??核心觀點(diǎn)

??【目標(biāo)完成率30.7%，華中區(qū)域銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)下降7個(gè)百分點(diǎn)】2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額430.1億元，同比下降17.9%，好于上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售同比降幅50.7%；2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)為1400億元，目標(biāo)完成率30.7%，較去年同期低4.2個(gè)百分點(diǎn)，去年下半年紅星地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)納入遠(yuǎn)洋集團(tuán)后仍然沒有完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，今年下半年貨值供應(yīng)、銷售去化壓力放大。上半年遠(yuǎn)洋各區(qū)域銷售貢獻(xiàn)差距拉大，其中北京區(qū)域增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)，華中區(qū)域銷售占比下降了7個(gè)百分點(diǎn)至6%，仍然較為薄弱。

??【新增住宅土儲(chǔ)42.4萬(wàn)平方米，拿地銷售比約0.06】2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增5幅土地，新增土儲(chǔ)建面42.4萬(wàn)平方米，同比下降90%。新增土儲(chǔ)都是住宅開發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)銷售均價(jià)6000元/平方米，同比下降22.1%。計(jì)算新增土地金額25.4億元。從拿地銷售比來(lái)看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，鑒于其財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)逆勢(shì)拿地，拿地銷售比達(dá)到了0.06，低于百?gòu)?qiáng)房企0.16平均值。

??【土儲(chǔ)規(guī)模穩(wěn)定，權(quán)益占比53.6%】2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為4948萬(wàn)平方米，較2021年末下降6.9%。從權(quán)益來(lái)看，2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)權(quán)益53.6%，與去年末持平。從遠(yuǎn)洋的以往的銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲(chǔ)備充沛。總土儲(chǔ)分布仍以北京和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鳎欢€城市占比超7成。

??【歸母凈利潤(rùn)首次虧損，少數(shù)股東蠶食利潤(rùn)】2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入234.1億元，同比上升14.1%；毛利潤(rùn)43.11億元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)1.07億元，同比下降8.7%，主要是由于人民幣兌美元貶值造成的匯兌虧損。歸母凈利潤(rùn)-10.9億元，同比下降207.6%。歸母凈利潤(rùn)大幅下降則是非控股權(quán)益蠶食，從2018年-2021年歸母凈利潤(rùn)占利潤(rùn)總額從76.6%下降至53.6%，2022年上半年歸母利潤(rùn)直接為負(fù)值。盈利空間進(jìn)一步壓縮，運(yùn)營(yíng)能力有待提升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)非并表業(yè)務(wù)較多，如其控股49%的遠(yuǎn)洋資本，項(xiàng)目與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局重合度高，目前作為聯(lián)營(yíng)企業(yè)存在，故反應(yīng)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表中的營(yíng)收有限。

??【短期風(fēng)險(xiǎn)上升，剔受限現(xiàn)金短債比和剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率均踩線】截至2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金196.4億元，較2021年年末下降27.5%。現(xiàn)金短債比1.08，較去年末下降0.37；長(zhǎng)短債務(wù)比上升至4.20。剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.8，不符合監(jiān)管要求，需要關(guān)注短期現(xiàn)金流壓力。平均融資成本5.07；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%，持續(xù)保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率上升至104.7%，較2021年末上升19.5個(gè)百分點(diǎn)，超過監(jiān)管紅線要求，“三道紅線”踩線，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度和資金安全度下降。

??【投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.1億元，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)化】截至2022年上半年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有超過22個(gè)經(jīng)營(yíng)中的持有物業(yè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約392萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.1億元，同比上升3%。

??01

??銷售

??目標(biāo)完成率30.7%

??華中業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)下降7個(gè)百分點(diǎn)

??全口徑銷售同比下降17.9%，完成目標(biāo)完成率的30.7%。2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額430.1億元，同比下降17.9%，好于上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售同比降幅50.7%；銷售面積256萬(wàn)方，同比下降9.9%；包含車位的整體銷售均價(jià)16834元/平方米，同比下降8.9%，主要原因是2022年上半年推售的中高端項(xiàng)目較少。遠(yuǎn)洋集團(tuán)延續(xù)之前的以一二線城市為銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主場(chǎng)，二者合計(jì)占全年銷售金額的84%，貢獻(xiàn)占比上升2個(gè)百分點(diǎn)。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)為1400億元，目標(biāo)完成率30.7%，較去年同期低4.2個(gè)百分點(diǎn)，去年下半年紅星地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)納入遠(yuǎn)洋集團(tuán)后仍然沒有完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，今年下半年貨值供應(yīng)、銷售去化壓力放大。

       華中區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比下降7個(gè)百分點(diǎn)。2020年遠(yuǎn)洋提出“南移西拓”戰(zhàn)略，集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部。2021年在收購(gòu)紅星地產(chǎn)后，六大事業(yè)部銷售占比更加均衡，但到了2022年上半年，差距又一次拉大。其中北京區(qū)域增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)，銷售貢獻(xiàn)增長(zhǎng)最高。環(huán)渤海區(qū)域和華東區(qū)域同比分別上升2個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。華中區(qū)域銷售占比下降了7個(gè)百分點(diǎn)，仍然較為薄弱。從區(qū)域之間的銷售占比可以看出遠(yuǎn)洋雖然在積極踐行“南移西拓”戰(zhàn)略，但其各個(gè)事業(yè)部之間發(fā)展仍需要協(xié)調(diào)，尤其是華中和華西區(qū)域，需要加強(qiáng)在其布局區(qū)域重點(diǎn)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

