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??3月，在傳統銷售旺季以及政策環境寬松的情況下，市場整體活躍度明顯提升，行業積極向好的態勢得以持續。從新房市場看，市場供應明顯加快，市場成交再度回升，達到年內高點。從二手房市場看，成交套數大幅上升，達到近45個月以來的新高，市場復蘇態勢明顯。本文節選于《3月上海房地產政策跟蹤與市場分析報告》,從土地市場、住宅市場、辦公銷售市場、商業銷售市場四個方面對于2025年3月上海房地產市場進行回顧總結，并對市場發展趨勢給予展望，為各界了解上海房地產市場提供參考。

??土地市場

??1、3月共成交19幅，土地成交量同比上漲

??3月上海共成交19幅土地，土地總成交建筑面積85.9萬平方米，同比上漲6.6%；土地出讓金166.3億元，同比上漲19.9%。本月土地市場延續活躍態勢，土地成交規模基本穩定，較去年同期也有所上升。其中純住宅用地均溢價成交，核心地塊呈現火熱態勢。從成交用地性質看，純住宅用地5幅，幅數占比26%，商辦用地幅數占比26%，工業用地幅數占比21%。從溢價率看，本月溢價率最高為浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊，達到40%。

??從年初累計成交建筑面積同比增速走勢看，2024年1月，土地市場成交同比延續了上年四季度以來逐步上行的態勢。2月同比跌幅回升至正增長區間，主要還是2月當月成交建筑面積同比上升明顯所致。4月受到當月成交建筑面積同比下跌影響，累計成交建筑面積同比也呈現下跌態勢。5月在當月成交建筑面積同比上漲的帶動下，累計成交建筑面積同比跌幅收窄。三季度以來，隨著各月成交建筑面積同比持續下跌，累計成交建筑面積同比跌幅不斷加大。11月受到當月成交建筑面積同比跌幅收窄的影響，累計成交建筑面積同比跌幅也減少。今年年初，由于前兩個月成交建筑面積同比持續下跌，因此累計成交建筑面積同比跌幅也加大。3月隨著成交建筑面積同比增長，一季度累計成交建筑面積回升。預計后續由于上年同期基期值逐步回落，土地市場成交面積同比跌幅整體也將保持上升態勢。

??2、住宅用地成交規模繼續上升，成交均價整體出現回落

??3月，上海住宅用地供應放緩，成交繼續上升。自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影響，月度成交差異明顯。2024年年初以來，住宅用地供求規模均明顯放緩，整體處于歷史較低水平。10月以來，住宅用地供求出現上升，土地市場表現也有所起色，11月、12月土地市場成交規模基本延續了這一態勢。四季度，部分開發企業為了增加土儲，對于市場上一些優質的地塊也增加了關注度，推動了土地市場熱度有所回升。但整體來看，2024年住宅用地供求規模仍處于歷史低位。今年一季度，供地保持了一定的節奏，從住宅用地成交情況看，市場預期明顯改善。

??從住宅用地成交價格走勢看，2024年1月，住宅用地價格延續了此前整體下行的態勢。3月由于住宅用地整體溢價率相對較高，因此推動價格快速上升，達到四年多來的新高。4月住宅用地整體質量有所下降，價格也出現回落。5月則再度回升至較高水平。7月雖然個別地塊溢價率超過了10%，但由于其他地塊質量較5月有所差距，因此，土地價格整體出現下降。8月，由于住宅用地區位相對較好，推動土地價格再度上升。9月，由于靜安區曹家渡社區地塊價格較高，推動住宅用地價格達到近年來的新高。此后，住宅用地價格整體回落并趨穩。今年2月受到虹口區地塊成交的影響，土地價格再度上升至近年來較高水平。3月，雖然多幅地塊均溢價成交，但受到區位等因素影響，整體價格明顯回落。

??3、商辦用地成交規模上升，成交價格繼續企穩

??從商辦用地供求情況看，2023年以來，市場供求整體偏弱，三季度整體供求上升，但仍處于歷史較低水平。2024年一季度市場供求基本延續了此前的態勢。4月隨著青浦、松江供應多宗商辦用地，推動商辦用地供應大幅放量，同時帶動5月市場成交大幅上升。7月受到青浦、浦東、寶山推出商辦用地的影響，推動市場供應再度大幅放量，8月市場成交則由于消化了7月的供應而出現上漲。9月以來市場成交整體明顯回落，但市場供應在11月大幅上升，主要是浦東推出了多幅商辦用地。12月由于11月的市場供應逐步成交，推動當月商辦用地成交規模大幅上升。今年一季度，市場供求規模整體有所下降，供求則基本平衡。

