??導  語

??土地流拍現象持續改善中，本周流拍率已降至年內低位。

??2020年第12周，重點監測城市的土地市場成交總量較上周進一步回升，同比降幅也持續收窄，土地出讓正在逐步恢復。另一方面，本周重點城市優質土地供應力度明顯不及上周，本周地價也因此明顯回落，溢價率也下跌至低位。不過，土地流拍現象持續改善中，本周流拍率已降至年內低位。

??土地政策

??兩大舉措改革土地供應

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??根據自然資源部官方公布數據，2017年以前批而未供的土地約有1450萬畝，大量建設用地被閑置。為了改變這一現狀，合理供應建設用地，自然資源部提出將通過改革增量的配置方式，加大存量的盤活力度滿足項目用地的合理需求，土地供應有望進一步精準化。?？谝灿诒局軐ν庹髑笠庖姡岢鲇袃斒栈亻e置土地，盤活存量用地。

??土地成交

??成交規模保持上升趨勢

??能級成交結構變動致地價進一步走低

??2020年第12周（3月16日-3月22日），重點監測城市本周土地市場成交總建面積進一步回升，總成交體量達592萬平方米，同比降幅進一步收窄至42%；成交金額也隨之小幅上漲，環比增加2%至211億元；受能級成交結構變動影響，本周地價呈下降趨勢，平均樓板價環比下降3成，降至3565元/平方米。

??各能級城市成交方面，一線城市成交占比大幅下降，僅為4%。具體來看，一線城市本周僅成交了3宗地，上海2宗，廣州1宗；上海成交2宗地分別位于崇明和青浦，位置較為偏遠，因此均為底價出讓；廣州成交地塊位于白云區，是一宗商辦用地，最終也是底價成交。二線城市中多數城市的總建面都低于50萬平方米，僅有長春的成交量超過100萬平方米；具體來看，長春本周成交總建筑面積達360萬平方米，共計成交16宗地，地塊均位于凈月區，由長春北方影都投資有限公司包攬，計劃用于打造長春影都；盡管多數城市成交量較低，但仍有部分城市的土拍熱度在優質土地成交的帶動下保持在較高水平，如重慶和昆明本周的成交溢價率均在20%以上。熱點三四線城市中，成交量最大的城市是東莞，共計成交2宗地，分別位于厚街和麻涌，由于兩宗地素質較佳，均吸引了多家房企爭奪，最終由佳兆業以31.8億元的總價競得，成交溢價率高達43%；其余城市的成交量均比較少，競拍熱度也不高，成交地塊以底價成交為主。

??土地流拍

??土地流拍率進一步走低

??降至年內低位

??土地流拍方面。由于大多數城市土地供應仍然未能恢復正常水平，因此流拍地塊幅數也繼續保持低位；同時加大優質土地供應、降低土地出讓門檻成為各城市當前供地的主要策略。在此影響下，本周重點監測城市的土地流拍率較上周進一步走低，僅為6%，連續第5周下降。

??周度TOP5

??東莞競拍熱度最高

??出讓宅地均吸引十家以上房企爭奪

       就監測城市成交重點地塊來看，本周成交地塊的條件明顯不及上周，總價TOP5地塊中僅有1宗地溢價成交，其余地塊均是底價成交，入榜門檻還不到10億元。具體來看，本周成交總價的地塊來自東莞，是一宗商住用地，該宗地曾在去年9月掛牌出讓，但因無人報名而遭遇流拍，本次再次出讓時起拍總價比上次下調了4億元，安居房配建比例也有10%降低至5%，同時也取消了競配建，土地出讓條件明顯放寬；由于出讓條件放寬，并且宗地也是厚街時隔多年再次出讓的商住地，因此吸引了11家房企前來競拍，最終由佳兆業以24.63億元的總價溢價39%競得。而同樣是大灣區熱點城市，佛山本周出讓地塊的熱度顯然不及東莞，主要是由于商業比例較高導致，最終地塊底價被中建三局聯合體競得。其余三宗地分別位于青島和長春，均為指定項目用地，因此最終也是底價成交，其中青島地塊由中巍競得，長春凈月2宗地則由長春潤德競得。

??單價榜方面，上海、廣州、東莞和佛山均有地塊入榜。具體來看，本周成交樓板價最高的地塊來自上海青浦，是一宗城中村改造地塊，平均樓板價達16000元/平方米，和之前周邊成交同類型宅地相比價格明顯回落。廣州也有一宗地塊入榜，平均樓面價為13170元/平方米，由廣州地鐵競得。入榜的其余三宗地中，2宗位于東莞，是本周成交熱度最高的兩宗地，溢價率均在3成以上，成交樓面價分別為11808元/平方米和8358元/平方米，去除配建后成交樓面價分別達12164元/平方米和10953元/平方米，分別創下片區單價新高。佛山入榜地塊雖然熱度不及東莞地塊，但成交地價也是上漲的，相比周邊成交同類型地塊的單價，本次出讓地塊的價格上漲了3%，平均樓板價為8300元/平方米。

??重點地塊點評

??佳兆業高溢價斬獲東莞厚街宅地

??地塊分析

??3月18日，東莞厚街鎮汀山社區地塊公開出讓。作為東莞2020年后出讓的首宗商住地塊，宗地的區位優勢明顯，因此吸引了保利、平安、佳兆業、星河、時代等眾多知名房企的關注。最終，在經過2個小時、70輪競拍后，由佳兆業以24.6億元的總價競得，成交樓板價達11808元/平方米，可售樓面價為12614元/平方米，刷新了厚街的地價紀錄。 

??值得注意的是，這不是該宗地第一次掛牌出讓，宗地曾于去年9月出讓，但由于沒有房企繳納保證金而被政府收回，主要是由于價格太高；此次再次掛牌時，不僅起拍價下調了4億，還降低了安居房配建比例以及取消了競配建，土地出讓門檻明顯降低。當然除了由于出讓條件放松之外，宗地的區位優勢也是吸引眾多知名房企前來競拍的原因。據地理位置來看，地塊處于南城、厚街交界處，距離總部基地僅5公里，距離西平中心7公里，并且隨著地塊北面規劃的橋連通南城與厚街，和南城的車程距離還將進一步縮短。不過，由于地塊附近以工業園區為主，生活配套相對缺乏，宗地附近2公里內多以小型商業為主，教育配套也距離較遠，多集中在2公里以外的成熟社區。因此，盡管是厚街時隔多年才出讓的住宅用地，最終成交價也并未能達到最高限價。