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??近兩年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底，在銷(xiāo)售萎靡、現(xiàn)金流緊張之下，房企投資戰(zhàn)略較以往發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。

??一方面，三四線土地?zé)o人問(wèn)津，眾多企業(yè)將目光聚焦在核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊中；另一方面，在行業(yè)新的發(fā)展階段和模式下，收縮已成新常態(tài)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2023年末，總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量為29.3萬(wàn)億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業(yè)總土儲(chǔ)建面18.2億平方米，同比降幅達(dá)到17.5%。

??同時(shí)，從2024年的供地計(jì)劃來(lái)看，絕大多數(shù)城市宅地供地計(jì)劃呈縮減之勢(shì)，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)量。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)已從過(guò)去的“重量輕質(zhì)”轉(zhuǎn)向“重質(zhì)輕量”，未來(lái)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地資源配置將成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重中之重。

??2023年末房企總土儲(chǔ)貨值下降明顯，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年百?gòu)?qiáng)房企貨值總量為29.3萬(wàn)億元，同比降幅達(dá)13.9%，總土儲(chǔ)建面18.2億平方米，較2022年末下降17.5%。

??從門(mén)檻來(lái)看同比跌幅依然較大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP100房企總土儲(chǔ)貨值門(mén)檻為273億元，較2022年末下降24.9%，總土儲(chǔ)建面門(mén)檻值為84.1萬(wàn)平方米，較2022年末下降49.78%。

??分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10房企總土儲(chǔ)貨值門(mén)檻降幅最少，僅下降8.09%，為7251.8億元，其次是TOP20房企和TOP30房企，分別下降11.86%和12.87%，由此可見(jiàn)目前能夠拿地的仍然是以頭部企業(yè)為主。

??具體到企業(yè)來(lái)看，總土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)房企中，有6家房企總土儲(chǔ)超過(guò)萬(wàn)億，與2022年末持平，分別為保利、綠地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園和中海，除此之外，其他梯隊(duì)房企數(shù)量都出現(xiàn)了不同程度的減少，如5000-10000億元梯隊(duì)減少1家、3000-5000億梯隊(duì)大幅減少8家。

??相應(yīng)地，總土儲(chǔ)貨值較低的梯隊(duì)企業(yè)數(shù)量在增加，其中需要注意的是，截至2023年末，超三成企業(yè)總土儲(chǔ)不及千億，為34家。

??一直以來(lái)，總土儲(chǔ)TOP100房企與銷(xiāo)售TOP100房企一直都保持著較高的重合度，2023年也是如此，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年末總土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企與銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企重合度達(dá)到七成，總土儲(chǔ)20強(qiáng)與銷(xiāo)售20強(qiáng)重合度75%，10強(qiáng)房企的重合度也達(dá)到70%。其中保利、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲(chǔ)前十，也是2023年銷(xiāo)售十強(qiáng)房企。

??聚焦到銷(xiāo)售TOP100房企來(lái)看，受到企業(yè)投資持續(xù)收緊的影響，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值連年下降，2023年末僅為26.4萬(wàn)億元，同比跌幅17.8%，與最高峰相比則下降39%。

??按銷(xiāo)售梯隊(duì)劃分來(lái)看，土儲(chǔ)資源依然高度集中：10強(qiáng)房企總貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的35%，較2022年末增加2個(gè)百分點(diǎn)；11-20強(qiáng)房企總貨值占比25%，同比微降1個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企六成的土儲(chǔ)集中于前20強(qiáng)房企中。

??2023年企業(yè)投資低迷、謹(jǐn)慎的趨勢(shì)未有改變，即便是央國(guó)企投資力度也較2022年進(jìn)一步下滑，僅有6%的百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值同比上漲，諸如中國(guó)鐵建、華發(fā)股份2023年末總土儲(chǔ)貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數(shù)企業(yè)土儲(chǔ)貨值均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中跌幅超過(guò)20%的企業(yè)占到35%，部分民企由于投資暫緩，土儲(chǔ)貨值更是連續(xù)兩年下降。

??而且從不同跌幅企業(yè)貨值占比來(lái)看，權(quán)重更高、土儲(chǔ)貨值規(guī)模更大的企業(yè)跌幅更大，如貨值降幅超過(guò)20%的企業(yè)總土儲(chǔ)貨值合計(jì)占比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，土地儲(chǔ)備并非越多越好，總土儲(chǔ)貨值下降也并不完全底表企業(yè)投資放緩。

??尤其是對(duì)近兩年在一二線積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的規(guī)模化央國(guó)企而言，拿的多、賣(mài)多的多是常態(tài)：如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2023年末總土儲(chǔ)貨值同比下降5%、8%和7%，但三家企業(yè)2023年新增貨值均超2000億元，其全口徑銷(xiāo)售也在3000億以上且均位于行業(yè)TOP5。

??這也從側(cè)面反映了當(dāng)前企業(yè)投資的困境，即有意愿有能力拿地的僅剩央國(guó)企和少數(shù)民企，其他企業(yè)越不拿地銷(xiāo)售也越困難。

??從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，2024年絕大多數(shù)城市宅地供地計(jì)劃呈縮減之勢(shì)，尤其是庫(kù)存壓力較高的三四線城市，供應(yīng)計(jì)劃明顯收窄。

??截至目前，已有近1000個(gè)縣市（區(qū)）發(fā)布了2024年供地計(jì)劃，住宅土地供應(yīng)總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢(shì)。

??分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢(shì)，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)25%，宅地計(jì)劃供給量下降更為堅(jiān)決。典型如合肥，2024年宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H389公頃，較2023年540公頃降幅高達(dá)28%。

??考慮到當(dāng)前市場(chǎng)下行的大環(huán)境，即使上海等去化周期尚處于較為合理水平的城市，也在主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)量，未來(lái)供地計(jì)劃仍有進(jìn)一步下降的空間。

??我們認(rèn)為，過(guò)去一味的重視土儲(chǔ)的總量規(guī)模已經(jīng)不符合當(dāng)前戰(zhàn)略定位，總土儲(chǔ)也并非越多越好，未來(lái)強(qiáng)調(diào)的是在土地選擇上的精準(zhǔn)定位和對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的嚴(yán)格把控，而不是盲目追求土地儲(chǔ)備的規(guī)模。房企仍應(yīng)將目光聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力、安全性高的一二線核心城市，并以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤(rùn)足的項(xiàng)目為主，減少低能級(jí)城市的投資。這也有助于企業(yè)更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前政策利好、預(yù)期修復(fù)之下，行業(yè)將在一段時(shí)間內(nèi)低位調(diào)整并逐步迎來(lái)復(fù)蘇和回暖，核心城市土地的布局更能夠快速、有效地響應(yīng)市場(chǎng)需求，提升項(xiàng)目品質(zhì)同時(shí)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先地位。

??值得注意的是，從2024年至今部分熱點(diǎn)城市土拍降溫的走勢(shì)來(lái)看，即便是核心城市內(nèi)部板塊分化、差異仍然顯著。在市場(chǎng)尚未企穩(wěn)之下，還應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待核心城市的次優(yōu)板塊。