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廣東省自然資源廳關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見

各地級以上市人民政府，省有關(guān)單位：

??根據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）等法律法規(guī)文件精神，為加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

??一、總體要求

以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，堅(jiān)守房屋安全底線，按照“缺什么補(bǔ)什么、誰審批誰負(fù)責(zé)”要求，堅(jiān)持群眾無過錯即辦證，將建設(shè)單位責(zé)任與群眾利益相分開，切實(shí)保障群眾合法權(quán)益。

??二、適用范圍

2024年12月31日前國有建設(shè)用地上已建成銷售的城鎮(zhèn)住宅，未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次或轉(zhuǎn)移登記，造成當(dāng)事人“登記難”，合法權(quán)益無法保障的歷史遺留問題。

??三、處置措施

??（一）用地手續(xù)不完善的。

??1.已辦理房屋所有權(quán)登記，因各種原因?qū)е掠玫厥掷m(xù)無法辦理的，房屋所占用的宗地經(jīng)公告權(quán)屬界線清晰無爭議，符合國土空間規(guī)劃的，自然資源主管部門報(bào)經(jīng)不動產(chǎn)所在地地級以上市或者縣（市、區(qū)）人民政府（下稱所在地政府）同意，可按現(xiàn)狀補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓手續(xù)。

??2.政府主導(dǎo)的國有土地上安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、保障性租賃住房、配售型保障性住房等項(xiàng)目用地手續(xù)不完善的，由建設(shè)單位或其他辦理主體提出申請，可按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦劃撥或協(xié)議出讓手續(xù)；國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，由建設(shè)單位或其他辦理主體憑項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)或其他證明材料提出申請，可按劃撥方式補(bǔ)辦用地手續(xù)；以協(xié)議出讓方式補(bǔ)辦用地手續(xù)，需要補(bǔ)繳土地價(jià)款的，估價(jià)期日確定等地價(jià)評估相關(guān)事宜按照現(xiàn)行文件規(guī)定確定，由建設(shè)單位或其他辦理主體按規(guī)定繳納。

??3.除前款之外其他建設(shè)項(xiàng)目用地手續(xù)不完善的，可按實(shí)際情況區(qū)分時(shí)段、類型，按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)政策規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。其中，在國家《劃撥用地目錄》發(fā)布實(shí)施（即2001年10月22日）后建成，符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的，可按劃撥方式補(bǔ)辦用地手續(xù)；在發(fā)布實(shí)施前建成的，可按項(xiàng)目建設(shè)時(shí)政策規(guī)定補(bǔ)辦用地手續(xù)。

??（二）建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)不完善的。

??4.建設(shè)項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，因歷史原因未辦理規(guī)劃核實(shí)手續(xù)或手續(xù)不完備，可按規(guī)定補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收等手續(xù)的，依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦核實(shí)手續(xù)后可辦理不動產(chǎn)登記。確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件且符合國土空間規(guī)劃的，自然資源主管部門報(bào)經(jīng)所在地政府同意后，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或規(guī)劃核實(shí)意見。相關(guān)意見可作為工程符合規(guī)劃材料申請不動產(chǎn)登記。

??5.建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可先行核實(shí)符合規(guī)劃部分，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。相關(guān)意見可作為工程符合規(guī)劃材料申請不動產(chǎn)登記。

??6.在原用途為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、辦公、工業(yè)等劃撥土地上已建安置房、棚改房、保障性住房等項(xiàng)目的，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可但未按規(guī)定及時(shí)辦理改變土地用途手續(xù)，且符合國土空間規(guī)劃的，自然資源主管部門擬定處置方案報(bào)經(jīng)所在地政府同意后，可在補(bǔ)辦用地手續(xù)后進(jìn)行實(shí)地規(guī)劃核實(shí)，按現(xiàn)狀出具規(guī)劃核實(shí)意見。相關(guān)意見可作為工程符合規(guī)劃材料申請不動產(chǎn)登記。

