??一、本月樓市政策聚焦：中央強化房地產市場管控 地方調控“松少緊多”

??8月份，房地產政策環(huán)境持續(xù)收緊。中央層面，8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，此前關于房企融資的“345新規(guī)”在業(yè)內早已廣泛流傳；8月26日，住建部召開部分城市房地產工作商會，約談沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州六個城市，重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，要求落實“問題導向、快速處置”調控新原則。

??地方層面，8月份地方調控“松少緊多”，以南京、咸陽、無錫、深汕合作區(qū)等地為典型，對“限購限售限貸限價”政策進行補充調整，市場反響較大。此外，多地相繼開展房地產市場專項整治工作。本期報告主要對8月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??圖1：8月典型地區(qū)房地產調控措施一覽（部分）

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期

??1. 政策跟蹤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2. 政策小結及重點政策解讀

??（1） 政策小結

??繼7月份中共中央政治局會議和房地產工作座談會之后，在本月住建部與央行召開的重點房企座談會和住建部召開的部分城市房地產工作會商會上，“房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”再次被強調，中央層面對房地產調控保持堅定立場。

??在此基礎上，本月中央主要圍繞推動落實此前已出政策并加以具體細化展開工作，其中主要包括兩個方面。第一，關于基建。國務院發(fā)改委發(fā)文推動基礎設施領域不動產投資信托項目試點工作，并明確試點重點領域和重點行業(yè)，中國證監(jiān)會也及時出臺基礎設施領域投資基金指引相關辦法予以配合。第二，關于老舊小區(qū)改造和城市更新。住建部提出，要督促指導城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造信息公開，強化工程建設全過程質量監(jiān)管，并且強調，在城市更新的過程中，要切實加強對歷史文化的保護，要按照應劃盡劃、應保盡保原則，及時查缺補漏等。

??（2） 重點政策解讀：監(jiān)管部門擬推行房企融資”345新規(guī)“

??8月，關于房地產企業(yè)融資的“345新規(guī)“在業(yè)內盛傳。從多位業(yè)內權威人士及上市公司高管表態(tài)來看，“345新規(guī)”雖暫未得到官方證實，但已引起房地產企業(yè)普遍關注和重視。

??具體到“345新規(guī)”，是指監(jiān)管部門為控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模，出臺新規(guī)對房企設置“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。按照規(guī)則：

??1. “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以 2019 年 6月底為上限，不得增加；

??2. “二線”超出閾值為“橙色檔“，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；

??3. “一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 10%；

??4. “三線”均未超出閾值為“綠色檔“，有息負債規(guī)模年增速不得超過 15%。

??對此，中房研協(xié)認為，若新規(guī)落地實施：

??（1）房地產發(fā)展速度將趨向平穩(wěn)，市場競爭格局將相對穩(wěn)定，相對利好頭部房企。新規(guī)通過設置三道紅線，對房企有息負債規(guī)模進行嚴格管控，房企有息負債規(guī)模年增長率最高不得超過15%，且達標條件十分嚴苛，這意味著房地產融資環(huán)境將迎來較大力度收緊，促使房企降杠桿，以往通過高杠桿、高負債、高周轉模式異軍突起的機會不復存在，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢，地位將更加穩(wěn)固，排名靠后房企實現(xiàn)彎道超越的難度進一步加大，房地產整體發(fā)展速度將逐漸穩(wěn)定；

??（2）高負債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負債率房企則迎來發(fā)展機會，銷售能力成比拼關鍵，行業(yè)洗牌提速。一方面，高負債率房企負債規(guī)模被限定低速增長甚至零增長，這意味著企業(yè)將無法再獲得大規(guī)模融資，企業(yè)必須通過加快銷售回款，提高內生性造血能力以維持企業(yè)正常運行和償還債務所需；另一方面，以往房企通常是通過貸款或融資拿地，一旦融資受限，將直接大幅削弱企業(yè)拿地能力，而土儲又直接關系企業(yè)的長期發(fā)展，高負債率房企將不得不面臨發(fā)展失速甚至斷臂求生的局面。相對而言，負債率控制較好的房企擁有更大的運營空間，在拿地方面也將有更多選擇；

??（3）土地市場將逐漸回歸理性，企業(yè)將從追求規(guī)模向提升產品品質轉變。在融資收緊的情況下，房企拿地將逐漸回歸理性，競爭抬升土地成交價格和土地溢價率的情況將大大減少，促使土地市場降溫；高負債高杠桿邏輯走不通的情況下，開發(fā)企業(yè)將在制度引導下進一步開展產品升級換代，通過產品品質的提升，科技和智慧因素的注入，提高單位利潤和附加值，企業(yè)生存的邏輯由此前的粗放型資金和土地規(guī)模經(jīng)濟到精細化管理和技術導向的品質經(jīng)營。