??從商辦用地成交價格走勢看，受成交用地結構影響，月度成交價格波動較為明顯。2023年前兩個月由于成交的商辦用地基本位于郊區板塊，因此價格持續回落。3、4月成交價格大幅回升，主要與成交的商辦用地所處區位較好有關。5月以后成交價格整體下滑，11月成交價格下降明顯，12月再度大幅上升，達到年內較高水平。2024年1月，成交價格明顯下滑。2月成交價格回升至2023年12月水平，4月成交價格大幅下滑后，此后幾個月逐步回升。9月成交價格再次上升至年內新高，此后呈現逐步回落態勢，今年2月以后有所企穩。預計后續由于商辦用地成交結構的差異化，成交價格仍將延續明顯波動的走勢。

??住宅市場

??1、新建住宅供求規模均明顯回升

??3月，上海新建商品住宅新增供應面積46.8萬平方米，環比上漲335.0%，同比下跌57.2%；成交面積66.0萬平方米，環比上漲159.3%，同比下跌12.1%。3月隨著傳統銷售旺季的到來，市場供應明顯加快，市場成交再度回升，達到年內高點。

??從供求走勢來看，2024年年初，受到市場供應節奏放緩以及春節長假因素等影響，市場供求大幅回落。進入3月隨著供應的加快，市場熱度有所上升，但此后隨著供應逐步放緩，成交也隨之下滑。6月在利好政策影響以及市場供應加快的帶動下，成交出現回升。此后市場熱度整體下降，10月隨著樓市利好政策效應的釋放，成交止跌回穩。11、12月在供應加快以及利好政策影響下，成交持續上升。今年年初受春節假期因素影響，市場供求整體回落。3月市場供求明顯回升。預計未來一段時間，隨著市場供應的穩定，在行業環境整體趨好的情況下，市場成交仍將延續積極向好的態勢。

??2、新建住宅成交均價環比上漲

      3月，上海新建商品住宅成交均價為82880元/平方米，環比上漲22.4%，同比下跌8.3%。從新房成交價格走勢看，2024年以來，3月受到黃浦區中海·順昌玖里、城投露香園、綠城·黃浦灣等項目集中成交的影響，新房價格升至近年來新高。此后新房價格整體回落，8月以來新房價格再度回升，特別是9月在翠湖天地六和庭等項目成交的帶動下，新房價格達到近年來較高水平。10月以后受到成交結構影響呈現振蕩走勢，今年一季度繼續延續這一態勢。預計未來一段時間，新房成交價格整體仍將保持相對較高的水平。

??3、二手住宅成交套數達近45個月以來的新高

??3月，上海二手住宅成交26878套，環比上漲75.0%，同比上漲45.4%。隨著市場傳統銷售旺季的到來，二手房成交套數大幅上升，達到近45個月以來的新高，市場復蘇態勢明顯。

??從月度數據走勢來看，2024年年初以來，二手房市場成交持續下滑，3月隨著傳統銷售旺季以及市場需求的釋放，市場成交有所回升。5月以來隨著利好政策效應的逐步釋放，市場成交企穩向上，7月市場成交開始持續回落，隨著9月末以來陸續推出一系列樓市利好政策，市場成交開啟持續上漲模式。今年年初，由于受到春節假期等因素影響，市場成交整體回落，直至3月市場成交出現明顯回升。

??4、二手住宅成交均價小幅上漲

      3月，上海二手住宅成交均價41377元/平方米，環比上漲3.3%，同比上漲3.6%。從月度數據走勢來看， 2022年4月受成交結構的影響導致成交價格較高。此后，成交價格出現回落并整體趨穩。2024年2月成交價格出現明顯下滑，此后成交價格整體逐步回升并相對穩定。隨著11月取消普通住房標準政策的推出，提升了豪宅市場等高端改善型產品的交易熱度，也推動了二手住宅成交價格持續上升至歷史較高水平，今年1月這種態勢繼續得以延續，此后2個月整體回落。

??辦公市場

??1、市場成交規模繼續回落，處于近年來較低水平

??3月，上海辦公市場無新增供應面積；成交面積1.6萬平方米，環比下跌21.4%，同比下跌69.6%。3月辦公市場供應規模延續較弱態勢，成交規模則繼續回落，基本處于近年來較低水平。

??從供求走勢看，2023年11月供應大幅上升，達到近四年最高。12月則受到11月供應去化的影響，成交也達到近年來較高水平。2024年以來，前兩個月市場表現較低迷，3月以后市場供求整體有所起色，但仍處于歷史較低水平。8月、10月市場供應有所放量，但市場成交整體未有明顯起色，11月市場成交基本延續此前幾個月的水平。12月市場供應再度放量，但市場成交未有明顯起色。今年1月，市場成交有所回升。2、3月市場供求萎縮明顯。隨著去年四季度市場供應的放量，預計未來一段時間，在市場環境向好的情況下，市場成交也將呈現企穩態勢。

