??核心觀點

??【代建業(yè)務(wù)趨于成型，回款率創(chuàng)下129%的新高】上半年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約417億元；實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率達到 129%，相較于2021年大幅提升了28個百分點，創(chuàng)歷史新高。上半年金科的代建業(yè)務(wù)實現(xiàn)了銷售金額超41 億元，發(fā)展模式日趨成型，未來可能成為企業(yè)銷售規(guī)模的一個重要助力。

??【上半年暫緩拿地，總土儲仍能滿足2-3年開發(fā)需求】2022上半年金科暫緩拿地，截至2022年中期土地儲備可售建面為6101萬平米，從目前的市場情況來看仍能滿足企業(yè)未來2-3年的開發(fā)需求。

??【疫情及行業(yè)變局影響營收，盈利能力有待提高】2022上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入313.2億元，同比減少了29%，毛利率同比降低了13.91個百分點至6.23%，主要是因為企業(yè)為了刺激銷售回款而大量采取了促銷及專項去庫存等措施。上半年的凈利潤和歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，盈利能力有待提高。

??【有息負債持續(xù)壓降，積極謀劃引進戰(zhàn)略投資】上半年金科繼續(xù)壓降有息負債，總有息負債相較于期初繼續(xù)減少16.43%至673.7億元，凈負債率繼續(xù)降低了2.28個百分點至64.23%。期末短期有息負債351億元，占比提升至52.1%，未來可以適當優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。持有現(xiàn)金減少至211.8億元，現(xiàn)金短債比下降至0.6，短期仍存在著一定的資金壓力，企業(yè)正在通過積極促進回款、尋求債務(wù)展期、推動引進戰(zhàn)略投資者等措施來改善財務(wù)狀況。

??【“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，提升企業(yè)潛力】金科“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)主要涉及智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養(yǎng)幾個領(lǐng)域。其中，金科服務(wù)截至2022年中期的合約管理面積達到了3.74億平米，在管面積2.51億平米。整體看來金科旗下的各個“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)都在穩(wěn)步發(fā)展，提升了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ磥砜赡軙蔀槠髽I(yè)業(yè)績的重要組成部分。

??01

??銷售

??代建業(yè)務(wù)趨于成型

??回款率創(chuàng)下129%的新高

??2022上半年金科及其投資的公司實現(xiàn)全口徑合約銷售金額約417億元，同比減少了59.32%。受行業(yè)下行的影響，房企整體銷售出現(xiàn)下滑，但是品牌房企代建業(yè)務(wù)迎來發(fā)展機會。金科的代建業(yè)務(wù)發(fā)展模式也日趨成型，上半年實現(xiàn)了銷售金額超41 億元，新增代建儲備建筑面積約82 萬平方米。截至2022年中期，金科代建的儲備建筑面積約為681 萬平方米，儲備貨值約538 億元，未來可能成為企業(yè)銷售增長的一個重要助力。 

??上半年金科實現(xiàn)銷售回款536億元，回款率達到 129%，相較于2021年大幅提升了28個百分點，創(chuàng)歷史新高。整體看來，近年來金科的銷售回款率保持著穩(wěn)中有升的態(tài)勢，讓企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)保持為正，有助于企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定。

??上半年金科的新開工面積約為115 萬平方米，企業(yè)明顯放慢了開工節(jié)奏 ，轉(zhuǎn)而將工作的重點放在了保交付方面。在多地疫情頻發(fā)、行業(yè)下行的背景下，上半年金科如期完成交付項目118個批次，交付面積約626 萬平方米。從整體的項目建設(shè)情況來看，金科及其投資的公司截至2022年中期的在建項目約為370 個，在建面積約5479 萬平方米，未來還是要適時推動項目開工和建設(shè)，增加可售資源，從而進一步促進銷售回款。

??02

??投資

??上半年暫緩拿地

??總土儲仍能滿足2-3年開發(fā)需求

??2022上半年金科暫緩拿地，截至2022年中期土地儲備可售建面為6101萬平米，從目前的市場情況來看仍能滿足企業(yè)未來2-3年的發(fā)展。在區(qū)域分布方面，金科的可售土儲中重慶地區(qū)的面積占比為23.46%，西南（不含重慶）、華東、華中、華北、華南占比分別為19.59%、18.35%、17.56%、9.1%、6.81%。整體看來企業(yè)總土儲的區(qū)域布局與2021年底變化不大，較為平均的區(qū)域分布也有利于企業(yè)分散市場風險，保持健康穩(wěn)定發(fā)展。

