榜·單·解·讀

??2018年上半年，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。集中度達(dá)到歷史新高度，TOP100上升至69.3%。但各梯隊(duì)房企在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，分化格局持續(xù)，TOP200門(mén)檻有所降低。TOP20房企中，大部分業(yè)績(jī)完成度超過(guò)40%，下半年有望完成目標(biāo)。我們預(yù)計(jì)，目前現(xiàn)金比較充裕的房企下半年將更為主動(dòng)。同時(shí)，下半年資金面預(yù)計(jì)將邊際改善，建議房企下半年加大貨量供應(yīng)、提高周轉(zhuǎn)并加速回款。

??TOP100上半年規(guī)模同比增長(zhǎng)36.5%

??2018年上半年，TOP100房企總體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。特別是二季度以來(lái)，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動(dòng)及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)迎來(lái)高峰。TOP100房企二季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)2.6萬(wàn)億元，較一季度增長(zhǎng)35%。

??龍頭房企中，截止6月末碧桂園業(yè)績(jī)規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績(jī)保持了上月近800億元的高位。恒大、萬(wàn)科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長(zhǎng)24.5%和9.3%。截止2018年上半年，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過(guò)400億，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

??五六月供應(yīng)放量 37家房企單月業(yè)績(jī)超百億

??從6月數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP100房企6月銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)34.7%，增速較5月提升17個(gè)百分點(diǎn)。單月業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到了11094億元，為今年上半年最高的月份，較去年同期增長(zhǎng)45%以上。同時(shí)，6月單月業(yè)績(jī)超百億房企的數(shù)量較多達(dá)到了37家。這主要是由于多地政府對(duì)預(yù)售許可證管控有所松動(dòng)，房企在嚴(yán)苛調(diào)控和巨大資金壓力下，高周轉(zhuǎn)和降價(jià)加速推案意愿明顯增強(qiáng)，以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)。

??從市場(chǎng)角度來(lái)看，二季度以來(lái)多地政府城市為了維穩(wěn)市場(chǎng)，利好真正的剛需，開(kāi)始適度加大供應(yīng)量，6月部分熱點(diǎn)城市加快預(yù)售證審批，大量項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)量繼續(xù)增加。其中，鄭州、大連、福州、蘇州、北京等地6月供應(yīng)量環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻番，鄭州6月供應(yīng)量更是環(huán)比增幅達(dá)225%，高達(dá)159萬(wàn)平方米，為近半年最高供應(yīng)量。另外，北京本月預(yù)售證批復(fù)放量明顯，達(dá)到今年上半年供應(yīng)量的高峰，單月供應(yīng)面積近60萬(wàn)平方米。此外，重慶、武漢兩地本月供應(yīng)量繼續(xù)高位運(yùn)行，單月供應(yīng)面積均在200萬(wàn)平方米以上。

??格局持續(xù)分化，TOP200門(mén)檻同比下降
??2018年上半年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)入榜門(mén)檻較去年同期繼續(xù)提升。從金額門(mén)檻來(lái)看，TOP20和TOP50梯隊(duì)房企門(mén)檻提升幅度最高達(dá)50%。TOP100房企門(mén)檻較去年同期增長(zhǎng)27.1%至88.1億元。值得注意的是，TOP200房企門(mén)檻較去年同期有所降低。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)銷(xiāo)售榜百?gòu)?qiáng)之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會(huì)更為顯著。

??集中度大幅提升 TOP30和TOP100近50%和70%

??2018年上半年，TOP200各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個(gè)百分點(diǎn)。而從房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的口徑來(lái)看，各梯隊(duì)集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的集中度達(dá)到了56.2%。未來(lái)，隨著行業(yè)集中度更高，市場(chǎng)資源和份額也將更向大型品牌房企靠攏。

??備注：金額集中度=入榜房企銷(xiāo)售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額，其中，2018年1-6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額是根據(jù)前5月累計(jì)同比增幅推算6月同比增幅所得。

??TOP20房企基本完成全年目標(biāo)40%以上

??今年上半年，TOP20房企中，超過(guò)半數(shù)業(yè)績(jī)完成超過(guò)50%，其余都基本高于40%。房企上下半年的業(yè)績(jī)比例是四六開(kāi)，大部分房企的供貨集中在下半年，只要供貨符合市場(chǎng)需求、價(jià)格合理的話，這些企業(yè)仍存在完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的希望。

??現(xiàn)金充裕的房企下半年將更為主動(dòng)

??綜合目前的市場(chǎng)情況和房企今年上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，我們認(rèn)為，那些手握現(xiàn)金充沛的房企，下半年將更為主動(dòng)。

??一方面，在目前融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，無(wú)論規(guī)模大小，現(xiàn)金對(duì)于房企的重要性不言而喻。另一方面，在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，下半年在一些潛在的收并購(gòu)及拿地機(jī)會(huì)面前，手握現(xiàn)金比較充裕的房企勢(shì)必將更為主動(dòng)。上市房企中，榜單前4位的房企現(xiàn)金總規(guī)模都排在前列；合景泰富、仁恒、濱江等房企現(xiàn)金短債比則較高。而對(duì)于非上市房企而言，具有國(guó)有背景或背靠基金的房企，如華地等；以及像美的等有實(shí)業(yè)基礎(chǔ)的房企資金壓力較小，發(fā)展?jié)摿^大。

??下半年資金面將邊際改善 房企銷(xiāo)售情況有望好轉(zhuǎn)

??2018年上半年已然結(jié)束，在國(guó)家和地方政府調(diào)控政策層出不窮，尤其是信貸持續(xù)緊縮的背景下，規(guī)模房企上半年的日子并不好過(guò)。但今年下半年市場(chǎng)資金面預(yù)期將邊際改善，房企銷(xiāo)售情況有望好轉(zhuǎn)。6月24日，央行再次宣布降準(zhǔn)或?qū)㈩A(yù)示著行業(yè)整體資金緊張情況有所緩和。

??盡管央行多次重申2018年貨幣政策穩(wěn)健中性，著力加強(qiáng)金融去杠桿，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，但是近日央行宣布的二次降準(zhǔn)以及“合理充裕”的提法讓我們看到貨幣放松的可能。預(yù)計(jì)，下半年貨幣政策或?qū)⒂煞€(wěn)健中性逐步轉(zhuǎn)向中性偏積極，對(duì)于房企資金面也會(huì)產(chǎn)生較大利好，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入難得的銷(xiāo)售窗口期，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解。貨幣環(huán)境的放松，在一定程度上也將促使房企新開(kāi)工和投資開(kāi)發(fā)意愿增強(qiáng)。下半年將有更多的房企落實(shí)“高周轉(zhuǎn)”的策略，積極搶收業(yè)績(jī)和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。