??10月29日閉幕的十八屆五中全會(huì)決定，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。市場(chǎng)期盼已久的“全面”二孩政策終于塵埃落定，在我們看來(lái)，放開(kāi)二 孩，短期內(nèi)將直接刺激包括房地產(chǎn)在內(nèi)的消費(fèi)需求，擴(kuò)大內(nèi)需，長(zhǎng)期內(nèi)，將為整個(gè)經(jīng)濟(jì)提供勞動(dòng)力供給，提高潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。那么，單從住房消費(fèi)角度來(lái)看，全 面實(shí)施二胎政策對(duì)樓市具體有哪些影響？

??理論上將帶來(lái)大量的住房需求，中長(zhǎng)期年均約1.4億平方米

??短期來(lái)看，根據(jù)衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段，全國(guó)符合全面兩孩政策條件的夫婦約有9000萬(wàn)對(duì)，假定5年內(nèi)50%的家庭會(huì)生育二孩，那么將新增人口4500萬(wàn)，每年近900萬(wàn)。按人均20平方米計(jì)算，每年將新增1.8億平方米住房需求。

??中長(zhǎng)期方面，我們?cè)凇吨袊?guó)“單獨(dú)兩孩”政策的實(shí)施意義》中曾經(jīng)對(duì)此做過(guò)相關(guān)估算：到2028年，全國(guó)在2028年底由15~49歲(1980年 開(kāi)始執(zhí)行計(jì)劃生育)人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶，其中，“單獨(dú)”家庭，約7200萬(wàn)戶，占比為40%，而“雙非獨(dú)”家庭9540萬(wàn)戶，占比53%， “雙獨(dú)”家庭1230萬(wàn)戶，占比僅有7%。但并不是所有的家庭愿意生育二胎，據(jù)人民網(wǎng)此前民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國(guó)“單獨(dú)”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為 50.73%，如果比照推算，到2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬(wàn)-9200萬(wàn)之間，年均700萬(wàn)人左右。相當(dāng)于每年新增住房需求 1.4億平方米。

??住房需求結(jié)構(gòu)將全面革新，剛需與改善型戶型面積要提高，功能上兩次臥、保姆房或成標(biāo)配

??一者，將直接抬高剛需置業(yè)的戶型面積門檻，在獨(dú)生子女政策下，90平左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當(dāng)一個(gè)家庭生育兩 個(gè)小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的的戶型門檻抬高了到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，或者父母會(huì)幫助帶小 孩，那么剛需置業(yè)的門檻將進(jìn)一步增大。

??二者，對(duì)改善型需求來(lái)說(shuō)，四房將是主體。目前首改產(chǎn)品目前的面積劃定為144平米以下，大部分為三居戶型，對(duì)于生二胎的家庭來(lái)說(shuō)，也許在擁有兩個(gè)孩子以后，首改產(chǎn)品對(duì)他們而言將成為剛需產(chǎn)品，四房則成為市場(chǎng)的改善型需求產(chǎn)品。

??三者，從房企戶型功能設(shè)計(jì)來(lái)看，以前的一主臥、一次臥，一嬰兒房或者書房的設(shè)置將無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，因?yàn)椋瑢?duì)于有兩個(gè)小孩的家庭來(lái)說(shuō)，配備兩個(gè) 一樣的次臥或者小孩房間將是必須的。而且對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，必須考慮到有兩個(gè)小孩后的娛樂(lè)功能設(shè)置，應(yīng)該單獨(dú)開(kāi)辟小孩娛樂(lè)的空間。另外，想生育二孩的家 庭，基本是具備較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且父母可能工作繁忙，老人有心無(wú)力照顧二孩，在照顧2個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請(qǐng)專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，會(huì)將 保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍。

??積壓的大戶型住宅有了出路，未來(lái)土地規(guī)劃或大調(diào)整，增加改善型比例

??在家庭多子化成為趨勢(shì)之后，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以 上的大戶型、三房或四房產(chǎn)平將成為市場(chǎng)需求主流，并將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可以說(shuō)當(dāng)前困擾諸多二線城市市場(chǎng)大面積產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的窘境會(huì)得以改觀。

??在改善性需求釋放將大幅增加的市場(chǎng)環(huán)境下，未來(lái)土地出讓政策應(yīng)該作出調(diào)整調(diào)整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，使市場(chǎng)保持相對(duì) 供求平衡；另一方面，70/90等過(guò)時(shí)政策更應(yīng)加快退出市場(chǎng)，而更為重要的事，在出讓土地戶型規(guī)劃中應(yīng)合理增加改善型戶型的占比。