??導(dǎo) 讀 

??8家房企總土儲(chǔ)貨值破萬(wàn)億，百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)平均去化3.8年。

??重要說(shuō)明

??本榜單中企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。 

??多數(shù)上市企業(yè)在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

??部分企業(yè)公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來(lái)可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。

??隨著城市更新的深入，很多企業(yè)的土地資源來(lái)自于城市更新，這類(lèi)項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。

??對(duì)于土地貨值判斷，每家企業(yè)采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來(lái)預(yù)期。

??另外，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。

??榜單解讀

??1

??5家房企總土儲(chǔ)貨值破兩萬(wàn)億

??碧桂園、融創(chuàng)、保利位居三甲

??截止2019年末，總土儲(chǔ)TOP100貨值總量達(dá)到44萬(wàn)億，較2018年末的40萬(wàn)億上漲10%，門(mén)檻值為809億元，較2018年上漲5%。

??從各貨值梯隊(duì)企業(yè)數(shù)量分布來(lái)看，總貨值超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)為8家，其中碧桂園、融創(chuàng)、保利、恒大、綠地土儲(chǔ)貨值已突破超2萬(wàn)億，大幅領(lǐng)先其他企業(yè)?？傌浿翟?000-5000億的企業(yè)達(dá)23家，較2018年末新進(jìn)8家，而48%的房企總土儲(chǔ)貨值集中在1000-3000億元。

??總土儲(chǔ)貨值TOP10中，堅(jiān)持全覆蓋布局的碧桂園和持續(xù)進(jìn)行收并購(gòu)的融創(chuàng)分列前兩位，且總貨值均已突破2.5萬(wàn)億。金茂憑借積極踐行布局二線的戰(zhàn)略，總土儲(chǔ)貨值首次躋身前十，相應(yīng)的，新城在出售部分項(xiàng)目之后，總土儲(chǔ)下降至第11位。

??2

??銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比漲幅逾10%

??TOP10貨值占百?gòu)?qiáng)43%

??銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)2019年末總土儲(chǔ)貨值超過(guò)42萬(wàn)億，同比上漲11%，其中超過(guò)五成房企貨值同比增長(zhǎng)。除TOP21-30梯隊(duì)房企同比小幅下跌以外，其他各梯隊(duì)企業(yè)總土儲(chǔ)貨值均有不同程度的上漲。

??銷(xiāo)售TOP1-10龍頭房企總土儲(chǔ)貨值同比漲幅達(dá)到12%，過(guò)半數(shù)同比漲幅超過(guò)20%，其中綠地漲幅最大，超過(guò)50%，龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍較顯著。此外TOP11-20和TOP51-100強(qiáng)房企貨值也分別有12%和11%的漲幅。整體漲幅最大為T(mén)OP31-50企業(yè)，達(dá)18%，在行業(yè)生存壓力和生存紅線之下，囤糧沖規(guī)模的勢(shì)頭不減。

??整體而言，總土儲(chǔ)依舊呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、集中度較高的特征。

??首先，TOP10房企貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的43%，與2018年末持平，而前20的房企則占據(jù)了百?gòu)?qiáng)貨值的半壁江山。其次，銷(xiāo)售和總土儲(chǔ)前二十房企TOP20房企與總土儲(chǔ)貨值TOP20企業(yè)高度吻合。

??3

??百?gòu)?qiáng)土儲(chǔ)去化周期3.8年

??TOP11-20房企去化最快

??2019年末銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)去化周期為3.8年，較2018年末的3.9年小幅下降，各梯隊(duì)表現(xiàn)差異顯著：

??銷(xiāo)售TOP1-10和11-20房企土儲(chǔ)去化周期與2018年末相差無(wú)幾，分別為3.96和3.52年，其中TOP11-20企業(yè)在沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)之下整體土儲(chǔ)去化在各梯隊(duì)中最短。

??TOP21-30企業(yè)銷(xiāo)售攀升、總土儲(chǔ)下降之下，去化周期較2018年顯著下滑，但仍可保證4年的銷(xiāo)售；TOP31-50名梯隊(duì)的去化周期提升幅度較大，從3.42年提升至3.63年，源于金輝、新力、正榮、藍(lán)光等企業(yè)2019年末總土儲(chǔ)貨值大幅躍升。

??后50強(qiáng)房企去化周期達(dá)3.92年，僅次于第一梯隊(duì)。相較而言，銷(xiāo)售的困境依然不容小覷，仍應(yīng)以促銷(xiāo)售為工作重心。

