??北京第三輪土拍小幅回溫，所有地塊均成功出讓；合肥第三輪土拍中，不僅房企的參拍數量減少、整體熱度也有所下滑。

??◎  作者 /謝楊春、吳嘉茗、周奇

??9月23日，北京、合肥第三批次集中土拍收官。從最終表現來看，北京熱度有所回溫，所有地塊均成功出讓，且還有4宗地塊到達最高限價；反之，合肥第三批次土拍熱度則較上一輪出現下滑，溢價率微降0.7個百分點，觸頂成交地塊的比例較上一輪進一步走低，流拍率也回升至25%。

北京：優質地塊帶動土拍熱度回升
仍是國央企與城投主導

??北京第三輪集中供地共計出讓18宗含宅用地，規模與前兩輪相差不大，但本輪出讓地塊整體質量高，地鐵盤、市區盤較多，帶動北京本輪土拍的熱度企穩并小幅回升，海淀區、豐臺區幾宗熱點地塊高溢價成交，整體溢價率小幅升至6.06%，且無地塊流拍。不出意料的是，本輪土拍依舊是國央企和城投類公司的“主場”，中海、廈門建發表現突出，民企仍僅有龍湖現身。

??繼續增加現房試點地塊
政策端更傾向于保障項目后續銷售安全性

??北京第三批次集中供地共出讓18宗含宅地塊，依然延續了預申請以及競現房銷售制度，18宗地塊中有13宗在到達最高限價之后需競現房銷售面積。

??持續增加現房銷售試點比例，對于市場而言降低了出現爛尾樓、停工等現象的風險，對于拿地房企來說，回款速度降低，對資金實力要求更高，也將進一步加大國央企與民企之間的差距。

??值得一提的是，北京在今年第二輪集中出讓的時候，有3宗地塊成為“全齡友好社區”試點，試點項目為老年人購房提供特殊支持政策，例如無房無貸老人購房享35%首付，以及子女“接力貸”等。在本輪土拍中，北京持續鼓勵建設全齡友好社區，對于通過全齡友好社區認證的項目，繼續提供老年人購房政策支持。

??地塊條件方面，本次出讓的18宗地塊位于市區、近郊和遠郊的幅數分別為8宗、8宗和2宗，市區和近郊區供應量較大，且多數地塊周邊有產業、配套支撐，尤其海淀區地塊位于永豐產業園附近，豐臺區出讓的地塊都位于三環到五環之間，位置稍遠的槐房村地塊周邊配套也非常完善，地塊質量較高。

??整體來看，本次出讓地塊在政策導向上繼續傾向于保證項目在后續建設、銷售上的“求穩”，無論現房銷售、還是鼓勵全齡友好社區的建設，都具有更強的社會意義；在地塊條件上，依然保持了較好的地塊質量，對于鼓勵房企參拍有一定效果。從目前網絡披露消息來看，地塊條件較好的海淀區永豐2宗地塊均吸引了10家以上的房企參拍。

??地塊熱度分化加劇
郊區底價成交、市區競爭激烈

??本次土拍中，地塊熱度明顯分化：整體來看10宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交，另外還有4宗地塊則觸及最高限價（其中3宗進入了競現房環節），相對火熱。

??海淀永豐0013號地塊、0015、0016地塊和豐臺區槐房村地塊、造甲村地塊吸引了多家房企參拍，最終均達到了地價上限，且海淀區永豐0013號地塊在競現房環節也達到了36000平方米的上限，實現了地價和競現房面積“雙觸頂”。海淀區這兩宗地塊周邊有永豐產業園和中關村生命科學園作為產業支撐，且鄰近今年3月開盤的中海匯德里和幸福里潤園，兩個項目去化表現都較好，對于提升板塊的預期有所幫助。豐臺區槐房村和造甲村地塊均緊鄰地鐵，交通優勢突出，造甲村6031、6039地塊的銷售指導價還是本次土拍中指導價最高的一宗地。

??另外4宗溢價成交的地塊，2宗位于豐臺區、1宗位于海淀區，還有1宗位于昌平：昌平地塊也距離中關村生命科學園較近，與海淀永豐的幾宗地塊實際距離不足5公里；豐臺區大紅門的兩宗地塊位于三四環間，周邊交通配套也較為完善。

??其他底價成交的地塊則主要位于郊區，或是地塊體量極小、或是周邊地鐵等交通配套尚未醇熟、或是規劃尚未落實，未能吸引到房企積極參拍。

??盈利空間保持充裕
市區控房價、郊區提預期

??盈利空間方面，北京本次土拍18宗含宅地塊的平均房價地價比為0.5，基本上所有地塊的地價房價差都在20000元/平方米以上，與今年前兩次土拍充裕的盈利空間基本維持一致。