??03

??盈利表現(xiàn)

??疫情及行業(yè)變局影響營收

??盈利能力有待提高

??2022上半年金科實現(xiàn)營業(yè)收入313.2億元，同比減少29%，主要是因為上半年受到疫情以及行業(yè)下行的影響導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比減少。2022年中期金科的合同負債為1146.7億元，對上半年物業(yè)銷售營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)為4.1倍，短期營收增長仍有較強保障。

??上半年金科的毛利率同比降低了13.91個百分點至6.23%，主要是因為企業(yè)為了刺激銷售回款而大量采取了促銷及專項去庫存等措施。由于銷管費率增加，加上合聯(lián)營收入出現(xiàn)了虧損以及計提資產(chǎn)減值的增加，上半年的凈利潤和歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，整體盈利能力有待改善。

??04

??償債表現(xiàn)

??有息負債持續(xù)壓降

??積極謀劃引進戰(zhàn)略投資

??2022上半年金科在金融市場上動作較多，除了尋求新的融資之外，也在為即將到期的債務(wù)積極尋求展期。在新增融資方面，金科完成發(fā)行了1筆15億元的公司債，同時為多個子公司進行了貸款擔保。在債務(wù)展期方面，金科成功完成了公司債“19金科03”、“20金科03”、超短期融資券“21金科地產(chǎn)SCP003”、中期票據(jù)“20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和部分應(yīng)收賬款A(yù)BS的展期工作，延緩了部分下半年的償債壓力。期末，金科債券類融資的占比相較于期初繼續(xù)提升了2個百分點至25.54%。

??期內(nèi)，金科繼續(xù)壓降有息負債，總有息負債相較于期初繼續(xù)減少16.43%至673.7億元，凈負債率也繼續(xù)降低了2.28個百分點至64.23%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率則降至68.75%。期末短期有息負債為351億元，短期有息負債的占比提升至52.1%，未來可以適當優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。持有現(xiàn)金減少至211.8億元，現(xiàn)金短債比下降至0.6，扣除受限制現(xiàn)金之后的現(xiàn)金短債比下降到0.21；加上期末金科有短期應(yīng)付票據(jù)89.7億元，其中已到期未支付的余額為32.7億元，短期有一定的償債壓力。此外，長期股權(quán)投資/歸母權(quán)益仍然達63.66%，較期初下降2.47個百分點，表外負債也需關(guān)注。

??為了緩解流動性危機，金科除了積極促進銷售回款、尋求債務(wù)展期之外，也在積極謀劃引進戰(zhàn)略投資。上半年金科已經(jīng)成立了專項工作小組，積極推動包括國資平臺在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進工作，同時也在積極爭取政府紓困政策的支持。

??05

??多元化

??“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展

??提升企業(yè)潛力

??在2025年的五年規(guī)劃中，金科提出在精耕地產(chǎn)主業(yè)的同時，也將做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，聚焦“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略。在智慧服務(wù)方面，上半年金科服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入25.65億元，與去年同期基本持平。截至2022年中期金科服務(wù)的合約管理面積達到了3.74億平米，獨立第三方占比為71%；在管面積2.51億平米，獨立第三方占比為64%，整體看來企業(yè)的管理規(guī)模以及外拓能力都在穩(wěn)步提升。

??金科的科技產(chǎn)業(yè)板塊，以金科產(chǎn)業(yè)集團為主體，上半年實現(xiàn)了江津智慧科技城首批次交付運營，大連智造科技城、齊河智慧科技城也開始啟動招商。截至2022年中期，金科產(chǎn)業(yè)已進駐全國22個城市，累計開發(fā)28個科技園區(qū)，總建面超過1300萬平米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3 千家，入園企業(yè)年產(chǎn)值超過2 千億元。 

??截至2022年中期，金科商業(yè)實現(xiàn)了在管面積約348 萬平方米，同時“地產(chǎn)+商業(yè)”輕資產(chǎn)發(fā)展模式初見成效，新簽約10 個項目，合同收入近3 億元，部分項目由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)。除此之外，金科商業(yè)也率先在行業(yè)發(fā)布了元宇宙商業(yè)產(chǎn)品體系——金META。整體看來，金科在“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面的發(fā)展相對而言較為順利，提升了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ磥砜赡軙蔀槠髽I(yè)業(yè)績的重要組成部分。