??5至6月期間，云南省旅游地產連 續發生幾件大事：云南城投集團正式推出“夢云南分時度假平臺”;中信集團攜手綠城房地產集團與滇中產業新區合作，意向投資約200億元建設中信嘉麗澤旅游 文化區；雅居樂地產控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”)又以巨額投資簽約入駐昆明市五華區西翥生態旅游實驗區，計劃打造一萬畝體量的多功能旅游小鎮。

??顯然，云南的旅游地產熱度依然不減，此前，云南省房地產協會公開數據顯示，截至2013年，云南旅游地 產的投資規模已超過2萬億元。云南旅游地產已成為繼海南之后最被看好的一塊“蛋糕”。目前，各大房企基本上已進駐云南，當地旅游地產的投資十分狂熱，甚至 一些超大型旅游項目屢撞政策紅線。這股投資熱潮背后有哪些推手？云南旅游地產是復制海南模式，還是需要另尋一條適合自己的新路？

??政策傾斜是一把雙刃劍

??云南旅游用地試點的推進給了房地產開發企業很大的契機。2009年4月，國土資源部編制的旅游土地利用專項規劃對云南旅游產業在用地政策上進行了支持和傾斜，云南各地進行了頗有特色的嘗試。

??在用地政策之外，云南省旅游業的轉型升級也為旅游地產的發展提供了有利時機。同為旅游大省，云南與海南不同，一直以觀光游為主，游客停留時間 短、消費少。2005年，云南提出“十一五”期間要推進云南旅游二次創業的計劃，實現從旅游大省向旅游強省轉變。云南省政府在2006年出臺意見，全省啟 動60個特色旅游小鎮建設，省發改委連續3年每年安排1000萬元作為旅游小鎮建設項目貼息資金。

??云南省旅游發展委員會網站刊登的一篇文章中談到，旅游地產是推進云南旅游二次創業的引擎，該文章認為，目前云南省的旅游地產開發主要有兩種模 式：一是地產帶動旅游的開發模式，如華僑城昆明陽宗海項目；二是旅游與地產相互融合的開發模式，借助旅游資源，同步開發住宅、度假等綜合功能，如云南省玉 溪市郊澄江湖畔圣水等。

??政策的大力扶持為旅游地產的發展提供了天時地利的條件，這也是云南旅游地產火熱的重要原因之一。然而，一系列的政策傾斜也引發了諸多問題：在云 南開發的一些超大型旅游地產項目動輒用地就是上千畝或萬畝，但有限的用地指標并不能滿足這些項目，導致一些投資項目出現縮水現象。此前，有媒體報道，作為 云南旅游地產投資熱點地區的西雙版納，過千億元的投資中目前能夠真正落實的僅有500至600億元。西雙版納州國土資源局最新發布的《關于西雙版納州第二 次全國土地調查主要數據成果公報》中著重提到，部分地方建設用地格局失衡、利用粗放、效率不高，建設用地供需矛盾仍突出。尤其是2012年，企業巨頭紛紛 扎堆西雙版納，掀起瘋狂的圈地潮，部分違規項目以旅游名義暗度陳倉。

??海南模式不是萬能公式

??雖然云南的旅游地產發展出現了一些問題，但似乎這并未影響政策對其的支持。目前，云南省與海南省已展開戰略合作，深化“山海互動、一程多站”合 作模式。但讓人羨慕的海南模式可以被云南復制嗎？業內人士分析，海南的旅游資源相對單一，以濱海度假為主，游客停留時間長，但云南的旅游資源非常豐富，各 個地州的自然環境和民族文化均有不同，不可能簡單復制海南模式。

??事實上，海南模式也并非完美無缺，在海南的旅游地產開發中已經出現一些問題需要注意。北京大學旅游研究與規劃中心主任吳必虎表示，現在三亞乃至海南的旅游地產發展日漸下滑，病根在于開發商只重視酒店和地產建設，忽視度假和旅游的定位，缺少當地居民參與，再加之央企和外企圈地孤島化，一系列因素共同導致地方政府失去資源和規劃控制力。