??2、成交價格小幅上漲，達到近期的較低水平

      3月，上海辦公市場成交均價為23050元/平方米，環比上漲8.2%，同比下跌34.7%。從歷史價格走勢看，上海辦公市場成交價格整體呈現波動走勢，主要還是受到成交結構的影響，2023年以來，2月受到綠地外灘中心項目成交價格較高的影響，推動整體價格再度上升。3月以后成交價格整體呈現逐步下行并趨穩的態勢。2024年以來，2月和5月成交價格上升較明顯，此后有所下滑并整體趨于穩定，11月則明顯回升，此后2個月相對穩定。今年2、3月，成交價格整體下降，達到近期較低水平。

??商業市場

??1、市場供求規模均大幅上升，企穩態勢明顯

??3月，上海商業市場新增供應面積8.2萬平方米，環比上漲3778.3%，同比下跌15.3%；成交面積5.4萬平方米，環比上漲346.3%，同比上漲49.7%。3月商業市場供求規模均大幅上升，其中供應規模達到近7個月以來的新高，成交規模也處于近期較高水平。

??從供求走勢看，2023年一季度，市場供求規模逐月上升，二季度市場供應下降，成交表現有所好轉。三季度市場供應規模回升。四季度在七寶中聞商務廣場、綠地海外灘中心、金龍新街酒店等項目成交較多的帶動下，整體成交規模大幅上升。2024年以來，前兩個月市場供應規模明顯放緩，3月市場供應規模大幅放量，此后出現回落。6月市場供應規模再度上升，成交規模雖然下降，但整體還是保持了平穩態勢。下半年以來，市場供應節奏整體加快，帶動了市場成交上升。今年年初，1月市場供求依舊延續了去年年末的態勢，但2月市場表現明顯下降。3月市場供求大幅回升，呈現明顯企穩態勢。

??2、成交價格環比大漲，延續振蕩走勢

       3月，上海商業市場成交均價為37101元/平方米，環比上漲111.7%，同比下跌2.5%。從歷史價格走勢看，上海商業市場成交均價整體呈現一定的波動性。2023年2月受到成交結構影響，成交價格出現一定程度的回落。6月受到太平洋中環廣場、晶耀名邸等成交價格較高的影響推動整體價格上升至近幾年較高水平，此后成交價格整體回落。12月受到百匯花園、力波商務中心等項目影響推動整體價格再次上升至年內較高水平。2024年以來，2月受到寶能公館1288項目成交價格較高的影響，整體成交價格上升至近四年來新高，此后整體回落并保持小幅振蕩走勢。今年2月，成交價格回落至四年來最低水平。3月成交價格再度回升，重新回升至去年11月的水平。

??總結與展望

??3月，中央層面房地產政策主要包括政府工作報告要求持續推動房地產市場止跌回穩，涵蓋調減限制措施、改造城中村和危舊房、優化土地利用、盤活存量、防范風險及構建新模式等工作；自然資源部和財政部明確土地儲備專項債常態化發行機制，對不同地區規定了相應的項目審核與發行流程；中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》，提出滿足住房消費需求，包括推動市場回穩、允許專項債支持收購存量房作保障房、落實稅收政策、調整公積金貸款利率及擴大使用范圍等，從多維度促進房地產市場健康發展。

??從房地產市場看，在3月傳統銷售旺季以及政策環境寬松的情況下，市場整體活躍度明顯提升，行業積極向好的態勢得以持續。土地市場方面，3月上海土拍熱度持續升溫，純住宅用地均溢價成交，其中核心地塊呈現火熱態勢。新房市場方面，市場供應明顯加快，市場成交再度回升，達到年內高點。二手房市場方面，成交套數大幅上升，達到近45個月以來的新高，市場復蘇態勢明顯。

??后續來看，土地市場預計將保持一定活躍度。鑒于此前土地成交的良好表現以及政策導向，后續優質地塊的供應可能會有所增加，尤其是核心區域地塊仍將吸引眾多開發商角逐，推動土地價格維持在較高水平，促進土地市場的持續升溫，新房市場有望延續積極態勢，隨著市場供應的穩定，在行業環境整體趨好以及政策持續利好的情況下，成交規模可能進一步擴大，成交價格預計整體仍將保持相對較高位置，但區域間會存在分化，核心區域因土地成本等因素，新房價格或有支撐，而部分遠郊區域價格走勢可能相對平穩。二手房市場，市場復蘇態勢有望鞏固，成交套數和價格預計在波動中保持穩定上升趨勢，尤其是改善型需求的釋放可能會繼續推動二手房市場熱度。政府相關部門應繼續精準施策，激發區域房地產市場活力,同時加大保障性住房供給力度，平衡住房市場結構，滿足不同層次居民住房需求。通過持續優化房地產市場政策環境，提升市場信心，促進房地產行業的良性循環和健康發展。