??7.未按建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)的，對不符合規(guī)劃部分應(yīng)當(dāng)采取改正措施消除影響，限期改正；無法消除影響的，限期拆除；確實(shí)無法拆除的，由自然資源主管部門對超占超建改建部分形成認(rèn)定意見，由規(guī)劃執(zhí)法部門對超占超建改建部分依法處置后，自然資源主管部門對符合規(guī)劃部分出具規(guī)劃核實(shí)意見。相關(guān)意見可作為工程符合規(guī)劃材料申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記時(shí)能區(qū)分超占超建改建位置的，應(yīng)當(dāng)在宗地圖和房屋樓層平面圖中標(biāo)明位置和面積；未能區(qū)分超占超建改建位置的，應(yīng)當(dāng)注明面積。

??（三）開發(fā)建設(shè)單位申請主體不清或缺失的。

??8.開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位（以下簡稱開發(fā)單位）發(fā)生注銷、被撤銷或者變更等滅失情形的，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門作為申請主體辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，可由所在地政府指定的機(jī)構(gòu)、組織代為申請辦理，可一并辦理首次登記與轉(zhuǎn)移登記，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載；已辦理首次登記的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。
國有土地上已建成交付、申請材料齊全、權(quán)屬清晰無爭議的商品房、單位自建成套住房、保障性住房、拆遷安置房等建設(shè)項(xiàng)目，原開發(fā)單位未滅失或未被吊銷營業(yè)執(zhí)照但不配合辦理首次登記的，開發(fā)單位的行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)督促其限期履行義務(wù)。經(jīng)督促仍不配合的，由所在地政府另行指定的機(jī)構(gòu)、組織代為申請辦理。

??（四）竣工驗(yàn)收手續(xù)不完善的。

??9.因各種原因確無法取得竣工驗(yàn)收備案結(jié)果的建筑工程項(xiàng)目，按各地建筑工程聯(lián)合驗(yàn)收、“竣工測驗(yàn)合一”等工作要求，由涉及專項(xiàng)驗(yàn)收的規(guī)劃、消防、人防等相關(guān)單位對項(xiàng)目出具的聯(lián)合審查備案意見，可作為房屋已竣工的材料辦理登記。

??10.無法補(bǔ)辦工程竣工驗(yàn)收的，建設(shè)單位或其他辦理主體可委托依法設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，出具的鑒定合格意見書報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案后，可作為房屋已竣工的材料辦理登記。

??11.未取得消防驗(yàn)收備案手續(xù)的，由建設(shè)單位或其他辦理主體補(bǔ)辦手續(xù)；因規(guī)劃許可文件不完善未取得消防驗(yàn)收備案手續(xù)的，由自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或規(guī)劃核實(shí)意見文件，可作為建設(shè)工程規(guī)劃許可文件提交消防報(bào)建。確實(shí)無法補(bǔ)辦的，由建設(shè)單位或其他辦理主體委托依法設(shè)立的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，按照不低于原建筑物建成時(shí)的消防安全標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收消防查驗(yàn)和安全評估。查驗(yàn)和評估合格的，相關(guān)報(bào)告可作為房屋竣工材料，辦理登記。

??12.未取得人防工程驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)單位或其他辦理主體按照建設(shè)時(shí)點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定，組織人防工程驗(yàn)收檢查，對符合標(biāo)準(zhǔn)的或整改后符合標(biāo)準(zhǔn)的出具書面意見。防空地下室無法整改合格或未按規(guī)定要求建設(shè)，且因條件限制無法補(bǔ)建的，建設(shè)單位或其他辦理主體按應(yīng)建防空地下室的建筑面積和規(guī)定的易地建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納易地建設(shè)費(fèi)。國家對防空地下室易地建設(shè)費(fèi)減免有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（五）欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的。

??13.房屋已銷售且已交付的住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價(jià)款，或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房按商品房對外銷售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或欠繳稅費(fèi)的，自然資源主管部門將處置方案報(bào)經(jīng)所在地政府同意后，按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí)，可辦理登記。

14.房屋尚未交付的住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)依法繳納所欠土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)后，方可辦理登記。

