??近期，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2016年全國樓市50強(qiáng)城市排行榜》，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳新房成交均價最高，成都則在成交量方面居于首位。

??這一榜單顯示的是2016年中國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。2016年，這50個城市新建商品住宅成交面積約占全國總成交面積的38%。從成交量來看，去年成交量排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。

??報告稱，成都房地產(chǎn)市場納入統(tǒng)計的區(qū)域相對較多，近幾年新房的供應(yīng)量也較大，所以市場交易規(guī)模也較大；武漢城市規(guī)模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大；而受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產(chǎn)市場成交行情火爆。

??從成交反彈的速度來看，2016年50個城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%.值得注意的是，三個城市均為三線城市。這幾個城市成交行情較火爆，主要受到周邊熱門二線城市溢出效應(yīng)的影響，如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加之，三線城市大多不限購不限貸，市場交易易現(xiàn)反彈。

??從房價來看，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個城市的去年新房成交均價分別為每平方米53774元（人民幣，下同）、38283元和33412元。深圳此前房價不及上海，但經(jīng)歷了一輪大漲后，去年深圳成為了中國一手房價最貴的城市。但受2016年第四季度政策調(diào)控的影響，這三個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

??從房價上漲最快城市的排行來看，前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。房價上漲較快的地方正在不斷出臺調(diào)控收緊政策，為市場降溫。

??一、 2016年TOP50城市的成交面積排行

??1、城市排行

??2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。（注：本報告的房地產(chǎn)量價及同比數(shù)據(jù)均做過四舍五入的處理。）成都房地產(chǎn)市場納入統(tǒng)計的區(qū)域相對較多，近幾年新房的供應(yīng)量也較大，所以市場交易規(guī)模也較大。武漢城市規(guī)模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大。2016年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2016年天津房地產(chǎn)市場成交行情較為火爆。

??2016年TOP50城市的成交面積排行中，排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽，成交面積分別為381、409和418萬平方米。蕪湖房地產(chǎn)市場受到了周邊城市南京的影響，雖然在TOP50排行中相對靠后，但對比同類的三四線城市，蕪湖樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁。呼和浩特屬于省會城市中排行相對靠后的城市，當(dāng)然這兩年樓市基本面總體處于改善的狀態(tài)。而洛陽也受到了鄭州房地產(chǎn)市場的影響，市場交易較為活躍。

??2、城市分類

??基于不同的成交面積，以及考慮到2016年房地產(chǎn)市場較為火熱的因素，我們對TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、超重量級城市：成交面積超過2000萬平方米。2、重量級城市：成交面積介于1000-2000萬平方米之間。3、中量級城市：成交面積介于500-1000萬平方米之間。4、輕量級城市：成交面積低于500萬平方米。

表1  2016年TOP50城市新建商品住宅成交面積及城市分類（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院

??二、2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行

??1、城市排行

??2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。

??2016年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊，同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內(nèi)的城市，市場交易面積不增反降，說明處于樓市降溫期，這和此類城市新房庫存不足的因素有關(guān)，同時潛在的供求矛盾以房價上漲的形式體現(xiàn)出來。而對于烏魯木齊房地產(chǎn)市場來說，2016年市場表現(xiàn)較為平淡，成交面積呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。實際上另外一個指標(biāo)也印證了這一市場特點，2016年國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)中，烏魯木齊的房價屬于省會城市中相對疲軟的。

??2、城市分類

??基于不同的成交面積同比增幅，我們對TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、強(qiáng)勁反彈：同比增幅超過50%。2、積極活躍：同比增幅超過全國平均水平(2016年全國商品住宅成交面積同比增幅為22.4%)，我們將其定義為30%-50%的區(qū)間。3、略偏溫和：同比增幅介于0%-30%的區(qū)間。4、略顯疲軟：同比增幅低于0%。

表2  2016年TOP50城市新建商品住宅成交面積同比增幅及城市分類

數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院

??三、2016年TOP50城市的成交均價排行

??1、城市排行

??2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海，但經(jīng)歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平)，成為了房價最貴的城市。上海和北京則處于3萬元以上的水平。受2016年第四季度政策調(diào)控的影響，這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。

??2016年TOP50城市的成交均價排行中，排行后三位的城市分別為洛陽、清遠(yuǎn)和呼和浩特，成交均價分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房價水平和實際感受總體一致，相對偏低，這和此類城市經(jīng)濟(jì)相對落后，或者不是熱點的房地產(chǎn)投資目的地等因素有關(guān)。

??2、城市分類

??基于不同的成交均價，我們對TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為：1、超高房價： 成交均價高于3萬元/平方米。2、高房價：成交均價介于1-3萬元/平方米的區(qū)間。3、中等房價：根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國商品住宅成交均價為7203元/平方米，我們將其定義為7000-10000元/平方米的區(qū)間。4、低房價：均價低于7000元/平方米。

表3 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價及城市分類(單位：元/平方米)

數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院

??四、2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行

??1、城市排行

??2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。對于深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態(tài)勢也是倒逼其出臺嚴(yán)厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預(yù)期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。

??2016年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為溫州、臺州和淮安，同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和臺州房價實際情況是溫和復(fù)蘇，統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能存在結(jié)構(gòu)性偏差。對于淮安來說，市場供應(yīng)量一直較大，為積極去庫存相關(guān)房企主動降價，希望達(dá)到以價換量的效果。另外該數(shù)據(jù)和現(xiàn)實中的感受情況略有差異，或存在數(shù)據(jù)異動的情況。

??2、城市分類

??基于不同的成交均價同比增幅，我們對TOP50城市進(jìn)行了分類，如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為： 1、房價過熱：同比增幅超過20%。2、房價偏熱：同比增幅介于10%-20%的區(qū)間(2016年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理：同比增幅介于5%-10%的區(qū)間(其中2016年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷：同比增幅低于5%。

??注意：由于這是年度數(shù)據(jù)所在，而且涉及成交結(jié)構(gòu)變化因素，個別城市的房價漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現(xiàn)象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現(xiàn)象。

表4 2016年TOP50城市新建商品住宅成交均價同比增幅及城市分類

數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院