??導 讀 

??長春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場表現(xiàn)更“冷”，溢價率再度下行。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??6月17和18日，在首輪集中供地中表現(xiàn)最積極的長春，在第二輪集中供地表現(xiàn)依舊較為突出，完成了繼廈門之后的“第二拍”。為了對長春房地產(chǎn)市場有全局性的了解，本文將進一步對比長春兩次集中土拍在規(guī)模、熱度、盈利等方面的異同點，并結合本地商品房市場對接下來的土地市場做出趨勢性預判。

??01

??熱度變化：二輪集中土拍熱度進一步下滑
超九成地塊底價成交

??從供應規(guī)模上來看，長春二輪土拍規(guī)模較一輪有所提升，不論是供應幅數(shù)還是供應建面較第一次均有顯著提升，尤其是供應建面，增幅高達44%。雖然供應規(guī)模明顯上漲了，但市場熱度并未有明顯改觀。長春本次土拍供應68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出讓，最終成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高達38%，流拍情況較首輪明顯加劇。

??具體來看，本次土拍成交的42宗住宅用地中，僅有3宗溢價成交，其余39宗均為底價成交，比重超九成。從市場熱度來看，本場土拍總溢價率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降，較2020年全年涉宅土地溢價率更是低了4.2個百分點，市場明顯“遇冷”。

??02

??盈利空間：溢價地塊盈利空間依然可觀
但面臨市場下行的隱憂

??與首輪土拍一致，長春二次集中拍地競拍依然采取“限地價、競配建”競地模式。但事實上，第二輪集中拍賣成交的42宗涉宅地塊中，僅有3宗溢價成交，無一宗觸及最高限價，其中溢價率最高的位于汽車經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，被萬科以12.32億元競得，溢價率為5.17%，樓板價為3660元/平方米，而周邊在售項目均價僅有8500元/平方米，按照這一售價測算的話，地房比僅有43%，盈利依然比較可觀。

??其余2宗溢價地塊均位于凈月高新開發(fā)區(qū)，兩宗位置毗鄰，最終被遠創(chuàng)置業(yè)分別以6.31億元、14.05億元競得，樓面價分別為5748、5823元/平方米，溢價率分別為2.68%和1.75%。值得注意的是，遠創(chuàng)置業(yè)在首輪集中拍地中在該板塊競得一宅地的樓板價高達6598元/平方米，本次競得的地價較這一價格降幅超一成，地價呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。按照周邊在售項目的平均售價11500元/平方米來測算的話，地房比在50%左右，盈利空間還是比較可觀的。

??值得注意的是，盡管大多數(shù)地塊尚能保持良好的盈利空間，就目前的市場供求情況來看，這些土地未來入市仍將面臨一定的去化隱憂。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，長春“限價+限貸”政策出臺之后，市場明顯降溫，9月之后月均成交量僅有62萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規(guī)模甚至不及疫情之前，成交均價也在持續(xù)下滑，商品住宅去化周期已經(jīng)超過20個月，庫存有加劇的風險。

??03

??需求不足：長春十年人口增量全國墊底
購房需求基本面表現(xiàn)不佳

??造成這一現(xiàn)象的原因除了疫情和調控加碼等因素，最主要的原因還是在于人口，長春處于人口外流比較嚴重的東北三省，人口的外流嚴重影響了購房需求基本面。近期公布的“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，2020年長春常住人口906.7萬人，較2010年增量僅有30萬人，這一數(shù)據(jù)在二線城市處于墊底位置（僅高于西寧和哈爾濱）；并且增長的這部分人群很大程度上來源于省內三四線城市，購買力也相對疲軟，因此房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不及人口大量流入的長三角和珠三角區(qū)域，流拍和底價成交成為常態(tài)也在意料之中。

??04

??總結：長春土拍再度“遇冷”
人口滯漲大背景下市場熱度難再上漲

??總體來看，長春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場表現(xiàn)更“冷”，溢價率再度下行，“底價成交”和“流拍”成為高頻詞匯；即使是溢價成交的地塊，地價較上一次集中拍地也進一步下滑，房企拍地積極性再度下滑，與長三角和珠三角的高熱之勢截然相反。

??雖然地價下滑十分契合政府實施“集中供地”的初衷，但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷，去化周期已經(jīng)超過20個月，庫存甚至還有加劇的風險，尤其是長春近十年人口增量全國墊底，購房需求基本面頹勢難以逆轉，這樣來看，無論是商品房市場，還是土地市場，熱度均難以上漲。