??專(zhuān)題背景

??截至6月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地計(jì)劃均已出爐，其中已有長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門(mén)、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、濟(jì)南，寧波、成都20城完成了首批集中供地。為了對(duì)“兩集中”新政下的土地市場(chǎng)做系統(tǒng)研究，本文對(duì)首批集中供地城市的土拍狀況和TOP30房企的拿地情況等進(jìn)行了梳理，以期分析集中供地對(duì)企業(yè)和行業(yè)的直接影響，為房企接下來(lái)的拿地提供參考性建議。

??01

??20城土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??從20城集中供地總體表現(xiàn)來(lái)看（見(jiàn)表1），城市土拍熱度分化，城市間表現(xiàn)差異化明顯。深圳、重慶、廈門(mén)、杭州、北京、蘇州、合肥、寧波8城土拍熱度高，除北京平均溢價(jià)率較低，其余4城平均溢價(jià)率均超過(guò)20%。深圳和廈門(mén)首批集中供地量較小，但市場(chǎng)熱度高，限價(jià)地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。重慶沒(méi)有對(duì)土地實(shí)施限價(jià)，平均溢價(jià)率最高。北京、杭州成交金額均過(guò)千億，杭州57宗地中有41宗達(dá)到了封頂溢價(jià)并啟動(dòng)“競(jìng)自持”，北京限價(jià)嚴(yán)格，平均溢價(jià)率僅7%，但房企整體競(jìng)拍積極性并未減弱，蘇州此次土拍也競(jìng)爭(zhēng)激烈，但溢價(jià)率控制在了合理水平，合肥14宗地塊中12宗宅地均競(jìng)拍至地價(jià)上限，寧波29宗地塊中19宗地塊競(jìng)拍至價(jià)格上限。

??福州、南京、廣州、天津、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、鄭州、濟(jì)南9城城市內(nèi)部分化明顯，中心區(qū)域熱度高于外圍。天津市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)部分區(qū)域?yàn)榉科鬆?zhēng)奪熱點(diǎn)。廣州競(jìng)拍的地塊中，黃埔、南沙多宗地塊溢價(jià)率20%以上，熱度明顯高于其他區(qū)域。無(wú)錫本次供地首次要求“競(jìng)租賃住房建筑面積”，經(jīng)開(kāi)區(qū)南外國(guó)王國(guó)際學(xué)校南側(cè)地塊、崇安中儲(chǔ)地塊自持比例高達(dá)39%、22%。沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競(jìng)配建成交。長(zhǎng)沙9宗地塊達(dá)到最高競(jìng)拍限價(jià)，開(kāi)福區(qū)出現(xiàn)兩宗地塊樓面價(jià)破萬(wàn)，這是長(zhǎng)沙涉宅地塊樓面價(jià)首次破萬(wàn)，19宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊流拍。鄭州此次推出地塊多為定向的城改地，均底價(jià)成交，公開(kāi)招標(biāo)的3宗地塊被競(jìng)拍至熔斷價(jià)格。濟(jì)南此次出讓地塊數(shù)量最多，30宗地塊溢價(jià)成交，78宗以底價(jià)成交，6宗地流拍，市區(qū)核心地塊溢價(jià)率最高達(dá)64.41%，冷熱不均態(tài)勢(shì)明顯。各城市中心城區(qū)以及遠(yuǎn)城區(qū)熱點(diǎn)或潛力板塊依然是房企重點(diǎn)追逐的對(duì)象。

??長(zhǎng)春、青島2城整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，整體溢價(jià)率不高，部分地塊還出現(xiàn)了流拍，反映出房企的戰(zhàn)略布局依然更傾向于長(zhǎng)三角、粵港澳等熱門(mén)城市圈。

??02

??土地集中出讓制度下TOP30房企的拿地特征

??1、TOP30房企整體拿地金額占比較高

??TOP30房企在沈陽(yáng)、深圳、天津、寧波、無(wú)錫、南京拿地金額占比超過(guò)50%，成都、長(zhǎng)春、廈門(mén)地塊大多被本地房企獲取，TOP30房企參與度較低（見(jiàn)表2）。

??2、TOP30企業(yè)拿地節(jié)奏分化明顯

??在此次集中供地中，TOP30房企中13家拿地金額超過(guò)百億元（見(jiàn)表3），資金充足的大型房企繼續(xù)多點(diǎn)布局，區(qū)域房企繼續(xù)深耕，部分中小房企拿地謹(jǐn)慎。融創(chuàng)中國(guó)拿地金額最高，達(dá)到589億元，同時(shí)拿地?cái)?shù)量也最多，合計(jì)42宗。在重慶、青島、天津、無(wú)錫融創(chuàng)拿地?cái)?shù)量排名第一，分別為8宗、8宗、7宗、4宗，在杭州拿到5宗地塊，排名第二。招商蛇口拿地金額313億元，拿地范圍較廣，在重慶、南京、廣州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、天津均有落子，其中在南京和廣州的集中供地中拿地金額排名第一。在“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管下，財(cái)務(wù)狀況良好、資金充足的企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的能力更強(qiáng)。融信集團(tuán)拿地金額262億元，其中在此次杭州集中供地中獲取7宗地塊，融信+濱江聯(lián)合體收獲4宗地塊，融信單獨(dú)拍下3宗地塊。而中梁、美的置業(yè)、陽(yáng)光城、世茂、奧園、中南建設(shè)本次集中拿地金額不足50億元，其中世茂、中南建設(shè)分別拍下2宗地塊，奧園拍下1宗地塊，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