??中國旅游研究院副研究員楊彥鋒認為：“很多地方開發旅游地產項目是有配比的，不應一次性就開發完。三亞的教訓很多，很多優質的海灣全部建成旅游地產項目，銷售完以后就只產生一次性的財政收入，沒有持續經營的機制。”

??楊彥鋒指出，全國旅游地產開發過熱的地區比較多，如海南三亞，山東青島、威海、煙臺，遼寧營口等屬于開發過剩的典型。云南目前雖然正處于旅游地 產開發熱潮中，但總體來看，還未到過熱階段。并且，海南、云南的旅游地產并非空中樓閣，都有非常好的旅游資源支撐。目前關鍵要有長遠規劃，應充分論證，慎 用公共遺產資源，絕不能竭澤而漁。

??楊彥鋒亦表示，從中長期趨勢來看，云南、海南都是適合進行旅游地產開發的地方，云南打出旅游強省戰略，著力進行旅游的二次創業，比較適合布局旅 游地產項目，正如美國人逐步往佛羅里達州遷移，因為其處于濱海地區，氣候很好，影視娛樂業、IT行業都往那里聚集，云南也有可能成為“中國的佛羅里達”。

??而深圳市同創房地產公司董事副總經理羅霆認為，未來云南旅游地產的開發要想取代海南一定要解決3個問題。首先，要認識到云南旅游地產的核心資源 是什么，與其他城市相比的優勢和差異在哪里；其次，旅游度假產品的定位和目標客戶是什么，海南三亞的客戶群在不同的時期都有明顯的變化，云南必須思考自己 是立足本地還是面向全國，這也是開發企業必須考慮的問題；最后，要形成可持續發展的旅游地產開發模式，在政府的規劃下，房企們通力合作，才能最終推動整個 云南旅游地產的發展。

??從賣資源到賣文化

??據統計，目前云南知名度比較高的旅游地產開發項目有38個，總占地規模已超過53萬畝，計劃投資金額超過3600億元。其中，達到萬畝級別的樓盤有15個，投資額達到100億元的項目多達14個。

??旅游地產項目扎堆上馬，但如何避免同質化競爭，在后期運營中取勝成為開發商必須面對的考驗。事實上，目前，旅游地產項目同質化嚴重已經導致營銷出現困境、項目定位混亂、環境保護與開發對峙等問題。這些問題的顯現，已經影響到云南旅游地產的發展。

??業內人士分析，在新的市場形勢下，旅游地產開發模式轉變是必然的。上海克而瑞信息集團的研究報告中也提到，2014年，旅游地產的開發將由重銷售轉向重運營。

??云南實力集團營銷副總經理印小龍認為，云南的旅游地產開發相比省外，如深圳等地區還屬于初級階段，未來將向精細化開發發展，這就需要開發商花時間研究本地人認可的、能夠融入本地文化元素的旅游地產模式。

??“如何打造能讓本地人認可，也能讓外地人留下來的旅游地產項目是非常關鍵的。”印小龍表示，“在云南旅游地產開發中應分類進行開發，如對先天優 勢資源較好的地方進行發掘性開發，在保護的基礎上，充分挖掘其優勢，打造精品旅游地產項目。其次要對資源少但游客流動性大的地方進行塑造性開發，為喜歡到 這里的人塑景，通過項目推動片區旅游產業的發展。”

??上海克而瑞信息集團昆明分公司總經理尤辛杰也認為，云南旅游地產的突圍之道，還在于打好文化牌。以云南旅游地產開發相對成熟的地區大理和麗江為 例，尤辛杰認為，麗江旅游地產目前的開發模式主要依托酒店來驅動地產；而對大理來說，酒店的投入和品牌的關注度還不如麗江，更多是依托資源在產品、價格等 策略上吸引客戶。事實上，麗江的旅游地產項目基本主打雪山景觀，真正主打文化的項目并不多。“項目引進的酒店，如果能從前期包裝、產品設計層面進行文化植 入，那這類的項目會在麗江走出一條創新道路。”尤辛杰說。而對大理來說，尤辛杰認為，大理的旅游地產仍然在追求自然和靜心的心靈體驗，“我個人感覺大理的 文化包裝還是不如麗江的一些項目，也許在文化推廣上，商業也會是個很好的加分。

來源： 中國文化報