??熱點回放

??11月份以來，金融支持房地產領域政策頻出，繼國有銀行向優(yōu)質房企提供超萬億元授信馳援、中債增進公司支持首批三家民營房企發(fā)債之后，證監(jiān)會再度放開上市房企和涉房上市公司的股權融資，各路資金加速入場以保證融資渠道全面打通，身處困境的房企迎來金融支持“三箭齊發(fā)”的重大利好時刻。

??支持房企股權融資的“第三支箭”比預期中來得更快、力度更大。結合實際情況和深究政策內容來看，從信貸融資、債券融資再到股權融資，“三支箭”發(fā)出的效果究竟如何？能獲得金融政策支持的房企范圍有多大？政策導向的思路到底是保交付還是保市場主體？出險企業(yè)能否走出困局，仍是市場關注的焦點。與此同時，在“三支箭”政策引導之下，是否意味著“三道紅線”管控迎來退出時刻?一番救市后又能在多大程度上提振樓市？房地產行業(yè)的定位和導向將發(fā)生哪些變化？本期內參將作相關分析。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，近期的支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質、穩(wěn)健的民營房企，使這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風險繼續(xù)蔓延。需要注意的是，政策短期內很難扭轉市場基本面。在政策信號明確的情況下，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或將陸續(xù)入市，房地產交易也將逐步回歸穩(wěn)定，預計到明年二季度可能形成市場底。對于房企來說，在短期銷售依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

??中國首席經濟學家論壇主席原國務院參事夏斌認為，銀行和政府協(xié)調幫助紓困，至于選擇哪些房企，給予哪些不同方式的保交樓救助，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國企、民企劃分，而應該秉持市場原則，按照企業(yè)治理和項目公司的經營質量劃分。不要浪費這次防止局部性危機的機會，在守住保交樓、穩(wěn)社會的前提下，重組、轉型一批房地產公司，必須破產一批早已經經營不善，嚴重資不抵債的房地產公司。

??經濟學者任澤平認為，近期的穩(wěn)樓市“三箭齊發(fā)”傳遞了重要信號：1、部分房企上岸了，增信、展期、續(xù)貸、股權融資，這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組，剩者為王；沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大變局。展望后市，未來有兩大拐點，政策拐點和市場拐點。近期重磅穩(wěn)樓市政策主要修復優(yōu)質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現(xiàn)。但是，市場拐點未現(xiàn)，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復，房企還將面對房地產市場低迷的時間考驗，以及保交樓的良心考驗。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，證監(jiān)會射出的“第三支箭”政策和所謂的前兩支箭一樣，對于陷入困境的房企來說，這些融資，在某種意義上都是債務的展期。對它們來說，這只是有限度的續(xù)命，而不是真正的治病救命。真正的治病救命，需要的是市場復蘇，銷售端帶來的回血。所有這些續(xù)命的救市措施，通常只給企業(yè)半年到一年的喘息機會，如果市場信心和銷售不能恢復到正常，仍然無法解決陷入危機的房企的根本問題。

??諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，當前房地產行業(yè)的資金壓力大，流動性不足，改善資產負債表顯得尤為重要，從而增強現(xiàn)金流的流動性，提高資金使用效率。“第三支箭”相較于“第二支箭”是股權融資，不會增加房企的負債，這有利于降低房企的資產負債率，也是緩解現(xiàn)金流壓力的主要途徑之一。在行業(yè)資金偏緊的背景下，對民營房企的融資支持對行業(yè)的發(fā)展有著重要作用，有利于提升行業(yè)的信心，有助于房地產市場活躍度的提升，但對于房地產市場來說，不僅供應端面臨資金壓力，需求端對于未來的收入預期降低也是阻礙市場恢復的原因之一，市場加速恢復需要供需兩端的政策支持。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，目前國內房地產行業(yè)信心不足，樓市明顯萎縮，市場回暖存在較大不確定性。之前的各項邊際寬松政策顯效有限，此時如果房企采取公開募資的形式很難獲得市場支持，而市場中房企板塊當前更多的是以作二級市場短線的為多，所以采取定增方式募資則可排除公開增發(fā)中的不確定性，提升募資的成功率，這對于增強房企的核心資本、優(yōu)化資產結構與改善流動性都是十分重要的和非常關鍵的。這也是為何定增成為再融資開閘后首選的方式的主要原因。相比此前，“第三支箭”政策要實在得多，從股權層面強化房企的核心資本，從而改善資產結構和流動性基本面，再發(fā)揮杠桿效應和推動同業(yè)并購，實際效果就很快產生了。