??3、中小房企采取合作拿地方式

??在土拍熱度較高的區(qū)域，大型房企得益于資金優(yōu)勢(shì)及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，選擇在熱門(mén)城市或者熟悉的市場(chǎng)持續(xù)深耕，部分中小房企選擇在郊區(qū)拿地或者通過(guò)與大型房企合作的方式聯(lián)合拿地。廣州、重慶兩城首次集中供地中聯(lián)合拿地占比分別為19%、15%，企業(yè)合作模式主要包括三類(lèi)，一是中小房企與頭部房企合作拿地，如象嶼+融創(chuàng)、大發(fā)+融創(chuàng)等組合在重慶成功拿地；二是中小房企與區(qū)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作，如美的+金科，華宇+新希望+金科，大唐+金科等組合，在重慶成功拿地，溢價(jià)率均超過(guò)70%；三是中小民企與國(guó)企合作，部分中小民企仍有一定的規(guī)模訴求，通過(guò)與國(guó)企合作實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，如弘陽(yáng)+招商蛇口在廣州成功拿地，樓面價(jià)達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米。

??03

??20城首次土地集中出讓的影響

??對(duì)房企而言，土地集中供應(yīng)制度下，熱點(diǎn)城市土拍熱度較高，企業(yè)為了增加土地儲(chǔ)備，陷入“薄利搶地”的處境。“限地價(jià)、競(jìng)配建”的土地出讓方式，直接提升了房企的拿地成本，如果房企選擇不拿地，則很難在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持規(guī)模增長(zhǎng)，行業(yè)焦慮情緒凸顯。重慶、無(wú)錫雖然沒(méi)有在土拍端對(duì)新房進(jìn)行限價(jià)，但部分樓面價(jià)已接近周邊新房?jī)r(jià)格，房企利潤(rùn)空間備受挑戰(zhàn)，考驗(yàn)房企的融資能力、運(yùn)營(yíng)能力及產(chǎn)品力。從企業(yè)區(qū)域布局方面來(lái)看，房企更加看重在深耕城市拿地，對(duì)新進(jìn)入城市較謹(jǐn)慎，多數(shù)核心城市的競(jìng)爭(zhēng)格局或進(jìn)一步固化。例如在杭州拿地金額最高的融信和濱江，兩者均為深耕杭州的房企，深圳成功拿地的房企均為本土深耕房企，廈門(mén)地塊也大多被本土房企獲取。

??對(duì)行業(yè)而言，一方面，在土地集中供應(yīng)制度下，獲取土地資源能力更強(qiáng)的房企優(yōu)勢(shì)將更明顯，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇企業(yè)間的分化。央企和國(guó)企背景及部分龍頭民營(yíng)房企，由于自有資金實(shí)力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)將獲得更多土地，在未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中或?qū)⒅鸩秸紦?jù)優(yōu)勢(shì)地位。另一方面，集中供地將促進(jìn)房企在不同城市采取不同的經(jīng)營(yíng)策略，在核心城市壓縮利潤(rùn)，擴(kuò)大規(guī)模，補(bǔ)充現(xiàn)金流，在非核心城市更多追求利潤(rùn)。

??對(duì)市場(chǎng)而言，從土拍整體熱度來(lái)看，與以往的土地市場(chǎng)特征相似，熱門(mén)城市溢價(jià)率依然較高，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍比較激烈，大部分地塊拿地成本上漲，形成后期促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。從調(diào)控政策的實(shí)施效果出發(fā)，一方面需要合理增加土地供應(yīng)，另一方面需真正控制地價(jià)的真實(shí)漲幅。對(duì)調(diào)控政策的制定者而言，集中供地的初衷是“穩(wěn)地價(jià)”，而從當(dāng)前土拍結(jié)果來(lái)看，多數(shù)城市地價(jià)漲幅明顯，后期政策或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整完善。根據(jù)上海第一批集中土地出讓公告，此次上海集中推出56幅地塊，競(jìng)拍方式做了調(diào)整，設(shè)置了10%的溢價(jià)上限，企業(yè)拍地“近均價(jià)者”得。在這種規(guī)則下，房企報(bào)價(jià)太高意義不大，因而在報(bào)價(jià)時(shí)會(huì)更加審慎理性，能在一定程度上抑制溢價(jià)過(guò)高。同時(shí)，明確了同一申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)，有利于維護(hù)市場(chǎng)公平，給予中小型房企一定的機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)后期，在“房住不炒”的背景下，會(huì)有更多熱門(mén)城市效仿上海的土拍規(guī)則，抑制土地價(jià)格上行，中小房企可重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)城市的拿地機(jī)會(huì)。

執(zhí)筆：屈雁翎

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員