??預(yù)計(jì)2022年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??2021年是“兩集中”新政落地的第一年，這一年里土地市場發(fā)生了翻天覆地的變化，由首輪土拍地王頻出、熱度高漲，再到二、三輪集中供地“由夏入冬”，尤其是受融資難度加大和樓市下行的影響，下半年國企托底、流拍、提前中止出讓成為集中土拍的高頻詞匯。在此影響之下，重點(diǎn)城市2021全年度供應(yīng)計(jì)劃完成情況怎樣？2022年重點(diǎn)城市集中土拍市場走向又將如何？

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??重點(diǎn)城市全年宅地成交規(guī)模同比下降5%
上海、蘇州同比漲幅超30%

??截止2021年末，除寧波外，其余21個(gè)重點(diǎn)城市均完成了全部三輪集中土拍。2021年全年22個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地總成交面積13833公頃（僅統(tǒng)計(jì)各城市集中供地區(qū)域），與2020年全年相比下降了5%。

??分城市來看，重點(diǎn)城市2021年實(shí)際宅地成交同比2020年漲跌參半，成交規(guī)模降幅比較突出的為寧波、沈陽、福州、青島、武漢、重慶等城市，涉宅地總成交面積同比2020年全年降幅均超20%。考慮到寧波第三輪集中土拍未完成，以同比降幅第二高的沈陽為例，由于樓市下行趨勢明顯，沈陽二三輪土拍流拍率均超50%，2021年全年宅地成交規(guī)模僅有413公頃，較2020年全年宅地成交面積下降了38%。

??當(dāng)然，也有一部分城市2021年宅地成交量較2020年全年成交量大幅增長，譬如合肥、蘇州、上海等城市，同比漲幅均超30%，新增住宅用地項(xiàng)目較2020年相對充裕。

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??二、三輪流拍率激增
全年宅地供地計(jì)劃實(shí)際完成率僅為74%

??首先，2021年多個(gè)重點(diǎn)城市加大了宅地計(jì)劃供應(yīng)量，土地計(jì)劃供應(yīng)量較2020年整體“偏寬裕”。基于重點(diǎn)城市宅地實(shí)際成交面積數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步對比這些城市2021年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量來看，21城（上海未公布供地計(jì)劃）全年宅地實(shí)際成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例平均僅為74%，宅地供應(yīng)的實(shí)際完成度并不高。對于這些住宅市場多處于供不應(yīng)求的城市而言，未完成的宅地供應(yīng)計(jì)劃，勢必意味著未來供求關(guān)系將更加失衡，市場調(diào)控也會(huì)面臨更大的壓力。

??值得注意的是，從土地供應(yīng)角度來看，部分城市土地掛牌量還是比較高的，但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，部分城市二、三輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長春、沈陽、廈門等城市，第三輪集中土拍流拍率均超50%，使得實(shí)際供地量被大幅壓縮。

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??京、蘇供地完成度最佳
鄭、甬、廈供地節(jié)奏最慢

??分城市來看，除北京、蘇州、深圳和無錫等少數(shù)城市外，其余大部分城市均未完成2021年度宅地供地計(jì)劃，尤其是鄭州、寧波、廈門、長春等城市，全年宅地成交量占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例都在60%以下，供地完成度極低。

??分階段來看，第二、三輪集中供地成交規(guī)模普遍比首輪要少，兩輪平均供地比重較首輪下降了10個(gè)百分點(diǎn)，像廣州、北京、長沙、沈陽、杭州等多個(gè)城市第二、三輪總成交量均不足首輪。就以廣州為例，首輪成交宅地356公頃，第二、三輪分別成交了119、86公頃，第二、三輪之和僅有首輪的57%，成交量劇減。

??而首輪供地比較少的廈門、深圳兩城第二、三輪供應(yīng)則明顯放量，尤其是兩城在第二輪土拍中表現(xiàn)也比較佳（廈門零流拍、深圳僅流拍1宗），因此兩城第二、三輪實(shí)際成交規(guī)模較首輪明顯增加。

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??新一年北京土拍規(guī)則依舊從嚴(yán)
2022年重點(diǎn)城市溢價(jià)率仍將維持低位

??近期，北京已經(jīng)率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)18宗地塊，土地總面積約83公頃，將于2月中下旬集中成交。從規(guī)模上來看，首輪集中供地比2021年第二、三輪集中供地規(guī)模都要大，供應(yīng)比較充裕，體現(xiàn)了穩(wěn)定土地市場的決心和信心；并且從土拍規(guī)則上來看，與其他城市三輪土拍政策放松不同，北京2022年首場土拍規(guī)則延續(xù)了2021年的“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、重建設(shè)品質(zhì)、競現(xiàn)房銷售”等細(xì)則，房企拿地要求依舊較嚴(yán)苛。

??展望未來，盡管2021年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，但房企資金壓力依然較高，預(yù)計(jì)2022年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。反映在指標(biāo)上，流拍率將進(jìn)一步回落，但溢價(jià)率指標(biāo)仍將維持低位。在供地結(jié)構(gòu)上，隨著“十四五”住房保障工作的全面推進(jìn)。如北京2022年首輪集中供地中有4宗地塊配建了保障性租賃住房，配建面積約3.77萬平方米，加大保障性租賃住房用地的供應(yīng)力度依舊不減，在北京的“示范”效應(yīng)之下，預(yù)計(jì)其余城市保障性住宅的比例也將有所提升。在目前保障性租賃住房以配建形式出讓、地方拿地平臺(tái)托底拿地為主的模式下，新一年或迎來更多企業(yè)與地方拿地平臺(tái)合作開發(fā)的機(jī)會(huì)。

??就城市角度而言，一方面，為提振市場信心，保證住宅用地出讓的連續(xù)性，部分城市將會(huì)進(jìn)一步降低土地出讓門檻，典型如三輪土拍遇冷的廈門、沈陽等城市均是如此。但另一方面，對于三輪土拍中地市熱度明顯回升的城市，如杭州、上海等，鑒于實(shí)際地價(jià)并沒有出現(xiàn)回升，也不必過多擔(dān)憂土拍調(diào)控的再度收緊。據(jù)CRIC研究中心測算，上海第三輪土拍實(shí)際地價(jià)較第二輪持平，杭州更是回落了3%。歸根結(jié)底，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍將是土拍調(diào)控的重中之重，表征在城市的土拍指標(biāo)上，為提振市場信心，通過調(diào)整出讓底價(jià)、（競）配建要求、銷售限價(jià)等相關(guān)條件，2022年部分城市的溢價(jià)率水平或出現(xiàn)短期回升，流拍率也會(huì)有所回落，但各城市實(shí)際地價(jià)仍將以持平或緩升為主。