??觸頂成交的幾宗地塊，地價房價比明顯高于平均水平，海淀區永豐0013地塊的地價房價比已經高達0.69，但房價地價差仍有2.6萬/平方米，仍有較大盈利空間，但這宗地塊有36000平方米現房銷售面積，無疑增加了房企拿地的隱形成本。

??值得一提的是，從地塊的銷售指導價與周邊項目的售價對比來看，熱度較高的幾宗地塊，昌平生命科學園地塊、豐臺區造甲村地塊以及海淀永豐出讓的3宗地，其銷售指導價與周邊房價相比基本持平，換而言之，從指導價的設定來看，對于熱銷、核心區域，政府也在有意控制房價的過快上漲。

??反之，對于位置相對較偏的地塊來說，銷售指導價與周邊房價相比有小幅度的上調，例如房山、順義成交的宅地，其銷售指導價都比周邊成交均價有所提升，對于郊區板塊的預期提升有一定的作用。

??優質地塊僅有國央企爭搶
民企難在北京市場“分羹、撿漏”

??毫無疑問的是，本次北京的土拍仍是國央企和城投類公司的戰場，拿地相對踴躍的房企中海、建發、首開、金茂、華潤、中交等均為國央企，城投類則一邊與品牌國央企成為聯合體、一邊獨立拿地。與第二輪土拍一致的是，民企之中依然只有龍湖現身，且龍湖仍然是以聯合體的形式參與拿地。

??中海一舉拿下3宗地塊，其中2宗觸及最高限價，1宗溢價率4%，總價147.5億元，總建面27.1萬平方米，不但拿地總量高、且地塊質量優，成為本次土拍中的最大贏家；另外廈門建發也拿下2宗宅地，總價達到66.5億元其中中關村生命科學園地塊與其在今年首輪競得的京土儲掛（昌）[2022]011號地塊（已建成建發珺和府）相鄰，對于建發來說可將地塊聯合開發、分攤成本。

??此外，華潤、金茂、首開、首創、葛洲壩等房企也均有地塊入賬，對比其他城市來說，房企在北京參拍的積極性較高，北京市場對于城投類公司的托底需求也相對較弱。

合肥：地塊規模、質量提升下
第三輪熱度仍有下滑，板塊內分化加劇

??合肥第三批集中供地共推出28宗宅地，其中6宗為安置及租賃等保障宅地， 22宗為普通商品宅地，出讓地塊幅數與上輪持平，但規模和供地質量均較上一輪明顯提升，出讓規則也發生較大變動。但在整體市場環境遇冷以及土拍與北京、上海等一線城市撞期等多重因素影響下，合肥第三輪集中土拍中房企的參拍數量較上一輪減少，整體熱度也進一步下滑。

??土拍政策“一松再松”
多宗地塊毛坯限價上浮

??相較于第二批次集中出讓，合肥第三批次出讓地塊質量明顯提升，如政務、濱湖、包河等多個熱點區域均有土地供應。與此同時，在出讓規則方面，合肥第三批次集中土拍規也較上一輪明顯變化，具體包括：

??試點“現房銷售”，取消此前普遍實行的精裝交付要求。在三批次供地中，位置最為優越的蜀山區SS202210號地塊要求競得人在規劃房屋竣工驗收之后才能申請房屋銷售手續，即“現房銷售”。除了這一宗地塊外，其余地塊要求全部毛坯交付，并取消了裝配式建筑獎勵政策。以上措施可有效減少房企與購房者在房屋交付上的爭議，也可給購房者更多選擇，但對于房企而言，將不能通過精裝來獲得溢價，對房企參拍積極性或有一定影響。

??增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。由于合肥土拍與北京、上海撞期，為了吸引房企參拍，在土拍前夕合肥土地市場網發文明確，在原有基礎上增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式，以此變相減輕房企拿地資金壓力。

??出讓地塊地價房價差拉高，增加項目利潤空間以促成交。在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地塊的毛坯限價，比如包河區淝河板塊的此次出讓地塊毛坯限價較二批次周邊地塊的漲幅都在千元以上，經開區出讓地塊住宅限價更是創下新高。以流拍再掛地塊為例，四宗地的住宅限價較此前漲幅都超過了1500元/平方米，漲幅明顯。而為了促進這些流拍地塊的成交，政府在還減少了商業占比或配建等方式來進一步增加項目利潤空間。比如曾多次流拍或撤牌的包河區BH202216號地塊，在經歷三掛三流后，第四次掛牌不僅拿掉了商業用地，同時起拍地價還較上次下降了400多元/平方米，毛坯價格更是抬升了1792元/平方米，房地價差空間明顯上漲。