??（六）原分散登記的房屋、土地信息不一致的。

15.在辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)，原房屋、土地坐落信息不一致的，以地名管理部門出具的文件證明為依據(jù)，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過部門間信息共享或者內(nèi)部核查獲取。分散登記時(shí)，已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。

??16.因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實(shí)，房屋權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可按程序由房屋所有權(quán)人（已故的由繼承房屋所有權(quán)的合法繼承人代為申請）出具書面具結(jié)書并單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記，并在登記簿中記載相關(guān)情況。原土地使用權(quán)證書無法收回的，登記完成后由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公告作廢。涉及劃撥用地轉(zhuǎn)為出讓的，房屋所有權(quán)人應(yīng)先按當(dāng)?shù)匾?guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款并完善稅費(fèi)，再申請辦理登記。

??對于土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)移、已登記的房屋所有權(quán)未同步轉(zhuǎn)移的，可參照前款規(guī)定辦理。

??（七）跨宗地建設(shè)的。

??17.同一開發(fā)主體因依法分期或分宗取得土地使用權(quán)，跨宗地建設(shè)需要合并宗地的，提出合并宗地申請報(bào)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門進(jìn)行審核，需合并的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及土地使用期限一致的，可出具同意合并宗地意見，作為不動產(chǎn)登記資料；涉及土地使用期限不一致的，經(jīng)協(xié)商一致，可按在前的終止時(shí)間確定使用期限，或依法完善用地手續(xù)至土地使用期限一致并調(diào)整土地出讓價(jià)款。多宗地的權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途等不一致的，未經(jīng)批準(zhǔn)不得辦理宗地合并手續(xù)。

??前款有需要時(shí)可簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議或土地出讓合同變更協(xié)議。

??18.多主體聯(lián)建、產(chǎn)權(quán)清晰的城鎮(zhèn)住宅（含劃撥土地），經(jīng)開發(fā)單位共同申請并提出分割、分?jǐn)偡桨福瑘?bào)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門對規(guī)劃、用地、消防、安全等情況在各自職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行聯(lián)合審核，審核通過意見作為不動產(chǎn)登記資料。分割不動產(chǎn)應(yīng)滿足不動產(chǎn)單元設(shè)定的要求。

（八）其他問題。

??19.購房人已辦理房屋所有權(quán)登記，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)單位并處于抵押、查封狀態(tài)，或土地使用權(quán)在抵押、查封前已辦理購房合同備案或預(yù)告登記，購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的，市、縣級政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)開發(fā)單位、金融機(jī)構(gòu)和法院，通過還款、協(xié)商、追繳、置換以及向查封法院提出異議申請等方式處理債務(wù)糾紛問題，推進(jìn)抵押和查封問題的化解。

經(jīng)開發(fā)單位與抵押權(quán)人、查封單位協(xié)商一致，抵押權(quán)人、查封單位出具書面同意意見的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可辦理登記，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書上注明相關(guān)狀況。

??四、工作要求

市、縣級政府及有關(guān)職能部門要提高思想認(rèn)識，落實(shí)屬地責(zé)任，構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動”的工作機(jī)制，協(xié)同推進(jìn)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題化解工作。要明確負(fù)面清單，守牢政策底線，嚴(yán)禁通過登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，嚴(yán)禁將按正常報(bào)建手續(xù)辦理的項(xiàng)目通過歷史遺留問題進(jìn)行處理，對“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記。

??國有土地上已售（在用）的中小學(xué)校、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、宗教活動場所、機(jī)關(guān)事業(yè)單位用房等四類不動產(chǎn)，國有建設(shè)用地上已售（在用）的商業(yè)、辦公、工業(yè)、公共（用）設(shè)施等房屋涉及的歷史遺留問題可參照執(zhí)行，駐粵部隊(duì)軍用土地房屋涉及的歷史遺留問題建議參照執(zhí)行。

??本意見自2025年8月4日起施行，有效期5年。

廣東省自然資源廳

2025年7月4日