3、發(fā)展動(dòng)因：需求資源投資三力驅(qū)動(dòng)，潛力城市發(fā)展動(dòng)因各異

　　由于各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件存在較大差異，通過對(duì)各城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展資源等多方面考量，將三四線城市按照其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)因劃分需求導(dǎo)向型、資源導(dǎo)向型、投資導(dǎo)向型、均衡導(dǎo)向型。

　　3.1 需求導(dǎo)向型

　　需求導(dǎo)向主要考察了城市消費(fèi)者的基本居住需求和改善性居住需求。通過常住人口及其增長(zhǎng)率、市區(qū)人口及其增長(zhǎng)率，以及人均GDP來考察基本居住需求；以人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、私家車擁有水平作為消費(fèi)水平的分析依據(jù)，人均存款額/套均總價(jià)作為購(gòu)買能力的標(biāo)志，人均可支配收入作為收入水平的標(biāo)志，以及人均居住面積作為居住條件的標(biāo)志，來綜合評(píng)價(jià)改善型居住需求。

　　通過對(duì)基本居住需求和改善性居住需求的綜合考察，得到具有較強(qiáng)需求的城市，其中需求驅(qū)動(dòng)力排名前20位的城市如下：

　　3.2資源導(dǎo)向型

　　資源導(dǎo)向主要根據(jù)城市資源與能力以及城市發(fā)展條件兩方面的表現(xiàn)來做綜合評(píng)價(jià)，得到資源導(dǎo)向分類的城市排名結(jié)果如下：

　　3.3投資導(dǎo)向型

　　近年來，隨著三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入的提高及城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，人們紛紛看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值，吸引眾多房地產(chǎn)投資者的涌入，使三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹。隨著限外、限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，一二線城市的房地產(chǎn)投資需求大部分被擠出市場(chǎng)。而三四線城市受樓市調(diào)控影響較小，從一二線城市流出的投資需求紛紛流入了三四線城市。在內(nèi)外力的雙重作用下，三四線城市中的一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了以投資為導(dǎo)向的發(fā)展模式。

　　3.4 均衡導(dǎo)向型

　　在對(duì)三四線城市進(jìn)行導(dǎo)向分析時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市的發(fā)展導(dǎo)向不盡相同，一些城市偏重于剛性和改善性需求導(dǎo)向，一些城市偏向于資源導(dǎo)向，而另一些城市則偏向于投資導(dǎo)向，但也有部分城市呈現(xiàn)出一種均衡的發(fā)展導(dǎo)向模式，即需求導(dǎo)向、投資導(dǎo)向、資源導(dǎo)向三者兼有，呈齊頭并進(jìn)之勢(shì)。

　　在以上三種導(dǎo)向分類的基礎(chǔ)上，采用聚類分析對(duì)三類導(dǎo)向的排序進(jìn)行分析，剔除在某一分類中排名靠后的城市，共有65個(gè)三四線城市呈現(xiàn)出均衡的發(fā)展導(dǎo)向，此類城市占全部三四線城市的26%。在這些均衡發(fā)展為導(dǎo)向的三四線城市中，需求、投資、資源導(dǎo)向同時(shí)存在，一起決定著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景。