??申萬宏源研究員袁豪認為，本次房企股權融資放開意味著“既要保項目、更要保主體”政策的持續(xù)有力推進，一方面對于短期資金略有困難的房企進行有力的保主體，另一方面推動優(yōu)質房企收并購出險房企或出險項目，也有利于國企央企進行集團內地產資源整合協(xié)同。政策推動下，涉房企業(yè)有望迎來并購重組潮，從而加快出險上市房企重組，加快房地產風險出清。

??東方證券首席經濟學家邵宇認為，后續(xù)關注核心是“三支箭”涉及資金何時落地，哪些房企能夠恢復重組上市，或是借到更為廉價的并購貸款，才能借力做大做強。目前來看優(yōu)質民企大概率得到支持，但未來發(fā)展空間仍不確定，融資資金能否用于拿地、拓展布局暫不明朗。大方向看，配套資金仍以“輸血”保交樓保民生為主。此外，受疫情反復等影響，房地產需求側及消費者信心恢復仍需時日，這也需要相關政策進一步發(fā)力。

??中歐國際工商學院教授盛松成認為，“三支箭”政策試圖解決供求問題，要求金融機構承擔更大責任，允許部分貸款展期，短期內緩解不良貸款快速積累的壓力，幫助開發(fā)商穩(wěn)定營運，有助恢復市場信心，預計房地產市場將可軟著陸。

??中房分析     

??地產融資的“三支箭”依次落地，保交付和保房企三好生的思路徹底明確

??從放松銀行信貸的“第一支箭”，到放松債券融資的“第二支箭”，再到月底重啟股權融資的“第三支箭”，監(jiān)管層拿出了壓箱底的政策支持。尤其是時隔多年后房企股權融資的重新開閘，旨在不直接增加房企負債規(guī)模的同時，也同樣為房企融資提供充足的渠道，救市的緊迫性由此可見一斑。至此，整個銀行、債券和證券市場針對房企的金融支持路徑相繼打開，高層對于行業(yè)的紓困方向也從之前的“保交付”向“保主場主體”轉換。供給側的資金支持將有效遏制未來優(yōu)質規(guī)模房企不斷暴雷的趨勢，一定程度上防止房企債務風險蔓延，穩(wěn)健經營的優(yōu)良房企將迎利好，降低金融機構的風險系數，推動行業(yè)盡快走上良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道。

??但透過現(xiàn)象看本質，無論是銀行和債券融資，還是股權融資，都與出險房企和困難的中小房企無關，能受益的仍是央企國企和少數優(yōu)質的民營企業(yè)。從目前已實行的部分融資政策來看，因信貸和債券“前兩支箭”受益的融資主體和融資規(guī)模相當有限，且需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔保和反擔保，這對不少民營房企來說有一定難度。而此次發(fā)布的“第三支箭”尺度看似很大，但陷入流動性危機的房企事實上很難再獲得資本市場的認可，這類房企通過市場重組或憑借其股價和市值作股權融資的難度極大。由此可見，“三支箭”帶來的積極影響僅作用于部分房企，經營穩(wěn)定但短期流動性緊張的央國企開發(fā)商勢必率先迎來信用修復，一定程度上避免風險擴散。而其他民企開發(fā)商依然如履薄冰，面臨更高的流動性風險，如果沒有進一步更為有力的政策推動，其出險出清還會繼續(xù)。因而后續(xù)需要關注的核心是融資“三支箭”的落實情況，涉及的資金何時落地，即房企資產負債表和現(xiàn)金流的真實改善情況，避免實際紓困行動跟不上政策出臺初衷。