??從各企業(yè)的去化周期變化情況來(lái)看，主要有三：

??第一，四成房企去化周期維持在較健康水平，土儲(chǔ)貨值能支撐企業(yè)2.5-4年的發(fā)展，包括碧桂園、中海、萬(wàn)科等龍頭房企，而陽(yáng)光城、旭輝等企業(yè)納儲(chǔ)與銷(xiāo)售速度相對(duì)均衡，去化周期小幅波動(dòng)。

??第二，有部分企業(yè)去化周期不足2年，此類(lèi)房企需要加速納儲(chǔ)，以保證未來(lái)可供貨量足以支撐企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)；

??第三，去化周期始終維持較高水平的房企，例如寶龍、保利置業(yè)等，如何在土儲(chǔ)充裕的情況下，通過(guò)運(yùn)營(yíng)、機(jī)制體制的完善提高銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率為第一要?jiǎng)?wù)。

??4

??融創(chuàng)、綠地、世茂收并購(gòu)帶動(dòng)土儲(chǔ)增長(zhǎng)

??弘陽(yáng)、新力等積極擴(kuò)張

??2019年百?gòu)?qiáng)房企拿地整體趨于謹(jǐn)慎，因此有近半數(shù)企業(yè)總土儲(chǔ)建面較2018年有所下滑。但仍有部分典型房企總土儲(chǔ)增長(zhǎng)顯著，例如融創(chuàng)、金地、金輝、新力等2019年總土儲(chǔ)建面、貨值均較2018年顯著增長(zhǎng)。

??規(guī)模房企中，融創(chuàng)、綠地、世茂總土儲(chǔ)較2018年增長(zhǎng)快，與三家房企2019年收并購(gòu)項(xiàng)目較多不無(wú)關(guān)系。如融創(chuàng)收購(gòu)了泛海和陽(yáng)光100的項(xiàng)目，世茂同樣收購(gòu)部分新城的項(xiàng)目。綠地除收購(gòu)董家渡項(xiàng)目外，2019年在廣州、蘇州、寧波等二線城市拿地較多，且隨著“城際空間站”項(xiàng)目?jī)r(jià)格上行，整體貨值持續(xù)走高。

??對(duì)于本就身處銷(xiāo)售前十的三家房企而言，總土儲(chǔ)的充裕也將成為其規(guī)模再上一步、實(shí)現(xiàn)更高行業(yè)地位的基石。

??此外，近兩年上市的德信、弘陽(yáng)，以及老牌房企金地、金輝等，憑借2019年積極的拿地?cái)U(kuò)張，總土儲(chǔ)同樣增長(zhǎng)迅速。如金地2019年拿地銷(xiāo)售比接近0.6，德信、弘陽(yáng)等區(qū)域深耕的企業(yè)投資力度也顯著高于行業(yè)平均。

??積極拿地一方面補(bǔ)充了原本相對(duì)薄弱的土儲(chǔ)根基，為規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)和進(jìn)階打下基礎(chǔ)。除金地外，這些房企銷(xiāo)售排名基本高過(guò)其總土儲(chǔ)貨值排名。另一方面，對(duì)于金地、金輝這樣的老牌房企而言，豐富土地儲(chǔ)備、調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)更有利于其沖擊更高的規(guī)模。

??5

??金茂、綠城、雅居樂(lè)等土儲(chǔ)排名高于銷(xiāo)售

??規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁

??對(duì)比百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值排名以及全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名來(lái)看，貨值排名遠(yuǎn)高于銷(xiāo)售的房企更值得關(guān)注：

??第一，銷(xiāo)售三十強(qiáng)中金茂、綠城、雅居樂(lè)等表現(xiàn)突出，無(wú)論是土儲(chǔ)排名還是和銷(xiāo)售排名均上升較快，且總土儲(chǔ)貨值排名基本較銷(xiāo)售高6-8名。其中金茂、雅居樂(lè)均較2018年大幅增長(zhǎng)。尤其是中國(guó)金茂，2019年總土儲(chǔ)貨值達(dá)到9322億元，首次排進(jìn)貨值TOP10，較多的二線優(yōu)質(zhì)地塊或?qū)⒅鹈瘶I(yè)績(jī)?cè)倥市赂摺?/p>