??地塊冷熱分化加劇
樓市表現較佳的包河、濱湖成為競拍熱點

??最終，合肥第三批次供應的28宗宅地中6宗取消供應，1宗流拍，21宗成交，共收金超過200億元。對比年內前兩批次集中土拍熱度來看，合肥第三批次集中出讓地塊的競拍熱度冷熱分化更加顯著：28幅地中7宗進入競品質階段，與中止出讓及流拍地塊的比例相當，占比均為25%。

??結合地塊區位來看，進入競品質階段的地塊主要以包河、瑤海、濱湖等區域中配套完善、樓市置業熱度較高的板塊為主，包括淝河、政務東、金融、東部新中心等均有地塊觸及中止價進入一次報價區間。以包河區BH202220號地塊為例，該地塊在競品質階段有13家房企參與競拍，是6宗進入競品質階段的商品住宅地塊中參與房企數量最多的地塊之一。據地理位置來看，項目位于包河南二環，距離政務區僅1公里，周邊配套完善，更重要的是在一二手房房價倒掛的利好下，板塊內新房項目去化較好，如星瀾灣近兩次開盤均須搖號，整體庫存量維持在低位，未來項目去化速度有一定的保障。此外，在包河區成交的3宗安置房用地中也有一宗進入競品質階段。

??7幅中止出讓及流拍地塊分布于蜀山、廬陽、經開和包河，其中蜀山中止及流拍地塊數量最多，共有4幅，廬陽、經開及包河各1宗。結合地理位置及出讓條件來看，7幅地塊的流拍原因可分為兩類：

??一類是地塊的地理位置較為偏僻，周邊配套缺乏，購房需求支撐不足，比如廬陽區LY202211號、包河區BH202216號等；

??另一類則是由于地塊出讓條件較為苛刻，比如蜀山、經開此次流拍地塊或有較高比例的商業，或須配建一定比例的保障性租賃住房或回購安置房等等，拿地成本相對較高，因此房企競拍意愿也不足，最終慘遭流拍。以經開區JK202212號地塊為例，地塊性質較為復雜，除了有一定比例的商業外，還需配建保障租賃住宅、無償配建幼兒園、代建一所學校及周邊綠地等，對房企而言附加成本較高。

??僅龍湖、偉星參拍幅數超過5幅
房企參拍積極性不及上一輪

??由于合肥此次土地供應質量大幅提升，加之樓市表現也相對較佳，因此合肥第三輪土拍也吸引了多家房企參與。根據市場消息，除了招商、保利、中海、建發等實力央國企外，龍湖、美的置業、偉星等優質民企也積極參與了此次土拍。其中，龍湖、偉星參拍地塊幅數都在5幅以上，是報名房企中參拍數量最多的企業。在已有競價結果的地塊中，龍湖已經率先落下一子，以11.87億元的總價斬獲經開區JK202211號地塊，平均樓板價8877元/平方米。除此之外，萬科、置地、徽創和合肥軌交也各斬獲一宗地。

??但與第二輪集中土拍相比，房企的參拍積極性還是出現了下滑。以參拍幅數最高的龍湖為例，此次集中土拍報名了6宗地，但在第二輪中參拍幅數則達8宗；再如中海、招商等規模房企，參拍地塊數量均較上一輪明顯減少。

??整體來看，北京第三輪土拍有小幅回溫，幾宗熱點地塊均被高溢價競得，甚至出現了競現房銷售面積也競至最高的“雙觸頂”地塊，優質土儲對于房企拿地積極性還是有較強的調動作用。與前不久青島核心地塊也底價成交、無人問津的情況相比，可以看出城市能級在房企投資決策中占據了極關鍵地位。中海、建發、華潤、金茂等品牌房企在本次土拍中均有所斬獲，民企之中依然僅剩龍湖一棵獨苗，但總體來看北京對于城投類公司托底的需求已經較低。

??而形成對比的是，合肥第三輪集中土拍中，不僅房企的參拍數量減少、整體熱度也有所下滑。實際上合肥本輪出讓地塊質量明顯提升，但市場熱度卻出現了進一步分化，包河、濱湖仍是市場熱點，蜀山、經開則有地塊流拍。民企在合肥拿地較其他城市更為踴躍，龍湖、偉星等參拍地塊較多，但與第二輪相比，房企普遍參拍地塊減少，積極性降低。

??由于許多城市都“扎堆”在九月末進行第三輪集中供地，例如北京、上海、深圳等一線城市都在九月末進行土拍，此外還有合肥、寧波、蘇州、武漢等，導致對于房企來說會出現資金需求“撞車”的現象。這無疑加劇了中小型房企參與各地土拍的難度，而對于大型國央企來說資金實力的優勢再度得到放大，未來兩者之間還將繼續拉開更大的差距。