??02

??投資

??新增土儲(chǔ)42.4萬(wàn)平方米

??拿地銷售比約0.06

??新增拿地幾乎停滯，拿地銷售比0.06。2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增5幅土地，新增土儲(chǔ)建面42.4萬(wàn)平方米，同比下降90%。新增土儲(chǔ)都是住宅開發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)銷售均價(jià)6000元/平方米，同比下降22.1%。按照6000元/平米的土地成本，今年上半年新增土地金額25.4億元。從拿地銷售比來(lái)看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，拿地銷售比達(dá)到了0.06，低于百?gòu)?qiáng)房企0.16平均值。

??03

??土儲(chǔ)

??土儲(chǔ)規(guī)模穩(wěn)定，權(quán)益占比53.6%

??總土儲(chǔ)規(guī)模下降，但仍保持充足。2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為4948萬(wàn)平方米，較2021年末下降6.9%。從權(quán)益來(lái)看，2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)權(quán)益53.6%，與去年末持平。從遠(yuǎn)洋的以往銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲(chǔ)備充沛。

??總土儲(chǔ)分布仍以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鳎欢€城市占比超7成。截至2022年上半年末，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比達(dá)到48%，約占半數(shù)，整體土儲(chǔ)分布和2021年年末比變化不大。土儲(chǔ)城市能級(jí)仍然以二線為主，三四線城市土儲(chǔ)面積下降2個(gè)百分點(diǎn)。

??04

??盈利

??歸母凈利潤(rùn)首次虧損

??少數(shù)股東蠶食利潤(rùn)

??歸母凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入234.1億元，同比上升14.1%；毛利潤(rùn)43.11億元，同比下降18%；毛利率18.4%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)1.07億元，同比下降8.7%，主要是由于人民幣兌美元貶值造成的匯兌虧損。歸母凈利潤(rùn)-10.9億元，同比下降207.6%。歸母凈利潤(rùn)大幅下降則是非控股權(quán)益蠶食，從2018年-2021年歸母凈利潤(rùn)占利潤(rùn)總額從76.6%下降至53.6%，2022年上半年歸母利潤(rùn)占比直接為負(fù)值。 

??盈利空間進(jìn)一步壓縮。遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來(lái)總土儲(chǔ)樓板價(jià)走高，2022年上半年樓板價(jià)/售價(jià)比1由2018年的0.33上升至0.40，銷管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，盈利水平和運(yùn)營(yíng)能力面臨不小的挑戰(zhàn)。 

??非并表業(yè)務(wù)較多，上市部分營(yíng)收規(guī)模有限。遠(yuǎn)洋非并表業(yè)務(wù)較多，如其控股49%的遠(yuǎn)洋資本，其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)投資主要涉及持有型物業(yè)、銷售型物業(yè)、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)地產(chǎn)，項(xiàng)目與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局重合度高，目前作為聯(lián)營(yíng)企業(yè)存在，故反應(yīng)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表中的營(yíng)收有限。

??05

??負(fù)債

??短期風(fēng)險(xiǎn)上升

??剔受限現(xiàn)金短債比和剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率均踩線

??現(xiàn)金短債比下降至1.08，表外資產(chǎn)短期風(fēng)險(xiǎn)升高。截至2022年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金196.4億元，較2021年年末下降27.5%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期的債務(wù)占比較2021年年末下降1個(gè)百分點(diǎn)，占貸款總額的19%；2-5年的到期的貸款占總額的54%，較去年上升4%。現(xiàn)金短債比1.08，較去年末下降0.37，長(zhǎng)短債務(wù)比上升至4.20。剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.8，需要關(guān)注短期現(xiàn)金流壓力。且由于遠(yuǎn)洋管理體系下有一定的非并表業(yè)務(wù)例如遠(yuǎn)洋資本，旗下遠(yuǎn)洋資本控股2000萬(wàn)美元銀行貸款違約，此外遠(yuǎn)洋資本10億債券回售擬展期，都釋放出了短期不確定信號(hào)。

??凈負(fù)債率踩線。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.07%，較去年年末上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%，持續(xù)保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率上升至104.7%，較2021年末上升19.5個(gè)百分點(diǎn)，主要因資金回籠速度較慢，加上人民幣兌美元貶值幅度較大。超過監(jiān)管紅線要求，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度和資金安全度下降。

??06

??投資物業(yè)

??實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.1億元

??持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)化

??持有物業(yè)營(yíng)收同比上升3%。截至2022年上半年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有超過22個(gè)經(jīng)營(yíng)中的持有物業(yè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約392萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.1億元，同比上升3%。出租率方面有22個(gè)項(xiàng)目出租率在80%以上，其中出租率97%以上的就有6個(gè)，位于美國(guó)三藩市的項(xiàng)目出租率達(dá)100%。遠(yuǎn)洋表示將繼續(xù)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)資金回籠。