??第二，美的置業(yè)、中國(guó)鐵建、中交地產(chǎn)、越秀等土儲(chǔ)排名遠(yuǎn)超銷(xiāo)售，短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。其中中鐵建、中交作為國(guó)企背景，資金能夠穿越周期的優(yōu)勢(shì)使得其在土地市場(chǎng)操作更加靈活，中交2019年總土儲(chǔ)建面較2018年增長(zhǎng)15%。而2018年上市的美的置業(yè)，憑借著長(zhǎng)三角的充裕土地，土儲(chǔ)貨值排名22，較其2019年全口徑銷(xiāo)售金額高出14名，短期業(yè)績(jī)擴(kuò)張動(dòng)力強(qiáng)勁。

??第三，銷(xiāo)售TOP100以外的房企如眾安、明發(fā)、中庚等土儲(chǔ)相對(duì)充裕，將成為其規(guī)模進(jìn)階沖進(jìn)百?gòu)?qiáng)的支撐和跳板。短期來(lái)看，如何通過(guò)在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)機(jī)制、體制中繼續(xù)苦煉內(nèi)功，提升土儲(chǔ)和銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率是關(guān)鍵。值得注意的是，當(dāng)代、九龍倉(cāng)等銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)甚至沒(méi)有排進(jìn)總土儲(chǔ)貨值榜前一百名，未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不僅可能會(huì)被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問(wèn)題。

??6

??百?gòu)?qiáng)中西部土儲(chǔ)占31%

??聚焦重慶、武漢核心二線

??2019年房企拿地以回歸高能級(jí)城市為主，截止2019年末，百?gòu)?qiáng)房企一二線城市總土儲(chǔ)占比達(dá)到52%，三四線城市占比48%。

??從區(qū)域分布來(lái)看，中西部二線城市土地供應(yīng)持續(xù)高位，2019年末百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)中3成建筑面積位于中西部區(qū)域，長(zhǎng)三角和珠三角土儲(chǔ)占比均在25%左右，環(huán)渤海區(qū)域占比18%，較2018年末再降3個(gè)百分點(diǎn)。

??從城市層面來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企囤地最多的城市仍然以貨值較高的二線城市為主，總土儲(chǔ)TOP20城市中有14個(gè)二線城市，此外一線和三四線城市各占3席。重慶、武漢、廣州是房企囤地最多的城市，百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)超過(guò)6000萬(wàn)平方米，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈；三四線城市中佛山、惠州和徐州入榜，均為受到整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)紅利輻射較明顯的城市，三四線城市的分化還將持續(xù)。

??7

??投資態(tài)度謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??收并購(gòu)將成為擴(kuò)儲(chǔ)重要手段

??從上市房企的年報(bào)發(fā)布會(huì)來(lái)看，謹(jǐn)慎投資仍然是當(dāng)前企業(yè)拿地的主流態(tài)度，且在謹(jǐn)慎之下企業(yè)對(duì)于城市的研判會(huì)進(jìn)一步加深，“聚焦”、“深耕”被頻繁重提，經(jīng)濟(jì)基本面良好、都市圈大環(huán)境優(yōu)質(zhì)、人口基數(shù)較大的城市會(huì)更加受到企業(yè)青睞，城市之間的分化預(yù)計(jì)將加劇。

??除城市層面以外，企業(yè)之間的分化也在發(fā)生：在大部分房企投資態(tài)度謹(jǐn)慎的同時(shí)，10強(qiáng)房企中有一半企業(yè)預(yù)計(jì)將在今年整體冷淡的情形下加速納儲(chǔ)，增厚土儲(chǔ)實(shí)力，第一梯隊(duì)的房企競(jìng)賽也十分激烈；鑒于土地成本日漸提高，越來(lái)越多房企將目光轉(zhuǎn)向收并購(gòu)渠道，過(guò)去“大魚(yú)吃小魚(yú)”的局面正在逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤按篝~(yú)吃大魚(yú)”，行業(yè)分化持續(xù)進(jìn)行。

??整體來(lái)看，2020年將是“前低后高、平穩(wěn)發(fā)展”的一年，與2019年相比部分企業(yè)的拿地態(tài)度會(huì)有所回溫，這一點(diǎn)從近期部分城市土拍熱度走高也可見(jiàn)一斑。在土地獲取渠道愈發(fā)重要之下，收并購(gòu)在2020年將成為重要的納儲(chǔ)通道之一，建議有需求的企業(yè)提早行動(dòng)，以獲取更優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流資源。

??此外，值得警惕的是，一二線城市的土地主要存在價(jià)格過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在一二線納儲(chǔ)更需要注意控制成本，而三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)源于價(jià)格和需求空間有限，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入城市及進(jìn)駐時(shí)機(jī)。