??“三道紅線”到“三箭齊發(fā)”，房地產金融政策導向的徹底扭轉

??兩年前，在防止房地產泡沫化的指導思想下，“三道紅線”政策出臺，將房企幾項重要財務指標同融資規(guī)模直接掛鉤，限制了房企融資規(guī)模增長空間。可以肯定的是，“三道紅線”在實施的兩年里成效顯著，為防御信貸資金過度流入房地產領域的目標已經完成。如今，行業(yè)已發(fā)生了重大改變，在市場快速降溫，部分房企因流動性壓力出現(xiàn)債務逾期而引發(fā)了系列問題的背景下，穩(wěn)樓市“三支箭”依次落地，形成了信貸、債券、股權等三大融資政策支持體系。

??從“三道紅線”到“三箭齊發(fā)”，這意味著金融政策導向已經徹底扭轉，由之前嚴防死守資金流入房地產轉向了放開房企股權融資，優(yōu)化房企資產負債結構，也即通過壓箱底的政策爭取保住市場尚存的優(yōu)質房企，為保障其資金鏈不出現(xiàn)斷裂，助力行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。但需要注意的是，高層加大對房地產領域的支持，而不是鼓勵房地產行業(yè)再重回過快增長的老路，金融支持政策在條文中明確了重點支持優(yōu)質企業(yè)和將資金用于特定領域等。因此，市場主體也應合理運用好系列金融支持政策，并吸取過去行業(yè)發(fā)展中存在的杠桿率過高、金融化過度等教訓，探索新的發(fā)展模式。

??房地產股權融資的重啟短期內對行業(yè)整體的刺激作用有限

??隨著房企融資渠道的全面打通，特別是“三箭齊發(fā)”涉及的資金及時落地后，房企資產負債表和現(xiàn)金流或迎來實質性改善，國央企開發(fā)商與資質優(yōu)良的大型民營房企后續(xù)出險的概率會有所下降，并為行業(yè)帶來更多利好，有助于市場信心的加速恢復。但樓市的企穩(wěn)和預期的改善最終依舊取決于銷售端的復蘇，只有房企能夠恢復自我“造血”才能維持可持續(xù)的發(fā)展。因此房地產融資的“三支箭”短期內仍無法扭轉行業(yè)整體的下行趨勢。尤其是已爆雷的房企仍將經歷行業(yè)出清的過程，這些出險房企還是要通過重組債務，并借機引入戰(zhàn)略投資者和金融股權融資，從而優(yōu)化資產結構和恢復自身流動性，同時通過強力促銷，在改善現(xiàn)金流的基礎上推動債權融資，讓企業(yè)運營逐步恢復正常來實現(xiàn)自救。

??短期來看，樓市的整體下行壓力目前仍未止住。在就業(yè)和收入的預期并未改善，疊加國內外的經濟下行等因素影響，居民入市意愿很難提振，房地產行業(yè)的企穩(wěn)回暖仍存在很大的不確定性。但值得一提的是，近期廣州率先實質性地放松了疫情管控措施，隨著全國性疫情防控措施的大幅優(yōu)化和調整，這將對于經濟的復蘇以行業(yè)的回暖起至關重要的作用。

??中長期來看，行業(yè)將步入新的發(fā)展階段，在“房住不炒”“租購并舉”的基調下，未來房地產市場的發(fā)展方向將由“購”向“租購并舉”轉變，商品房市場和保障房市場共同發(fā)力。聚焦未來房企的命運，必須看到，經過這波洗牌后，房地產開發(fā)商數量或將大幅度減少，部分經營不善的房企自然會被淘汰、退出市場，而經營有方的房企或通過并購重組做大做強，有利于房地產市場更好地新陳代謝和健康發(fā)展。全國性市場或主要由國央企背景的房企主導，爆雷的民營房企不排除后續(xù)將由國央企參與重組而成為混改制開發(fā)商，并逐漸收縮投資范圍，深耕區(qū)域或細分市場。