表1：TOP100上市房企”三道紅線“

??數(shù)據(jù)來源：上市房企2019年報，CRIC

??三、地方政策：落實“因城施策”，調控“松少緊多”

??1. 政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（2）土地政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（3）公積金政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（4）住房保障政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（5）人口人才政策

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2. 政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年8月地方出臺房地產調控政策32條，較上月明顯減少。其中，寬松性政策11條，緊縮性政策20條，中性政策1條。在近期中央層面多次強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的背景下，8月地方調控延續(xù)“松少緊多”的特點。

??單位：次

圖2：近11個月地方樓市調控政策變化

??數(shù)據(jù)來源：中房研協(xié)整理

??從8月地方調控內容來看，地方收緊調控主要體現(xiàn)在增設行政限制、更改土地出讓規(guī)則和加強市場監(jiān)管等方面，典型代表如：南京采用搖號拿地以“限地價、限房價”，咸陽提高二套房貸款首付及限制商品房備案價格，無錫提高二套房貸款首付及增設離異家庭購房限制，阜陽、蕪湖提高公積金貸款首付比例，杭州、西安強化住房租賃資金監(jiān)管，海口、三亞、寧波等地開展房地產市場專項整治等。地方放寬調控則集中表現(xiàn)在人口人才政策上，典型代表有廣州市荔灣區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、蘇州市高新區(qū)、天津市、吉林省等地。此外，深汕合作區(qū)明確企業(yè)可認購商務公寓、合肥允許非住宅改建為租賃住房、海南上調住房公積金個人貸款最高額度等，也都在一定程度上對樓市調控起到了松綁作用。

??四、8月重要事項復盤

??數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??五、房地產政策展望

??1. 中央層面

??近期，特朗普政府頻頻對我國發(fā)起挑釁，中美關系持續(xù)緊張，中美大國關系摩擦嚴重影響亞太地區(qū)甚至全球經(jīng)濟增長預期。國內，疫情防控已進入常態(tài)化防控階段，但近兩個月我國多地爆發(fā)罕見汛情，長江、淮河等流域遭受嚴重洪澇災害，受災范圍廣，經(jīng)濟損失大，是歷史上較嚴重的一年。面對當前復雜嚴峻的經(jīng)濟形勢，7月30日，習近平總書記在中共中央政治局會議上已明確提出，建立以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。8月24日，習近平總書記在經(jīng)濟社會領域專家座談會再次明確，要以暢通國民經(jīng)濟循環(huán)為主構建新發(fā)展格局，同時強調，新發(fā)展格局決不是封閉的國內循環(huán)，而是開放的國內國際雙循環(huán)。李克強總理在8月26日的國務院常務會議上提出，深化“放管服”改革和落實財政金融紓困政策并行推進，是激發(fā)市場活力、增強發(fā)展內生動力的重要舉措，對做好“六穩(wěn)”工作、落實“六保”任務至關重要，要推出新舉措進一步做到門檻降下來、監(jiān)管跟上去、服務更優(yōu)化。

??在房地產方面，在住建部和央行召開的重點房企座談會、住建部召開的部分城市房地產工作會商會以及央行發(fā)布的2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中，均再次明確重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，中央對房地產調控保持堅定立場。從兩次會議具體內容來看，下一階段中央對房地產調控力度呈現(xiàn)加大趨勢，監(jiān)管范圍覆蓋所有能級城市，房企融資端將明顯收緊，房地產長效機制將加快落實。同時，在嚴控資金違規(guī)流入房地產領域要求下，房貸利率走低趨勢或將放緩，部分地區(qū)甚至有可能出現(xiàn)小幅回升。

??2. 地方層面

??在中央近期多次重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”和“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的背景下，近兩個月地方出臺樓市寬松性政策已明顯減少，且主要通過人才引進和戶籍新政。從8月26日住建部召開的部分城市房地產工作會商會約談城市來看，二三線城市房地產市場已納入重點監(jiān)管范圍，在堅持”房住不炒“”因城施策“的調控主基調下，未來二三線城市在制定房地產調控政策時將保持審慎甚至會略微保守，樓市松綁傾向從保市場主體角度出發(fā)擬定政策，需求側或更加依賴人才政策。在疫情期間出臺的房地產階段性支持政策陸續(xù)到期和房地產市場監(jiān)管力度加大的情況下，低能級城市實現(xiàn)房地產平穩(wěn)健康發(fā)展面臨更大壓力。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員