“慢生活”更適合老年人生活。我的總體感覺是，像常山這樣的慢城，雖然有些工業(yè)項目因為環(huán)保原因可能會減少，汽車行駛的速度也會下降，但供人散步休閑的園林綠地卻會增加；一些現(xiàn)代的高樓大廈、大馬路、大商店可能減少甚至不建，但大城市失傳的祖?zhèn)魑幕⒃瓌?chuàng)手工藝、非物質遺產，包括大家兒時的記憶，卻有機會在這里被重新找回；一些大城市因住房擁擠、交通堵塞、子女工作緊張所缺少了的親情鄰里關系，也有機會在這里被喚醒。所謂的“慢”并不是發(fā)展慢了，而是讓擁有“慢生活”的城市，保留天性，增加理性，展現(xiàn)個性。使“慢生活”成為新的發(fā)展理念、新的生產生活方式、新時代的生產力。

??從賽得健康小鎮(zhèn)的具體做法看，這里圍繞生態(tài)環(huán)境天然雕琢的養(yǎng)老養(yǎng)生、健康醫(yī)療、農業(yè)休閑等產業(yè)，無論是產業(yè)布局還是經營業(yè)態(tài)都較為合理。各地應結合實際借鑒其經驗。在規(guī)劃設計方面，盡可能利用自然和村落等原生態(tài)資源，挖掘歷史文化，體現(xiàn)地域和民族特色，走錯位發(fā)展的道路。在產品方面，既可發(fā)展護理型、助養(yǎng)型公寓，也可發(fā)展居養(yǎng)型、旅居型、養(yǎng)生型公寓，或者是短期療養(yǎng)型公寓和長期居住的別墅。在公共配套方面，在注重宜居環(huán)境建設的同時，也要加快交通、醫(yī)療、文化教育設施的完善，形成一定的人口支撐。要大力發(fā)展讓子女放心的托老產業(yè)，既吸引周邊城市的老年人到這里養(yǎng)老養(yǎng)生，也讓本地低收入老年人“進得來、住得起”。賽得健康小鎮(zhèn)主張低收費，值得肯定。

??（三）要與特色小鎮(zhèn)建設和發(fā)展住房租賃相適應

??自2016年7月住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作以來，住建部已分兩批公布了403個特色小鎮(zhèn)名單，在已批準的特色小鎮(zhèn)中，許多都把健康養(yǎng)老、智慧養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、農業(yè)休閑養(yǎng)老作為特色小鎮(zhèn)的主要配置內容。二者相互兼容、緊密對接，形成了你中有我，我中有你。例如，藍城烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風等項目探索了居家+養(yǎng)老配套的小鎮(zhèn)模式，在為居家老人打造宜居環(huán)境的同時，設立了若干園區(qū)養(yǎng)老設施，還有老年人護理院、老年人日間照料中心等。這種方式適合老年人的養(yǎng)老養(yǎng)生，深受消費者歡迎。

??養(yǎng)老地產在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中，還有必要采用復合型模式，如出售型、持有型，將出售與租賃、持有結合，發(fā)揮養(yǎng)老地產在租賃方面的作用。一般養(yǎng)老地產都是租賃制或會員制，符合十九大提出的“租購并舉”的方向，符合國家完善住房供應結構的要求。同時要注意，老年人不僅僅是被服務的對象，要盡可能滿足老年人的興趣愛好，適度向他們提供為社會做貢獻的機會，實現(xiàn)其自我價值，讓老年人愉快而有尊嚴地安享晚年。

??最后，希望這次大會能讓大家熟悉常山、了解常山，抓住這里的青山綠水、優(yōu)美環(huán)境，在常山投資興業(yè)和安家，尋求合作發(fā)展，實現(xiàn)互利共贏。

??謝謝大家！